Luật đất đai năm 1993 ra đời với việc thừa nhận đất đai có giá trị, cùng với việc cho phép ngƣời sử dụng đất có 5 quyền đã bắt đầu hình thành thị trƣờng bất động sản. Các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc đi dần vào sự chuẩn hóa trong việc tổ chức sản xuất kinh doanh.
Nguồn vốn dân doanh tiếp tục tăng nhanh, chuyển dịch bất động sản diễn ra với qui mô lớn trong nhiều khu dân cƣ. Khu công nghiệp và khu chế xuất mới xây dựng đi vào hoạt động có hiệu quả cao và triển khai nhiều chƣơng trình chỉnh trang đô thị nhƣ: Xây dựng mới 230.000 căn: Quốc doanh 27,7% và dân doanh 76,3%. Hình thành một số mô hình khu dân cƣ, 12 khu công nghiệp và khu chế xuất thu hút nhiều doanh nghiệp vào đầu tƣ. Triển khai nhiều chƣơng trình nâng cấp đô thị nhƣ 8.000 căn hộ ven kênh rạch, sửa hoặc xây mới các khu chung cƣ hƣ hỏng nặng.
Ra đời pháp lệnh số 37 (10/1994) và Nghị định 18/CP (02/1995) – 85/CP (12/1996) về việc áp dụng hình thức cho thuê đất đối với các dự án sản xuất, kinh doanh, song song với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với dự án nhà ở. Hình thức thuê đất khiến các doanh nghiệp không yên tâm đầu tƣ phát triển. Thành phố đã khắc phục với chính sách thí điểm giao đất có thu tiền sử dụng đất và thu theo giá đất nông nghiệp đối với khu công nghiệp. Đây là bƣớc đột phá quan trọng về chính sách tạo nên sự thành công của các khu công nghiệp tập trung[10].
Ra đời Nghị định 22/CP (04/1998) về việc đền bù thiệt hại về đất khi thu hồi đã qui định đơn giá đền bù có hệ số K điều chỉnh để phù hợp với giá trị thực của đất, là một bƣớc tiến công bằng hợp lý hơn, nhƣng do chƣa có giải pháp thích hợp dung hòa quyền lợi giữa nhà nƣớc, nhà đầu tƣ, ngƣời đang sử dụng đất khiến tốc độ đô thị hóa chậm lại, tranh chấp kéo dài, giá nhà đất tăng lên.
Nhìn chung thị trƣờng bất động sản đã hình thành và phát triển nhƣng chƣa đầy đủ, hoạt động dƣới hai dạng: chính quy và phi chính quy.
Khối lƣợng nhà ở hình thành và giao dịch chính quy: từ năm 1994 đến 2002 số lƣợng giao dịch nhà ở gồm:173.905 hồ sơ.Giao đất, thuê đất để thực dự án: giai đoạn 1986 – 1990: 431 dự án – DT: 2.743,9 ha; giai đoạn 1991 – 1995: 1.252 dự án – DT: 4.811,0 ha; giai đoạn 1996 – 2000: 2359 dự án – DT: 6.584,9 ha; năm 2001: 725 dự án – DT: 2.033,9 ha; năm 2002: 1.251 dự án – DT: 4.080,9 ha[14]
Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất: chỉ bắt đầu thực hiện từ sau khi Nghị định 17/CP ngày 29/3/1999 ban hành, kết quả chuyển nhƣợng đất ở: Năm 1999 là 725 vụ; năm 2000 là 114 vụ, 9 tháng năm 2001 là 2408 vụ. Ngoài ra trong 3 năm 1998, 1999, 2000 các tổ chức kinh doanh nhà đã chuyển nhƣợng 13.490 nền nhà trong các dự án đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng.
Thực tế còn khối lƣợng rất lớn bất động sản phi chính quy đƣợc hình thành và giao dịch thông qua thị trƣờng ngầm. Điều này biểu thị ở số lƣợng căn hộ chƣa hệ thống hóa là gần 400.000 căn nhà trên gần 1.000.000 căn kê khai theo chỉ thị 3376/CT-UB và khoảng 6.500 cơ sở sản xuất kinh doanh, 8.000 công trình phúc lợi công cộng, dịch vụ công chƣa hợp thức hóa, trong tổng số hơn 20.000 trƣờng hợp kê khai theo chỉ thị 245 của Thủ Tƣớng Chính Phủ.
Đầu năm 2001, xuất hiện cơn sốt giá bất động sản. Cơn sốt giá lần này diễn ra trên diện rộng, biên độ dao động rất lớn và kéo dài cho đến khi thành phố ban hành chỉ thị 08/2002/CT-UB ngày 22/04/2002 về chấn chỉnh và tăng cƣờng quản lý Nhà nƣớc về nhà đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
Chỉ thị 08/2002/CT-UB đã có tác dụng làm giảm ngay cơn sốt giá, tuy nhiên do có một số nội dung quy định chƣa cụ thể dẫn đến ách tắc trong việc cấp giấy chứng nhận QSHNƠ & QSDĐƠ. Nên ngày 22/08/2002 UBND TP ban hành tiếp chỉ thị 18/2002/CT-UB về đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận QSHNƠ & QSDĐƠ và tăng cƣờng quản lý Nhà nƣớc về nhà, đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh [10].
Sau chỉ thị 08/2002/CT-UB và chỉ thị 18/2002/CT-UB, chính quyền thành phố đã cƣơng quyết xử lý các sai phạm trong lĩnh vực nhà đất, quy hoạch, xây dựng nên đã làm thị trƣờng ngầm hầu nhƣ không còn hoạt động đƣợc nữa. Các giao dịch đều thực hiện đầy đủ các thủ tục theo quy định.