3.2.2.1 Giai đoạn từ năm 1986 đến năm 1993
Luật đất đai đầu tiên năm 1988 đƣợc ban hành là một bƣớc tiến, đã phân định vai trò nhà nƣớc, trách nhiệm, quyền lợi của ngƣời sử dụng đất. Sau khi Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ VI với đƣờng lối đổi mới phát triển nền kinh tế nhiều thành phần, nhu cầu về đất phục vụ cho phát triển sản xuất tăng cao nhƣng lại thiếu cơ chế quản lý thích hợp nên đã dẫn đến cơn sốt đất năm 1991 – 1992.Việc chuyển nhƣợng đất đai trong giai đoạn này thông qua thủ tục thu hồi giao đất, hợp thức hóa quyền sử dụng đất. Nhà ở khi mua bán chỉ ghi diện tích nhà, chƣa công nhận việc mua bán quyền sử dụng đất khuôn viên.Chính sách thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đƣợc áp dụng bắt đầu từ tháng 4/1991.[10]
Các dự án đầu tƣ trong giai đoạn này thƣờng có qui mô từ nhỏ đến trung bình, bắt đầu có sự tham gia đầu tƣ của các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài. Sự thay đổi cơ cấu vốn, tỷ trọng vốn dân doanh tăng dần: Xây dựng mới 260.000 căn, Quốc doanh 17% và dân doanh 83%.Nhiều khu dân cƣ tự phát làm cho nhiều doanh nghiệp kinh doanh địa ốc phá sản; tình trạng các chung cƣ xuống cấp nghiêm trọng (105/450 chung cƣ); một số dự án di dời tái định cƣ nhà trên kinh rạch, chỉnh trang khu dân cƣ lụp xụp.
Quy hoạch đô thị và việc đẩy nhanh tiến trình đô thị hóa đã góp phần phát triển thị trƣờng bất động sản, giải quyết nhu cầu nhà ở, sản xuất kinh doanh, dịch vụ nhƣng cũng làm nâng giá bất động sản và diễn ra tình trạng đầu cơ quá mức làm ảnh hƣởng tiêu cực đến thị trƣờng bất động sản. Thị trƣờng bất động sản phát triển
nóng và thiếu cơ chế quản lý thích hợp đã dẫn đến cơn sốt địa ốc năm 1990 - 1991, và một lƣợng vốn rất lớn đổ vào mua, đầu cơ nhà đất, thay vì sử dụng cho sản xuất kinh doanh. Giai đoạn này nhà nƣớc chậm có chính sách đổi mới cho loại nhà tiếp quản và mới bắt đầu triển khai một số chƣơng trình trong đô thị.
3.2.2.2 Giai đoạn từ năm 1993 đến 2002
Luật đất đai năm 1993 ra đời với việc thừa nhận đất đai có giá trị, cùng với việc cho phép ngƣời sử dụng đất có 5 quyền đã bắt đầu hình thành thị trƣờng bất động sản. Các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc đi dần vào sự chuẩn hóa trong việc tổ chức sản xuất kinh doanh.
Nguồn vốn dân doanh tiếp tục tăng nhanh, chuyển dịch bất động sản diễn ra với qui mô lớn trong nhiều khu dân cƣ. Khu công nghiệp và khu chế xuất mới xây dựng đi vào hoạt động có hiệu quả cao và triển khai nhiều chƣơng trình chỉnh trang đô thị nhƣ: Xây dựng mới 230.000 căn: Quốc doanh 27,7% và dân doanh 76,3%. Hình thành một số mô hình khu dân cƣ, 12 khu công nghiệp và khu chế xuất thu hút nhiều doanh nghiệp vào đầu tƣ. Triển khai nhiều chƣơng trình nâng cấp đô thị nhƣ 8.000 căn hộ ven kênh rạch, sửa hoặc xây mới các khu chung cƣ hƣ hỏng nặng.
Ra đời pháp lệnh số 37 (10/1994) và Nghị định 18/CP (02/1995) – 85/CP (12/1996) về việc áp dụng hình thức cho thuê đất đối với các dự án sản xuất, kinh doanh, song song với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với dự án nhà ở. Hình thức thuê đất khiến các doanh nghiệp không yên tâm đầu tƣ phát triển. Thành phố đã khắc phục với chính sách thí điểm giao đất có thu tiền sử dụng đất và thu theo giá đất nông nghiệp đối với khu công nghiệp. Đây là bƣớc đột phá quan trọng về chính sách tạo nên sự thành công của các khu công nghiệp tập trung[10].
