dụ thực tế
Sau đây là ví dụ thực tế tại ngân hàng nhằm làm rõ hơn thực trạng vận dụng quy trình và phương pháp định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại ngân hàng:
Số tiền cho vay hiện nay theo quy định của Ngân hàng BIDV chi nhánh Quang Trung tuỳ vào từng trường hợp cụ thể. Ví dụ với bất động sản có cơng trình là mới xây dựng thì sẽ được xem xét cho vay tối đa là 70% giá trị thẩm định.
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ từ cán bộ tín dụng và kiểm tra sơ bộ hồ sơ tài sản bảo đảm bất động sản.và lập kế hoạch khảo sát.
• Ngày 10/3/2016, Ngân hàng BIDV chi nhánh Quang Trung nhận được hồ sơ xin vay vốn của ơng Nguyễn Huy Hồng. Thời hạn vay là trung và dài hạn, vay bằng hình thức thế chấp bất động sản. Đồng thời Phịng thẩm định tiếp nhận hồ sơ tài sản bảo đảm của khách hàng là ơng Hồng, tiếp nhận những thông tin sau:
Địa chỉ tài sản định giá: Số nhà 28, ngách 3/1, ngõ 3 Nhân Hòa, Q. Thanh Xuân, Hà Nội.
Tài sản cần định giá: Giá trị quyền sử dụng đất và cơng trình xây dựng trên đất.
Khách hàng u cầu: Ơng Nguyễn Huy Hồng Điện thoại: 0912418559
Mục đích thẩm định: để được cấp tín dụng tại BIDV Quang Trung. Ngày tiếp nhận đề nghị định giá: 12/03/2016
• Sau khi tiếp nhận hồ sơ, phòng Thẩm định cử chuyên viên định giá tiếp nhận và lập kế hoạch khảo sát tài sản. Chuyên viên định giá kết hợp với bộ phận tín dụng tại BIDV Quang Trung và chủ tài sản lên kế hoạch khảo sát hiện trạng tài sản vào ngày 13/03/2016.
Bước 2: Định giá trực tiếp bất động sản và lập báo cáo:
• Chuyên viên định giá đã tiến hành khảo sát hiện trạng bất động sản, thu được nhưng thông tin sau về bất động sản cần thẩm định:
Chỉ tiêu BĐS so sánh 1 BĐS so sánh 2 BĐS so sánh 3 1. Thông tin chung- Đặc điểm pháp lý:
Hồ sơ pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 10110820456 do
UBND Tp. Hà Nội cấp ngày 15/01/2007.
Nội dung: Cấp cho bà Đinh Thị Ngọc Lan (CMND: 010020023) và ơng
Nguyễn Huy Hồng (CMND: 010040527) được quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng thửa đất số 213, tờ bản đồ số F48A-10425 tại Số nhà 28, ngách 3/1, ngõ 3 Nhân Hòa, Q. Thanh Xuân, Hà Nội với diện tích đất là 58,6 m2 diện tích xây dựng 100 m2
- Đặc điểm kinh tế kỹ thuật:
Vị trí:Số nhà 28, ngách 3/1, ngõ 3 Nhân Hịa, Q. Thanh Xn, Hà Nội. Vị trí
bất động sản nằm trong ngách rộng khoảng 1,5m và cách mặt ngõ 100m, ngõ Nhân Hòa cạnh Trường THCS Phan Đình Giót và Trường Mầm Non Nhân Chính 10m, rộng trung bình từ 3-4 m.
Hình dạng, kích thước: Thửa đất khơng vng vắn phần tiếp giáp với mặt ngách.
Kích.thước trung bình 7×9 (m). Phần mặt tiền chéo góc và tiếp giáp ngõ khoảng 3m.
Hướng chính: Tây Bắc
Mặt trước : ngách 1,5m Mặt sau: Nhà khác
Bên phải: Nhà khác Bên trái: Nhà khác
Diện tích đất thực tế: 58,6m2.
Loại tài sản trên đất: Ngôi nhà 3 tầng xây dựng kiên cố, kết cấu tường gạch mái bê
tông, hiện đang sử dụng để ở.
