3.2.1. về quy trình định giá
Hiện nay, trước nhu cầu vay vốn ngày càng nhiều và đa dạng, đòi hỏi ngân hàng phải có được một quy trình định giá hồn chỉnh. Định giá chính là cơ sở để tiến hành việc cho vay vốn, vì thế có thể thấy được đây là hoạt động có tính chất rất quan trọng. Quy trình định giá cần được tiến hành một cách nghiêm túc và bài bản từ khâu tiếp nhận yêu cầu định giá cho đến khi hồn thành báo cáo định giá. Nếu có một quy trình chuẩn sẽ giúp cho cán bộ định giá thực hiện cơng việc được nhanh chóng, thuận lợi và chính xác hơn. Trong từng bước của quy trình định giá vẫn còn tồn tại những bất cập riêng cần được giải quyết.
Thứ nhất,ngay từ bước tiếp nhận hồ sơ các cán bộ ngân hàng cần hướng
dẫn cho khách hàng đầy đủ nội dung, thủ tục cần hoàn thiện.
Trong khâu tiếp nhận hồ sơ, một thực trạng vẫn tồn tại đó là các cán bộ làm việc cịn thiếu nhiệt tình, chưa hướng dẫn đầy đủ cho khách hàng vay, gây khó khăn cho khách hàng trong việc tiếp cận với nguồn vốn vay. Để có thể giải quyết nhanh chóng cho khách hàng thì cán bộ ngân hàng nên hướng dẫn cho khách hàng đầy đủ nội dung, thủ tục cần hồn thiện.Bên cạnh đó, cũng nên đưa ra được mẫu hồ sơ chuẩn và dễ hiểu nhất để khách hàng vay có thể nhanh chóng thực hiện.
Thứ hai,cần đưa ra những quy định và quy trình cụ thể chính xác hơn nữa,
có thể cố gắng đưa bất động sản đến gần với giá trị thực của nó trên thị trường để đảm bảo lợi ích của cả khách hàng và ngân hàng.
Việc tiến hành định giá tại ngân hàng BIDV chi nhánh Quang Trung hiện nay, các cán bộ định giá đều thực hiện quy trình định giá theo quy định của ngân hàng TMCP đàu tư và phát triển Việt Nam. Quy trình này là tương đối hồn chỉnh, tuy nhiên có một đặc điểm là việc thu thập thơng tin cịn q chú trọng đến tính pháp lí của tài sản mà khơng đặt vấn đề giá trị thực của bất động sản trên thị trường là bao nhiêu. Điều này đem lại cho khách hàng những thiệt thịi đáng kể. Vì khi đó bất động sản đem làm tài sản bảo đảm có thể khơng được đánh giá đúng giá trị của nó, trong khi ngân hàng thường chỉ cho vay khoảng 50% giá trị định giá. Như thế có thể thấy khách hàng vay sẽ khơng được vay đúng với giá trị thực của tài sản đảm bảo là bất động sản. Đây cũng là một tồn tại lớn trong ngành ngân hàng ở nước ta hiện nay, nó được ví như là hình thức “vừa đá bóng vừa thổi cịi”. Thêm nữa, định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại chi nhánh dựa vào bảng giá đất ban hành hàng năm nên một điều chắc chắn là không phản ánh đúng giá trị của bất động sản trên thị trường. Cả 2 thực tế này đều dẫn đến thực trạng là quyền lợi khách hàng bị thiệt hại và ngân hàng cũng có những thiệt hại đáng kể.
Thứ ba,các cán bộ định giá cần chủ động tìm kiếm các thông tin thị
trường. Trong q trình tìm thơng tin so sánh, các cán bộ định giá vẫn chủ yếu tìm
trong những thơng tin sẵn có trong tư liệu của ngân hàng, mà các thơng tin này thường cũ, tính chính xác khơng cao. Cán bộ định giá vẫn thường định giá mang tính chủ quan cao, thường bỏ qua một số bước trong quy trình. Thị trường bất động sản là thị trường ln ln biến động, vì vậy bằng chứng từ thị trường là thơng tin hết sức quan trọng. Do đó trong q trình định giá các cán bộ định giá nên sử dụng triệt để các bằng chứng thị trường để kết quả định giá khách quan.
Thứ tư,báo cáo định giá nên đưa ra một số điểm rõ ràng.
Báo cáo thẩm định là văn bản hết sức quan trọng. Đó là kết quả cuối cùng của quá trình thẩm định và là phần quan trọng nhất. Vì thế trong báo cáo định giá nên đưa ra một số điểm rõ ràng như : việc định giá là rõ ràng, minh bạch; người định giá khơng làm chứng nếu có xảy ra tranh chấp trước tồ; thơng tin có được là khách quan nhưng khơng dám đảm bảo là chính xác; phải ghi rõ thời điểm báo cáo định giá có hiệu lực...
Hiện nay tại chi nhánh sau khi có báo cáo định giá, cán bộ định giá trình lên cấp trên nhưng các cán bộ cấp trên chưa giải quyết nhanh mà vẫn để thời gian chờ quá lâu. Trong thời gian tới, cần có quy định rõ hơn về việc giải quyết duyệt cho vay, có thể chỉ trong 3 - 5 ngày. Thời gian càng rút ngắn thì khách hàng càng được giải quyết nhanh chóng cho vay vốn, cơng việc của các bộ phận trong ngân hàng cũng nhanh hơn, tiét kiệm được thời gian và chi phí cho cả ngân hàng lẫn khách hàng.
3.2.2. về việc vận dụng các phương pháp định giá
Thứ nhất,kết hợp các phương pháp định giá tài sản khác nhau để so sánh và
đưa ra kết quả định giá chính xác hơn.