Ra đời Nghị định 22/CP (04/1998) về việc đền bù thiệt hại về đất khi thu hồi đã qui định đơn giá đền bù có hệ số K điều chỉnh để phù hợp với giá trị thực của đất, là một bƣớc tiến công bằng hợp lý hơn, nhƣng do chƣa có giải pháp thích hợp dung hòa quyền lợi giữa nhà nƣớc, nhà đầu tƣ, ngƣời đang sử dụng đất khiến tốc độ đô thị hóa chậm lại, tranh chấp kéo dài, giá nhà đất tăng lên.
Nhìn chung thị trƣờng bất động sản đã hình thành và phát triển nhƣng chƣa đầy đủ, hoạt động dƣới hai dạng: chính quy và phi chính quy.
Khối lƣợng nhà ở hình thành và giao dịch chính quy: từ năm 1994 đến 2002 số lƣợng giao dịch nhà ở gồm:173.905 hồ sơ.Giao đất, thuê đất để thực dự án: giai đoạn 1986 – 1990: 431 dự án – DT: 2.743,9 ha; giai đoạn 1991 – 1995: 1.252 dự án – DT: 4.811,0 ha; giai đoạn 1996 – 2000: 2359 dự án – DT: 6.584,9 ha; năm 2001: 725 dự án – DT: 2.033,9 ha; năm 2002: 1.251 dự án – DT: 4.080,9 ha[14]
Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất: chỉ bắt đầu thực hiện từ sau khi Nghị định 17/CP ngày 29/3/1999 ban hành, kết quả chuyển nhƣợng đất ở: Năm 1999 là 725 vụ; năm 2000 là 114 vụ, 9 tháng năm 2001 là 2408 vụ. Ngoài ra trong 3 năm 1998, 1999, 2000 các tổ chức kinh doanh nhà đã chuyển nhƣợng 13.490 nền nhà trong các dự án đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng.
Thực tế còn khối lƣợng rất lớn bất động sản phi chính quy đƣợc hình thành và giao dịch thông qua thị trƣờng ngầm. Điều này biểu thị ở số lƣợng căn hộ chƣa hệ thống hóa là gần 400.000 căn nhà trên gần 1.000.000 căn kê khai theo chỉ thị 3376/CT-UB và khoảng 6.500 cơ sở sản xuất kinh doanh, 8.000 công trình phúc lợi công cộng, dịch vụ công chƣa hợp thức hóa, trong tổng số hơn 20.000 trƣờng hợp kê khai theo chỉ thị 245 của Thủ Tƣớng Chính Phủ.
Đầu năm 2001, xuất hiện cơn sốt giá bất động sản. Cơn sốt giá lần này diễn ra trên diện rộng, biên độ dao động rất lớn và kéo dài cho đến khi thành phố ban hành chỉ thị 08/2002/CT-UB ngày 22/04/2002 về chấn chỉnh và tăng cƣờng quản lý Nhà nƣớc về nhà đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
Chỉ thị 08/2002/CT-UB đã có tác dụng làm giảm ngay cơn sốt giá, tuy nhiên do có một số nội dung quy định chƣa cụ thể dẫn đến ách tắc trong việc cấp giấy chứng nhận QSHNƠ & QSDĐƠ. Nên ngày 22/08/2002 UBND TP ban hành tiếp chỉ thị 18/2002/CT-UB về đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận QSHNƠ & QSDĐƠ và tăng cƣờng quản lý Nhà nƣớc về nhà, đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh [10].
Sau chỉ thị 08/2002/CT-UB và chỉ thị 18/2002/CT-UB, chính quyền thành phố đã cƣơng quyết xử lý các sai phạm trong lĩnh vực nhà đất, quy hoạch, xây dựng nên đã làm thị trƣờng ngầm hầu nhƣ không còn hoạt động đƣợc nữa. Các giao dịch đều thực hiện đầy đủ các thủ tục theo quy định.
3.2.2.3 Giai đoạn từ năm 2002 đến nay
Từ năm 2002, thị trƣờng bất động sản bắt đầu đóng băng và đến nay vẫn còn trầm lắng, cùng với việc triển khai thi hành một số chính sách ƣu đãi đối với ngƣời sử dụng đất (mở rộng đối tƣợng không thu, miễn giảm, khấu trừ mức tối đa tiền sử dụng đất phải nộp), số thu tiền sử dụng đất ngày càng giảm. Ngoài ra, các khoản thu khác liên quan về đất đai nhƣ chuyển quyền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế nhà đất, lệ phí trƣớc bạ nhà, đất…phụ thuộc vào việc giao dịch chuyển nhƣợng, hợp thức hóa nhà nhƣng theo số liệu của các cơ quan chức năng¸ số lƣợng hồ sơ giao dịch đều tăng không đáng kể trong năm 2006. Trong khi đó, số lƣợng hồ sơ thế chấp nhà đất của các tổ chức, công ty có xu hƣớng tăng so với trƣớc; ngƣợc lại, số hồ sơ đăng bộ nhà đất lại giảm. Việc thế chấp tăng cho thấy giao dịch Nhà đất chậm lại và các đơn vị tăng thế chấp nhằm đi vay vốn để đƣa vào hoạt động sản xuất kinh doanh.