Diện tích sử dụng thực tế: 165 m2 Trang thiết bị nội thất: Bình thường.
• Lựa chọn cơ sở giá trị định giá, các nguyên tắc và phương pháp định
giá:
Cơ sở giá trị:Căn cứ vào mục đích định giá bất động sản là để làm tài sản đảm bảo
phục vụ cho vay, chuyên viên định giá đã đưa ra cơ sở giá trị định giá là giá thị thị trường:
Giá trị thị trường của tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán săn sàng bán; trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.
Các nguyên tắc được sử dụng để định giá:
Nguyên tắc thay thế: Giới hạn cao nhất về giá trị của một BĐS khơng vượt q chi
phí có một BĐS tương đương.
Ngun tắc đóng góp: Giá trị của một BĐS hay của một bộ phận cấu thành BĐS phụ
thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị của toàn bộ BĐS tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
Xác định phương pháp định giá :Căn cứ vào mục đích định giá, đặc điểm của bất
động sản, chuyên viênquyết định lựa chọn phương pháp định giá so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí.
• Thu thập thơng tin về các bất động sản so sánh
Tìm hiểu thơng tin về bất động sản so sánh, đưa ra các yếu tố so sánh để có căn cứ xác định giá của bất động sản mục tiêu. Các thông tin về bất động sản so sánh có được như sau:
86, Nhân Hịa
- Pháp lý Sơ đỏ chính chủ Sơ đỏ chính chủ Sơ đỏ chính chủ - Chiều rộng ngõ trước
nhà
2m 2m 2m
- Cách đường chính Khoảng 80m Khoảng 20m Khoảng 200m
- Diện tích đất 50m2 56m2 45m2 - Mặt tiền 3,7m 5m 3,2m - Diện tích sàn xây dựng 175m2 196m2 161m2 - Hình dạng Vng vắn Vng vắn Vng vắn
- Nguồn tham khảo
thơng tin 0978165094Chính chủ: (Giao dịch thành
cơng cuối năm 2015) Chính chủ: 0976940056 ( Rao bán tháng 8 năm 2015) Chính chủ: 01647920404 ( Rao bán tháng 8 năm 2015) 2. Giá trị bất động sản ước tính (đ) 3.800.000.000 7.192.000.000 2.737.500.000 - Giá trị BĐS thu thập(đ) 4.000.000.000 8.990.000.000 3.650.000.000 - Điều chỉnh về độ tin cậy (%)(*) 95 80 75 3. Giá trị CTXD trên đất(đ) 603.435.000 675.847.000 555.160.200 - Diện tích sàn xây dựng(m2) 175 196 161
- Đơn giá xây dựng(đ/m2) (**) 5.747.000 5.747.000 5.747.000 - Chất lượng còn lại(%) 60 60 60 4. Chi phí xây dựng khác(đ) 0 0 0
5. Điều kiện thanh tốn(đ)
0 0 0
6. Chi phí pháp lý(đ) 0 0 0
7. Giá trị QSD đất(đ) 3.196.565.000 6.516.153.000 2.182.339.800 46
Nhận xét sự khác biệt BĐS so sánh có vị trí kinh doanh thuận lợi, có mặt tiền lớn hơn bất động sản mục tiêu và hình dạng vng vắn. BĐS so sánh có vị trí giao thơng thuận lợi hơn bất động sản mục tiêu, mặt tiền lớn hơn và hình dạng vng vắn hơn. BĐS so sánh có vị trí khơng thuận lợi bằng BĐS mục tiêu
với diện tích nhỏ hơn nhưng hình
dạng lại vng vắn.
(Ngn: Phongtham định ngân hàng BIDV chi nhánh Quang Trung)
(*) Điều chỉnh về độ tin cậy căn cứ vào quy định mức độ tin cậy của thông tin khi áp dụng phương pháp so sánh theo quyết định số 1102/2011//QĐ-BIDV.
47
(**) Đơn giá xây dựng nhà ở căn cứ theoQuyết định số 02/2016/QĐ-UBND ngày 21/01/2016 của UBND Thành phố Hà Nội) về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc làm cơ sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
• Tiến hành phân tích so sánh, chỉ ra những điểm khác biệt giữa bất động
sản so sánh với bất động sản mục tiêu:
Bảng 2.9 Nhận xét điểm khác biệt giữa bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu.
