3.3.1. Kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Bất động sản là lĩnh vực nhạy cảm, có ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế. Do đó nó địi hỏi cần có sự quan tâm chặt chẽ của Nhà nước.
• Cần nhanh chóng hồn thiện hệ thống chính sách pháp luật có liên quan. Vấn đề đang được quan tâm rất nhiều hiện nay là việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Một thực trạng đang diễn ra tại Hà Nội hiện nay
là tình trạng sổ đỏ bị “lưu kho.Vì những khó khăn đó khiến cho việc mua bán, trao đổi bất động sản trên thị trường khó khăn hơn. Ngay cả việc thế chấp vay ngân hàng cũng khơng thuận lợi vì nếu khơng có sổ đỏ hay sổ hồng thì việc thế chấp là khơng thể xảy ra.
• Quản lí thị trường bất động sản chặt chẽ hơn, từng bước đưa thị trường
tiến tới minh bạch. Ở nước ta hiện nay, vai trò của Nhà nước trong quản lí thị
trường bất động sản cịn rất mờ nhạt. Cần có chính sách điều tiết cung hợp lí, lấy đó làm cơ sở để quản lí và điều tiết thị trường. Một khi thị trường lành mạnh và minh bạch, thì cơng tác định giá sẽ tiến hành thuận lợi hơn rất nhiều.
• Thay đổi trong các xác định khung giá đất. Hiện nay giá đất do Nhà nước
quy định và giá thị trường đang chênh lệch quá nhiều. Do đó gây thiệt thịi cho khách hàng vay, đây là điều mà cả khách hàng vay và ngân hàng đều khơng muốn. Do đó khi định giá các cán bộ định giá của ngân hàng buộc phải có hệ số điều chỉnh cho phù hợp. Vì vậy, việc thay đổi trong cách xác định khung giá đất của Nhà nước là điều cần được quan tâm.
3.3.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước
Với vai trị điều tiết chung cho tồn bộ hệ thống Ngân hàng trong cả nước, ngân hàng Nhà nước cần có các chính sách hỗ trợ để giúp cho hệ thống Ngân hàng phát triển đúng theo định hướng của Đảng và Nhà nước:
• Ngân hàng Nhà nước cần tạo ra mơi trường hành lang pháp lí thơng thống, đồng bộ và linh hoạt, nhanh chóng hồn thiện các văn bản dưới luật, đặc biệt là các văn bản hướng dẫn về tài sản đảm bảo, cầm cố, thế chấp giúp cho các ngân hàng cấp dưới thực hiện đúng, góp phần nâng cao chất lượng hoạt động.
Theo quy định của pháp luật về nhà ở và các văn bản hướng dẫn hiện hành, việc nhận thế chấp Quyền tài sảnliên quan đến Dự án đầu tư xây dựng nhà ở/Nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định 99/2015/NĐ-CP, các trường hợp nhận thế chấp không đúng với quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 99 thì khơng có giá trị pháp lý và không được pháp luật công nhận. Tuy nhiên, Luật nhà ở, Nghị định 99 và Thông tư số 26/2015/TT- NHNN đều chưa có hướng dẫn cụ thể trong việc nhận thế chấp Quyền tài sản liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở/nhà ở hình thành trong tương lai.
Mặt khác, hiện nay, do các hướng dẫn và quy định của pháp luật chưa cụ thể nên phần lớn các văn phòng đăng ký đất đai địa phương từ chối xác nhận đăng ký giao dịch bảo đảm đối với việc nhận thế chấp Dự án đầu tư xây dựng nhà ở/Nhà ở hình thành trong tương lai.
Vì vậy, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam phối hợp với các Bộ ngành liên quan có hướng dẫn để tháo gỡ cho BIDV nói riêng và các TCTD nói chung đối với các vướng mắc nêu trên.
• Nâng cao chất lượng thông tin để cung cấp cho các ngân hàng. Giúp cho các
ngân hàng có cơ sở để mở rộng tín dụng một cách có hiệu quả hơn bởi thơng tin càng chính xác thì mở rộng tín dụng càng dễ dàng.
• Thiết lập các chính sách nhằm hỗ trợ hoạt động định giá tài sản bảo đảm là bất động sản cho các cán bộ định giá của các ngân hàng.
3.3.3. Kiến nghị với Ngân hàngTMCP đầu tư và phát triển Việt Nam
Chi nhánh BIDV Quang Trung là một trong những mắt xích của hệ thống Ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển Việt Nam. Bởi thế, để Ngân hàng BIDV Quang Trung thực hiện tốt hoạt động định giá tài sản bảo đảm làbất động sản thì cần thực hiện một số biện pháp sau:
• Ban hành kịp thời các văn bản hướng dẫn về tài sản thế chấp, cầm cốđể các chi nhánh cấp dưới thực hiện đúng với bộ luật dân sự, các bộ luật có liên quan và các nghị định, thơng tư hướng dẫn của chính phủ và các bộ, ngành.