Đến nay, thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh vẫn chƣa có chuyển biến đáng kể, động thái giảm giá ở chừng mực nhất định của các trung tâm môi giới, siêu thị địa ốc vẫn chƣa thể “hâm nóng” thị trƣờng bất động sản; ngoài yếu tố giá vàng tăng giảm thất thƣờng, khiến một số trung tâm địa ốc thay đổi từ phƣơng thức thanh toán từ vàng sang tiền đồng nhƣng số lƣợng giao dịch vẫn không tăng.
Việc giao dịch trên thị trƣờng nhà đất vẫn tập trung vào giới đầu tƣ, đặc biệt trong lĩnh vực căn hộ cao cấp bán và cho thuê. Trong khi thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời thu nhập thấp, nhà cho thuê, nhà bán trả chậm…thiếu cân đối, thể hiện sự phong phú về sản phẩm địa ốc, làm thị trƣờng thiếu năng động, ngƣời tiêu dùng thiếu chọn lựa. Trong khi đó, các ngân hàng đã bắt đầu kiểm tra và hạn chế cho vay đối với các dự án bất động sản. Sự trầm lắng của thị trƣờng nhà đất đã khiến phần lớn các nhà đầu tƣ ở trạng thái chờ đợi. Điều này cho thấy cần có sự liên thông giữa thị trƣờng tài chính và thị trƣờng bất động sản.
3.2.3 Đánh giá thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh 3.2.3.1 Các mặt tích cực 3.2.3.1 Các mặt tích cực
Thị trƣờng bất động sản thành phố Hồ Chí Minh tuy mới bƣớc đầu phát triển những đã có nhiều chuyển biến trên nhiều phƣơng diện và đã tham gia tích cực vào quá trình phát triển kinh tế xã hội. Sự đóng góp của thị trƣờng bất động sản trong thời gian vừa qua đƣợc thể hiện trên các mặt:
Thứ nhất, thị trƣờng quyền sử dụng đất nhanh chóng hình thành và phát triển trên các lĩnh vực giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi, chuyển nhƣợng và thế chấp quyền sử dụng đất, góp phần sử dụng có hiệu quả nguồn lực của đất đai (nguồn tƣ liệu sản xuất đặc biệt), thúc đẩy các ngành cũng nhƣ nhiều lĩnh vực nền kinh tế phát triển nhƣ công nghiệp, nông nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch vụ, du lịch
Thứ hai, phát triển thị trƣờng bất động sản nhà ở đã thu hút một lƣợng lớn vốn đầu tƣ trong nƣớc và nƣớc ngoài tham gia vào đầu tƣ phát triển bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhà ở, góp phần tích cực vào việc kích cầu nền kinh tế.
Thứ ba, thị trƣờng bất động sản nhà ở và các loại bất động sản khác đã từng bƣớc đáp ứng nhu cầu bức xúc của ngƣời dân về cải thiện chỗ ở và góp phần thúc đẩy sự phát triển đô thị và nông thôn theo hƣớng văn minh, hiện đại và bền vững.
Thứ tƣ, thông qua thực tế vận hành thị trƣờng bất động sản, công tác quản lý nhà nƣớc và thể chế kinh tế thị trƣờng đƣợc hình thành, hoàn thiện từng bƣớc để phù hợp với yêu cầu phát triển và hội nhập.
Thứ năm, thông qua chính sách thuế liên quan đến thị trƣờng bất động sản, chính quyền thành phố phần nào nắm đƣợc tình hình sử dụng đất đai và các chuyển dịch bất động sản trên thị trƣờng, giảm thiểu tình trạng đầu cơ đất đai, lũng đoạn thị trƣờng, góp phần vào việc sử dụng tiết kiệm và khai thác có hiệu quả nguồn lực tài chính từ tài nguyên đất đai, tăng cung hàng hóa cho thị trƣờng bất động sản. Đồng thời, nguồn thu từ hoạt động của thị trƣờng bất động sản giúp cho thành phố có ngân sách đầu tƣ cở sở hạ tầng, phúc lợi xã hội góp phần phát triển kinh tế xã hội, tạo điều kiện phát triển thị trƣờng bất động sản.
