(Nguồn: Tổng hợp từ cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu)
Hình 3.1. Quy trình nghiên cứu
Xác định vấn đề nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu
Cơ sở lý thuyết, Các nghiên cứu liên quan trƣớc đó
Xác định mô hình nghiên cứu Mô hình lƣợng hóa
Nghiên cứu định tính; Thảo luận; Mô hình hồi quy tuyến tính dạng
Logarit
Nghiên cứu định lƣợng; Thiết kế mẫu nghiên cứu;Thu
thập số liệu
Xử lý số liệu; Nhập xuất mô hình hồi quy; Phân tích hồi quy; Phân tích các kiểm định;Thảo luận kết quả hồi quy
Kết quả nghiên cứu và giải pháp
Quy trình nghiên cứu gồm các bƣớc sau:
Bƣớc 1: Xác định vấn đề nghiên cứu, mục đích và câu hỏi nghiên cứu
Bƣớc 2: Tham khảo các tài liệu có liên quan với đề tài nghiên cứu từ trƣớc đó, sau đó đƣa ra mô hình đã đƣợc thiết lập và giả thuyết đã đƣợc đề xuất.
Bƣớc 3: Soạn thảo ra bảng câu hỏi nhằm xác định mô hình nghiên cứu.
Dự thảo bảng câu hỏi với các giả thuyết về mô hình lƣợng hóa các yếu tố tác động đến biến động giá. Dựa trên các nghiên cứu trƣớc đó đã đƣợc thiết lập, khung lý thuyết về mô hình hồi quy tuyến tính dạng Logarit đã đƣợc chỉnh sửa phù hợp với đề tài nghiên cứu. Sau đó, xác định các yếu tố chính thức để thành lập phƣơng trình hồi quy mẫu cho nghiên cứu. Kiểm tra lại các biến để tiến hành điều tra dữ liệu có liên quan với các yếu tố.
Bƣớc 4: Tiến hành các cuộc khảo sát và thu thập dữ liệu chính trong vòng 4 tuần. Tham khảo ý kiến các chuyên gia về dữ liệu, tìm các dữ liệu tại các trọng điểm nhƣ: Cơ sở nguồn của Tổng cục thống kê; Ngân Hàng Nhà Nƣớc, Các Ngân Hàng Thƣơng mại; Thông tin từ sở Tài nguyên môi trƣờng; Sở Xây dựng; Các Sàn giao dịch Bất Động Sản, v.v... Cuối cùng, xác định cỡ mẫu tƣơng ứng với thời gian khảo sát, để thuận tiện luận văn lấy số liệu thống kê từ năm 1990 đến năm 2013 làm cơ sở xử lý.
Bƣớc 5: Chỉnh sửa, mã số và điều chỉnh các dữ liệu trƣớc khi thử nghiệm độ tin cậy và tính hợp lệ của dữ liệu. Tiếp theo, độ tin cậy của các phƣơng pháp đo lƣờng đƣợc phân tích mô hình hồi quy tuyến tính đa biến.
Bƣớc 6: Kiểm tra các giả thuyết nghiên cứu và xác định mối quan hệ của các yếu tố trong mô hình thông qua việc phân tích hồi quy tuyến tính đa biến dạng Logarit. Các phân tích này đã đƣợc áp dụng để đánh giá mối quan hệ giữa 6 biến độc lập, bao gồm: Cung tiền, Tín dụng Ngân Hàng, Lãi suất chiết khấu, Thị trƣờng giao dịch nhà đất, Lạm phát, Giá vàng và một biến phụ thuộc đó là Biến động giá. Trong đó, đƣợc phân tích nhờ công cụ SPSS 18.0 và Excel, tất cả các bƣớc đƣợc trình bày ở Hình 3.1.
Luận văn thực hiện các Phƣơng pháp nghiên cứu định tính và định lƣợng[4]. Áp dụng Phƣơng pháp tổng hợp, kế thừa lý luận nhằm nhận diện cung, cầu và giá cả trên thị trƣờng bất động sản; hệ thống hóa các cơ sở lý luận về nhà đất; kế thừa và phát triển các phƣơng pháp nhƣ:
Phƣơng pháp phân tích, suy diễn nhằm làm sáng tỏ về mặt lý luận cơ chế giao dịch nhà đất; kế thừa kinh nghiệm các biện pháp hạn chế làm biến động giá nhà đất, qua đó vận dụng vào điều kiện thực tiễn ở thành phố Hồ Chí Minh.
Phƣơng pháp thống kê nhằm điều tra, thu thập số liệu về tình hình thị trƣờng nhà đất, các yếu tố kinh tế - xã hội có mối quan hệ tƣơng tác với thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh.
Phƣơng pháp so sánh, suy diễn: dựa trên số liệu thống kê thu thập đƣợc, luận văn sử dụng phƣơng pháp so sánh, suy diễn nhằm phân tích chi tiết diễn biến tình hình hoạt động của thị trƣờng nhà đất thời gian từ năm 1990 - 2013.
Phƣơng pháp toán kinh tế để nhận diện và đo lƣờng mức độ biến động giá của thị trƣờng nhà đất.
Phƣơng pháp mô hình hóa và phƣơng pháp qui nạp: trên cơ sở phân tích, đánh giá, luận văn này sử dụng mô hình hóa mối quan hệ giữa các biến, ứng dụng mô hình phân tích hồi quy đa biến dạng Logarit để rút ra các nguyên nhân gây ra biến động giá và ảnh hƣởng đến thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh.
Phƣơng pháp nghiên cứu định lƣợng[8]: dựa trên kết quả đánh giá các yếu tố sau khi phân tích hồi quy, dẫn đến đến sự hình thành và ảnh hƣởng biến động giá là hệ quả của thị trƣờng nhà đất đến nền kinh tế, luận văn đƣa ra các giải pháp nhằm khắc phục điểm yếu của thị trƣờng và làm phát triển thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh trong tƣơng lai.