• Áp dụng cơng nghệ thơng tin vào việc đánh giá, xếp loại khách hàng theo sổ tay tín dụng, đảm bảo chính xác, khách quan trong việc đánh giá, lựa chọn khách hàng nhằm nâng cao độ an toàn và chất lượng tín dụng.
• Hỗ trợ tích cực về mọi mặt cho chi nhánh trong hoạt động kinh doanh và trong việc đào tạo lại các nghiệp vụ cho các cán bộ của chi nhánh.
KẾT LUẬN
Trong bối cảnh cạnh trang gay gắt giữa các Ngân hàng thì mục tiêu an tồn và sinh lời tạo cho Ngân hàng sự phát triển bền vững. Và để bảo đảm tiền vay thực sự đáp ứng được mục tiêu đó thì định giá tài sản bảo đảm làBĐS nói riêng và định giá tài sản nói chung là một khâu vơ cùng quan trọng, nó quyết định đến giá trị khoản vay mà Ngân hàng có thể cho khách hàng vay, tạo cơ sở pháp lý cho khoản vay, hạn chế rủi ro tín dụng cho Ngân hàng.
Hiện nay, ở Chi nhánh BIDV Đống Đa các phương pháp định giá tài sản bảo đảm làBĐS được thực hiện chưa triệt để, việc định giá BĐS tài sản bảo đảm làmang nhiều tính chủ quan, cảm tính. Quy định của Ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển Việt Nam về phương pháp xác định giá trị BĐS, đặc biệt là phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất không thống nhất, gây ảnh hưởng đến kết quả định giá, nhiều trường hợp dẫn đến định giá khơng chính xác, có sự chênh lệch rất lớn giữa kết quả định giá với giá trị thực của tài sản được giao dịch trên thị trường.
Để hoạt động định giá mang lại hiệu quả cao vấn đề đặt ra là phải thống nhất cách định giá, áp dụng các phương pháp định giá khác để có sự so sánh, đối chiếu. Một phương pháp không thể khả thi cho mọi trường hợp, vì vậy việc nghiên cứu và áp dụng các phương pháp định giá khác là vấn đề quan trọng hàng đầu hiện nay ở các Ngân hàng thương mại nói chung và ở Chi nhánh BIDV Quang Trung nói riêng.
Khóa Luận đã đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá tài sản bảo đảm làBĐS tại Chi nhánh BIDV Quang Trung, góp phần nào vào từng bước hồn thiện cơng tác định giá tài sản bảo đảm làBĐS ở Chi nhánh.
Do thời gian và trình độ hiểu biết có hạn nên bài viết của em khơng thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định. Em rất mong được sự thơng cảm và góp ý của các thầy cơ để có thể hồn thành tốt hơn nữa các cơng trình nghiên cứu sau này
STT Hình dạng Tỷ lệ tơi thiêu Tỷ lệ tôi đa Vuông vắn “0% -0% "2 Không Vuông Vắn ^^-5% -30% ^3 Nở hậu “Õ% -0% ^4 Tóp hậu ^^-5% -20% STT TSS S TSTĐ\ Dưới 3,5m Từ trên 3,5m đến dưới 5m Từ trên 5m đến dưới 7m Từ trên 7m đến dướu 10,5m Từ trên 10,5m Dưới 3,5m - -(5%-10%) -(8%-15%) -(10%-20%) -(15%-25%) "2 Từ trên 3,5m đến dưới 5m +(5%-10%) - -(5%-10%) -(8%-15%) -(10%-20%) ^3 Từ trên 5m đến dưới 7m +(8%-15%) +(5%-10%) - -(5%-10%) -(8%-15%)
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Giáo trình “Định giá bất động sản”, TS. Phạm Tiến Đạt( chủ biên), Học Viện Ngân Hàng..