3.2.3.2 Các mặt hạn chế
Thông qua hoạt động mua bán, cho thuê, thế chấp và quản lý khai thác bất động sản, thị trƣờng bất động sản thành phố Hồ Chí Minh bên cạnh những đóng góp tích cực cho kinh tế Thành phố, nó còn bộc lộ nhiều nhƣợc điểm và khuyết tật cần khắc phục:
Thứ nhất, các chính sách thuế của nhà nƣớc liên quan đến thị trƣờng bất động sản chƣa giúp đƣợc thành phố trong công tác quản lý, kiểm soát tất cả các giao dịch bất động sản diễn ra trên địa bàn. Chính vì vậy mà giao dịch bất động sản trên thị trƣờng phi chính thức ngày một phát triển, những giao dịch này không thể kiểm soát đƣợc do đó gây thất thu thuế cho ngân sách thành phố.
Thứ hai, các phƣơng pháp tính thuế liên quan đến bất động sản vẫn còn nhiều điểm bất hợp lý nhƣ việc áp thuế suất thuế sử dụng đất nông nghiệp mỗi địa phƣơng áp mức giá khác nhau tạo ra sự không công bằng trong nghĩa vụ nộp thuế của ngƣời sử dụng đất; thêm nữa, thuế nhà đất lại dựa trên cơ sở thuế nông nghiệp là không phùhợp vì nhà, đất có giá trị gấp nhiều lần so với đất nông nghiệp, thêm vào đó với tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh làm cho khả năng sinh lợi của đất ở, nhà ở là rất lớn so với đất nông nghiệp.
Thứ ba, chính sách về giá đất cũng chƣa hợp lý. Theo quy định hiện hành, bảng giá đất do các địa phƣơng ban hành phải sát với giá thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng. Giá đất quy định thấp hơn rất nhiều lần so với giá thị trƣờng làm cho ngƣời dân có đất bị thu hồi không thể tái tạo lại đƣợc mảnh đất của mình nhƣ trƣớc kia, giá bồi thƣờng đối với đất nông nghiệp còn thấp hơn nhiều trong khi những nhà đầu tƣ bồi thƣờng với giá rất thấp, nhƣng với chính mảnh đất đó khi đầu tƣ cơ sở hạ tầng ban đầu và chuyển mục đích sử dụng đƣợc bán với giá gấp vài trục lần so với chính mảnh đất nông nghiệp ban đầu. Chính vì vậy, các vụ khiếu kiện tập thể về chính sách giá đền bù trong thời gian qua ngày càng gia tăng, làm ngƣời dân mất lòng tin vào các chính sách của thành phố.
đƣợc yêu cầu sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của thành phố. Các hoạt động kiểm soát thị trƣờng bất động sản của thành phố còn buông lỏng dẫn đến hiện tƣợng xây dựng không phép, xuất hiện hiện tƣợng lừa đảo đất đai Ngoài ra, thành phố chƣa tạo đƣợc quỹ đất tái định cho ngƣời có đất bị thu hồi đối với những dự án quan trọng nhƣ xây dựng cơ sở hạ tầng, khu chế xuất, khu công nghiệp gây nhiều khó khăn về chỗ ở của những ngƣời dân có đất bị thu hồi và thành phố cũng chƣa có chính sách về nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp. Hiện nay, thị trƣờng bất động sản đã và đang có xu hƣớng giao dịch các bất động sản có giá trị lớn nằm ngoài khả năng của phần lớn dân chúng.
Thứ năm, mối quan tâm lớn nhất là thủ tục hành chính, nhiều văn bản pháp quy đƣợc ban hành từ các cơ quan quản lý khác nhau, phân cấp quản lý không rõ ràng, do đó, để duyệt hồ sơ dự án hay thực hiện giao dịch bất động sản, cần có nhiều thời gian và kiên nhẫn. Theo đánh giá của một số công ty, để hoàn tất thủ tục cho dự án bất động sản ở thành phố có thể mất bình quân từ 2,5 đến 3 năm (báo cáo trong hội thảo của Hiệp hội bất động sản thành phố năm 2009) còn thời gian bình quân hoàn tất thủ tục mua bán, sang nhƣợng khoảng 1 tháng. Việc cải cách thủ tục hành chính đã trở thành chủ trƣơng của nhà nƣớc nhƣng vẫn trong giai đoạn hoàn thiện. Do đó, thủ tục hành chính hiện tại vẫn là rào cản lớn cho động lực phát triển thị trƣờng.
Thứ sáu, công tác quy hoạch đất đai vừa chậm vừa kém minh bạch. Mọi ngƣời đều biết rằng công tác quy hoạch là tiền đề cho tất cả các công trình bất động sản, không thể có dự án rồi mới có bản đồ quy hoạch sau. Thế nhƣng ở thành phố chúng