(m2) (đ/m2) (đ) Giá trị xây dựng 165 5.747.000 ^55 521.540.250 Cộng giá trị xây dựng 521.540.250 Hạng mục Diện tích
(m2) Đơn giá(đ/m2) Tỷ lệ định giá (%) Thành tiền (đ) 1.Giá trị QSDĐ ^586 55.000.000 1ÕÕ 3.223.000.000 2.Giá trị CTXD 165 5.747.000 ^^55 521.540.250 .Tổng giá trị 3.744.540.250
(Ba tỷ bảy trăm bốn mươi bốn triệu năm trăm bốn mươi nghìn hai trăm năm mươi đồng)
(Nguồn: Phòng Thâm định tại Ngân hàng BIDV Quang Trung, Hà Nội)
• Căn cứ vào bộ chỉ tiêu điều chỉnh các yếu tố so sánh do BIDV Quang Trung ban hành, chuyên viên định giá tiến hành điều chỉnh các điểm khác biệt, lập bảng só sánh điều chỉnh các yếu tố khác biệt.
( chi tiết phụ lục số 02 đính kèm)
Ket quả ước tính giá trị quyền sử dụng đất là: 55.000.000 đ/m2 • Áp dụng phương pháp chi phí định giá cơng trình trên đất:
Qua khảo sát hiện trạng thực tế bất động sản, ngôi nhà trên đất đã xây dựng được khoảng 8 năm. Dựa vào Thông tư 126/2015/TT-BTC kết hợp với đánh giá thực trạng chất lượng của căn nhà theo kinh nghiệm, ý kiến của chuyên viên định giá, chất lượng của ngơi nhà cịn lại khoảng 55%.
48
Đơn giá xây dựng theo Quyết định số 02/2016/QĐ-UBND ngày 21/01/2016 của UBND Thành phố Hà Nội) về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc làm cơ sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Áp dụng cơng thức tính giá trị cịn lại của cơng trình xây dựng trên đất, ta có:
• Kết quả định giá:
Giá trị bất động sản bằng tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị cơng trình xây dựng trên đất. Chuyên viên định giá thu được kết quả định giá bất động sản như sau:
cáo theo mẫu trong phần phụ lục.
Bước 3: Kiểm soát, phê duyệt và phát hành chứng thư thẩm định tài sản:
Căn cứ vào báo cáo định giá bất động sản để lập Chứng thư định giá bất động sản theo mẫu :
Số: 0587/004/BIDV
BIDV
CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN
(Dùng cho bất động sản) Mầu: 12.1/ TĐTS
I. THÔNG TIN CHUNG
Khách hàng đề nghị thẩm định:Nguyễn Huy Hồng.
Địa chỉ khách hàng: Nhà sơ 28, ngách 3/1, ngõ 3 Nhân Hịa, Q. Thanh Xn, Hà Nội. Mục đích thẩm định tài sản:Để được câp tín dụng tại BIDV Quang Trung.
Ngày nhận đề nghị thẩm định tài sản: 12/03/2016 Ngày nhận đủ hồ sơ và khảo sát thực tế: 13/03/2016 Ngày phát hành chứng thư: 18/03/2016
II. THÔNG TIN TÀI SẢN THEO HỒ SƠ PHÁP LÝ
Số lượng tài sản: 01 tài sản.
Địa chỉ tài sản: Nhà sô 28, ngách 3/1, ngõ 3 Nhân Hòa, Q. Thanh Xuân, Hà Nội. Thửa đất số: 213
Tờ bản đồ số: F48A-10425
Hồ sơ pháp lý tài sản: Giây chứng nhận QSDĐ sô 10110820456 do UBND Tp. Hà Nội
câp ngày 15/01/2007 cho Ơng Nguyễn Huy Hồng và Bà Đinh Thị Ngọc Lan.