2. Giáo trình “ Nguyên lý chung về định giá tài sản” TS. Phạm Tiến Đạt( chủ biên), Học viện Ngân Hàng.
3. Các văn bản pháp quy: Pháp lệnh giá 2002, Luật Đất đai 2003, Luật Dân sự. 4. Báo cáo kết quả hoạt động của chi nhánh từ năm 2013-2015
5. Ban vật giá chính phủ, Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2000, NXB Thành phố Hồ Chí Minh, 2003,
6. Các trang web tham khảo:
http://cafef.vn
http://www.vnexpress.net/
PHỤ LỤC
PHỤ LỤC SƠ 01: Trích dẫn một số chỉ tiêu trong Bộ chỉ tiêu điều chỉnh các yếu tố so sánh do BIDV Quang Trung xây dựng
Hình dạng:
7m đến dướu 10,5m +(10%-20%) ^5 Từ trên 10,5m (15%-25%) +(10%- 20%) +(8%-15%) +(5%-10%) -
định giá
A Giá bán Chưa biết, cần thẩm định giá 3.196.565.000 đ 6.516.153.000đ 2.182.339.800đ B Tổng diện tích 58,6m2 50m2 56m2 45m2 C Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh tuyệt đối C1 Tình trạng pháp lý Đã cấp sổ đỏ Đã cấp sổ đỏ Đã cấp sổ đỏ Đã cấp sổ đỏ D
Đơn giá sau điều chỉnh (đ/m2) 63.931.300 116.359.875 48.496.440 E Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh tuơng đối E1 Kích thước mặt tiền 3m 3,7m 5m 3,2m Tỷ lệ điều chỉnh -5% -10% 0% Mức điều chỉnh -3.196.565đ -11.635.987đ 0đ E2 Hình dạng Khơng vng vắn
Vuông vắn Vuông vắn Vuông vắn
Tỷ lệ điều chỉnh -8% -8% -8% Mức điều chỉnh - 5.114.504đ - 9.308.790đ - 3.879.715đ E3 Giao thông, điện nước
Tot Tốt hơn Tốt hơn Tương đồng
Mức điều chỉnh -6.393.130 đ -11.635.987đ 0đ
E4
Hướng Tây Bắc Tây Bắc Đông Nam Tây Bắc
Tỷ lệ điều chỉnh 0% -10% 0% Mức điều chỉnh 0đ -11.635.987đ 0đ F Mức giá chỉ dẫn/m2 49.227.101đ 72.143.124đ 45.066.725đ G Thống nhất mức giá chỉ dẫn 55.000.000đ
Tài sản so sánh 1
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
--------------o0o--- -
BlDV GIẤY YÊU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN Kính gửi:Phịng Thẩm định— Ngân hàng TMCPBIDVChi Nhánh Quang Trung I. Khách hàng yêu cầu thẩm định giá: Địa chỉ:...........................................................................................................
Điện thoại:......................................................................................................
II. Tài sản được yêu cầu thẩm định giá: Tên tài sản:.....................................................................................................
Địa chỉ tài sản:................................................................................................
III. Hình thức sử dụng tài sản hiện tại: Q Chính chủ sử dụng......................................................................................
□ Cho thuê/ cho mượn - Tên người đang SD:.............................................
- Quan hệ giữa người SD và chủ TS:......................
□ Không sử dụng........................................................................................
IV. Các cam kết:
1. Khách hàng - chủ sở hữu tài sản yêu cầu thẩm định giá cam kết:
■Cung cấp đầy đủ, chính xác các thơng tin và hồ sơ pháp lý của khách hàng;
■Tài sản được yêu cầu thẩm định giá thuộc quyền sử dụng và sở hữu hợp pháp của mình. Nguồn gốc tài sản hợp pháp, không phải do người sở hữu trước nhờ đứng tên để vay vốn tại Ngân hàng TMCP BIDV Chi nhánh Quang Trung.
■Cung cấp thơng tin, tài liệu chính xác và đầy đủ; tạo điều kiện thuận lợi cho Cán bộ của Công ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản thực hiện
nghiên cứu hiện trạng, ... của tài sản).
■ Thực hiện đúng các nghĩa vụ và quyền hạn của người thế chấp vay vốn theo quy định của Ngân hàng và Pháp luật hiện hành.
Người đang sử dụng tài sản (nếu có) cam kết:
■ Tài sản đang sử dụng là do bên chủ sở hữu cho thuê, cho mượn để sử dụng hoặc nhờ trơng hộ tài sản, ngồi ra khơng có bất cứ thỏa thuận nào khác nhằm lừa dối trong việc vay vốn tại Ngân hàng TMCP BIDV chi nhánh Quang Trung.
Hà Nội, ngày....... tháng....... năm 2013
BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
(Kèm theo Chứng thư thẩm định giá số.............ngày. /......)
1. Các thông tin về doanh nghiệp thẩm định giá
- Tên : Ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển chi nhánh Quang Trung. - Địa chỉ: 53 Quang Trung, Hai Bà Trưng, Hà Nội.
- Tel: (84-4) 39 433 033. - Tax: 04.39432144.
2. Các thông tin cơ bản về cuộc thẩm định giá
- Thông tin về khách hàng thẩm định giá tài sản
- Số hợp đồng thẩm định giá và/hoặc văn bản yêu cầu/đề nghị thẩm định giá. - Tên tài sản thẩm định giá.