Trên thế giới, thơng thường các thẩm định viện sử dụng từ 3 phương pháp trở lên trong quá trình định giá tài sản. Do mỗi phương pháp đều có điều kiện áp dụng nhất định và các bất động sản thường khơng có đầy đủ thơng tin để đáp ứng một phương pháp nào đó nên khi chỉ sử dụng một phương pháp trong định bất động sản có thể chưa phản ánh rõ ràng tính thị trường của bất động sản. Vì vậy, thẩm định viên cần sử dụng nhiều phương pháp khác nhau để đối chiếu, so sánh, cân nhắc để dưa ra một mức giá hợp lý nhất.
Thứ hai,tiếp tục hoàn thiện các văn bản hướng dẫn quy định nguồn, cách
thức thu thập thông tin so sánh và hướng dẫn về việc đánh giá chất lượng cịn lại của cơng trình xây dựng
Ngân hàng BIDV Quang Trung cần có quy định cụ thể, rõ ràngvề nguồn thông tin mà thẩm định viên được phép thu thập. Cụ thể, yêu cầu thẩm định viên cần trực tiếp xác minh các thông tin về bất động sản so sánh một cách chi tiết và đầy đủ. Thông tin không nên được thu thập từ các nguồn không trực tiếp như các báo cáo khác, trừ trường hợp những báo cáo đó gần thời điểm định giá và phải được kiểm tra lại một cách kỹ lưỡng.
Việc đánh giá chất lượng cịn lại của cơng trình xây dựng trên đất cần phải căn cứ vào nhiều phương pháp thay vì áp đặt theo ý kiến chủ quan của thẩm định viên. Cụ thể, hiện có 2 phương pháp được các chuyên viên sử dụng nhiều nhất trong công tác định giá tài sản:
Hao mịn cơng trình xây dựng= ( tuổi đời kinh tế/ Tuổi đời hiệu quả) × 100% - Phương pháp 2: theo hao mịn kết cấu chính.
Tỷ lệ giá trị của n Tỷ lệ hao mịn của kết cấu chính thứ Tỷ lệ hao mịn của Σ kết cấu chính thức i x i so với tổng giá
cơng trình XD i=1 (%) trị của ngôi nhà
(%) = (%)
Tổng tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị của ngơi nhà (%)
Trong đó:
i: số thứ tự của kết cấu chính n: số các kết cấu chính.
Ngồi ra, có thể th các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng, kiến trúc, trong và ngoài nước để tư vấn chi tiết hơn về kết cấu, đặc điểm kỹ thuật của cơng trình xây dựng.
Thứ ba,ngân hàng nên đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu: đẩy mạnh
công tác thiết lập kho giá, kho thông tin.
Xây dựng hệ thống cơ sở xữ liệu: Trong công tác định giá, thông tin là một yếu tố vô cùng quan trọng, do đó ngân hàng cần sử dụng cơng nghệ thông tin để tạo ra nguồn dữ liệu thông tin lớn để phục vụ công tác định giá. Đây là nguồn dữ liệu lịch sử và thơng tin hữu ích giúp thẩm định viên định giá nhanh hơn dễ dàng hơn. Đặc biệt đối với phương pháp so sánh, cần rất nhiều thông tin về thi trường và giá cả không chỉ ở thời điểm hiện tại để so sánh và đưa ra mức giá thị trường chấp nhận được. Vì vậy, Ngân hàng cần:
S Đẩy mạnh thiết lập kho giá bao gồm đơn giá đất tại các vị trí khác nhau của
các quận huyện trên địa bàn thành phố Hà Nội.
S Đẩy mạnh thiết lập kho thông tin về các giao dịch, các bất động sản đã từng định giá.
S Đẩy mạnh thiết lập kho thơng tin về các chính sách quy hoạch, các dự án xây
Thứ tư,nâng cao chất lượng đội ngũ chun viên thẩm định thơng qua nhiều
hình thức.
Tổ chức các buổi hội thảo cũng như khuyến khích cán bộ nhân viên trong phòng Thẩm định tham gia các hội thảo về định giá với các tổ chức định giá khác để học hỏi và tiếp thu kinh nghiệm.
Tạo điều kiện cho nhân viên được tập huấn, tham gia các khóa học nhằm nâng cao nghiệp vụ chun mơn, khuyến khích cán bộ nhân viên thi thẻ thẩm định viên về giá.
Thứ năm,thường xuyên tổ chức các hoạt động định giá lại các bất động sản
đã được định giá nhằm đảm bảo tính khách quan của hoạt động định giá.
Dù do nguyên nhân khách quan hay chủ quan thì trong quá trình tiến hành định giá tài sản khó có thể tránh khỏi những sai sót. Bởi bản thân cơng việc định giá cũng là một cơng việc mang tính chất ước tính, thường mang cái nhìn của người định giá đối với các thông tin thu tập đượcvề bất động sản mục tiêu, bất động sản so sánh, thị trường và giá cả.
Vì lý do đó, ngân hàng cần tổ chức các hoạt động định giá lại các bất động sản một cách thường xuyên, có thể theo định kỳ tháng hoặc quý. Việc tổ chức định giá lại cần có sự tham gia của ban Lãnh đạo chi nhánh, Lãnh đạo phòng thẩm định, các chuyên gia định giá dày dặn kinh nghiệm và chuyên viên đã định giá bất động sản đó.
Kết quả định giá lại sau khi Ban định giá trao đổi, quyết định cần được so sánh với kết quả định giá cũ sau đó lập thành biên bản định giá lại cụ thể nêu rõ điểm giống và khác biệt và chỉ rõ nguyên nhân tại sao. Nếu nguyên nhân chủ quan tạo nên những khác biệt đó thì cần có biện pháp khắc phục kịp thời.