Chủ tài sản:Bà Đinh Thị Ngọc Lan (CMND: 010020023)
Ơng Nguyễn Huy Hồng (CMND: 010040527)
Diện tích đất sử dụng riêng: 58,6m2 Diện tích đất sử dụng chung:0
Hạng mục Diện tích (m2
) Đơn giá (triệu
đồng/m2) Tỷ lệ định giá (%) Thành tiền (đ) Giá trị QSD đất “586 55.000.000 100 3.223.000.000 Giá trị Xây dựng ^165 5.747.000 ^^55 521.540.250 Tổng giá trị 3.744.540.250
(Ba tỷ bảy trăm bốn mươi bốn triệu năm trăm bốn mươi nghìn hai trăm năm mươi đồng)
III. THƠNG TIN TÀI SẢN QUA KHẢO SÁT THỰC ĐỊA
a. Thông tin về đất
Vị trí: Số nhà 2, ngách 3/1, ngõ 3 Nhân Hịa, Q. Thanh Xn, Hà Nội. Vị trí bất
động sản nằm trong ngách rộng khoảng 1,5m và cách mặt ngõ 100m, ngõ Nhân Hịa cạnh Trường THCS Phan Đình Giót và Trường Mầm Non Nhân Chính 10m, rộng trung bình từ 3-4 m.
Hình dạng, kích cỡ: Thửa đất khơng vng vắn phn tip giỏp vi mt ngỏch. Kớch ãthc trung bỡnh 7ì9 (m). Phần mặt tiền chéo góc và tiếp giáp ngõ khoảng
3m. Hướng Chính:Tây Bắc Mặt trước: ngách 1.5m Mặt sau: Nhà khác Bên trái: Nhà khác Bên phải:Nhà khác Diện tích đất thực tế: 165m2
b. Thơng tin về TS trên đất
Loại tài sản trên đất: Nhà ở Số tầng: 3 tầng
Diện tích sử dụng thực tế: 165m2 Năm XD:2008
Kết cấu cơng trình XD: Nhà 3 tầng, kết cấu tường gạch mái bê tơng. Trang thiết bị nội thất: bình thường
c. Nhận xét chung
Hiện trạng bên ngồi: Ngơi nhà 3 tầng xây dựng kên cố . Hiện trạng sử dụng: Hiện đang sử dụng để ở.
Khác: Bất động sản nằm trong khu vực quận Thanh Xuân thuận lợi về giao thông
và cơ sở hạ tầng. Diện tích bất động sản tương đối lớn nên tính thanh khoản bất động sản ở mức trung bình khá.
BIDV Quang Trung 01 bản
ATM Cơng Ty TNHH Một Thành Viên May... Trường m‘âm non Nhân Chính â AMTG â
Nhân Hịa Nhân Hịa
CO O
Bước4; Tiến hành thủ tục cho vay
Báo cáo định giá hoàn chỉnh được cán bộ định giá trình lên phụ trách phịng xem xét. Neu khơng có gì cần chỉnh sửa thì báo cáo được trình lên phó giám đốc chi nhánh xét duyệt.
Phó giám đốc chi nhánh kí duyệt cho vay. Và chuyển xuống bộ phận tín dụng tiến hành làm các thủ tục cho khách hàng vay vốn.
Tại bộ phận tín dụng, các cán bộ tín dụng tiến hành hướng dẫn khách hàng vay hồn tất các thủ tục vay, kí hợp đồng tài sản bảo đảm và giải quyết cho khách hàng được nhanh chóng vay vốn. Ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển Việt Nam quy định mức cho vay đối với quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà là do giám đốc các chi nhánh tự quy định, ở chi nhánh Quang Trung của ngân hàng mức cho vay tối đa đối với loại tài sản bảo đảm này là 70% giá trị tài sản bảo đảm làbất động sản ÷ mức cho vay đối với bất động sản này không quá:
3.744.540.250* 70%=2.621.178,175 đồng
PHỤ LỤC: SƠ ĐỒ VỊ TRÍ VÀ HÌNH ẢNH TÀI SẢN THẨM ĐỊNH.
<co -CZ Thươna Mai
2.5. Đánh giá thực trạng quy trình và phương pháp định giá tài sản đảm bảo làbất động sản phục vụ cho vay tại BIDVchi nhánh Quang Trung- Hà Nội