- Thời điểm thẩm định giá. - Mục đích thẩm định giá.
- Các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm định giá và mức độ kiểm
tra, thẩm định các nguồn thơng tin đó. - Căn cứ pháp lý để thẩm định giá.
3. Thông tin tổng quan về thị trường, các thơng tin về thị trường giao dịch của
nhóm (loại) tài sản thẩm định giá
Có thể bao gồm các thơng tin như: - Thông tin tổng quan về thị trường
- Thực trạng và triển vọng cung cầu của nhóm (loại) tài sản thẩm định giá. - Phân tích về các tài sản thay thế hoặc cạnh tranh.
- Thông tin về các yếu tố kinh tế, xã hội, và các yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá.
- Các thơng tin khác có liên quan.
4. Thơng tin về tài sản thẩm định giá
Căn cứ kết quả khảo sát thực tế, thu thập thơng tin và phân tích thơng tin, trình bày thơng tin chi tiết về tài sản thẩm định giá.
7. Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá
a) Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá áp dụng.
- Nêu rõ căn cứ lựa chọn cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá áp dụng.
- Trường hợp áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá: chỉ rõ phương pháp thẩm định giá nào là phương pháp thẩm định giá chính, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra, đối chiếu, từ đó phân tích, tính tốn để đi đến kết luận cuối cùng về kết quả thẩm định giá.
- Trường hợp chỉ áp dụng được 01 phương pháp thẩm định giá, nêu rõ lý do. b) Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
- Dựa trên các cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá lựa chọn; thể hiện những lập luận, phân tích, chứng cứ, số liệu, bảng tính,... cho những lần điều chỉnh, tính tốn trong cả q trình thẩm định giá để xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá. Các thông tin, số liệu sử dụng cần phải được trích dẫn nguồn cụ thể.
- Kết quả thẩm định giá.
8. Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá 9. Những điều khoản loại trừ và hạn chế
10. Các phụ lục kèm theo
- Danh sách tất cả các tài liệu, thông tin liên quan đến việc thẩm định giá. - Tài liệu thể hiện tính pháp lý và đặc điểm kỹ thuật của tài sản thẩm định giá. - Kết quả khảo sát thực tế của tài sản thẩm định giá.
- Các nội dung khác liên quan đến cuộc thẩm định giá (nếu có).
Báo cáo kết quả thẩm định giá được phát hành......bản chính bằng tiếng Việt (trong trường hợp Báo cáo kết quả thẩm định giá được phát hành bằng 02 ngôn ngữ trở lên) kèm theo Chứng thư thẩm định giá số............ngày..../..../.......tại BIDV Quang
Trung. THẲM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ HÀNH NGHỀ <chữ ký> Họ tên Số thẻ thẩm định viên về giá:............ GIÁM ĐỐC <chữ ký, đóng dấu> Họ tên Số thẻ thẩm định viên về giá:............
CHỦ NG THƯ THẢM ĐỊNH TÀI SẢN
( Dùng cho bất động sàn) Mầu: 12.1/ TDTS
I. THÔNG TINCHUNG
Khách hàng để nghị thẩm định: Nguyễn Huy Hoàng.
Địa chi khách hàng: Nhà SO 28, ngách 3/1, ngõ 3 Nhân Hòa, Q. Thanh Xuân, Hà Nội. Mục đích thẩm định tài sản: De được cấp tín dụng tại BlDV Quang Trung.
Ngày nhận đề nghị thẩm định tài sản: 12/03/2016 Ngày nhận đủ hồ sơ và khảo sát thực tế: 13/03/2016 Ngày phát hành chứng thư: 18/03/2016
II. THÔNG TIN TÀI SẢN THEO Hồ sơ PHÁP LÝ
____________________________________
So lượng tài sàn: Ol tài sản.
Địa chi tài sàn: Nhà số 28, ngách 3/1, ngõ 3 Nhân Hòa, Q. Thanh Xuân, Hà Nội. Thừa đất số: 213
Tờ bán đồ sổ: F48A-10425
Hồ sơpháp.lý tài sản: Giấy chứng nhận QSDD số 10110820456 do UBND Tp. Hà Nội
cấp ngày 15/01/2007 cho Ơng Nguyễn Huy Hồng và Bà Dinh Thi Ngọc Lan.
Chủ tài sán: Bà Dinh Thi Ngọc Lan (CMND: 010020023)
Ơng Nguyễn Huy Hồng (CMND: 010040527)
Diện tích đất sử dụng riêng: 58,6m2 Diện tích đất sử dụng chung: 0