hƣởng đến biến động giá ngành bất động sản trƣớc đó
Theo Trần Ngọc Sơn (2009)[28], chuyên viên phân tích thị trƣờng, có công trình nghiên cứu tổng hợp về ngành bất động sản, đã nêu lên những yếu tố rất đặc trƣng, có tác động rất mạnh vào vào thị trƣờng Bất Động Sản. Những yếu tố đó có mối liên hệ tƣơng quan thuận và nghịch, tác động đến sự biến động giá của ngành bất động sản nói chung và thị trƣờng nhà đất nói riêng.
Vài dẫn chứng cụ thể của bài phân tích báo cáo ấn tƣợng: “Năm 2008 lạm phát tăng cao đã đẩy chi phí nguyên vật liệu phục vụ việc xây dựng các công trình bất động sản tăng thêm từ 3 - 40% trên giá thành xây dựng. Yếu tố lạm phát đẩy các nhà thầu xây dựng vào tình cảnh cực kỳ khó khăn. Các chủ đầu tƣ bất động sản cũng khó khăn khi các công trình thi công bị dang dở, chậm tiến độ, các hợp đồng ký kết mới với các nhà thầu xây dựng cũng phải nâng giá thành xây dựng lên cao hơn nhiều”.
Hình 2.1. Biểu đồ tỷ lệ Lạm phát 2008 - 2009
Thị trƣờng giao dịch bất động sản, đặc biệt phân khúc nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh có tính mua bán ngắn hạn, do cung thƣờng thấp hơn cầu và khung pháp lý cho thị trƣờng này chƣa hoàn thiện. Việc thiếu quản lý tập trung; giao dịch qua sàn bất động sản còn hạn chế; ngƣời dân chủ yếu giao dịch thông qua mua bán trao tay và sử dụng hợp đồng dân sự là những nguyên nhân tạo ra cơ hội đầu cơ mạnh trên thị trƣờng. Từ đó dẫn đến sự biến động giá thị trƣờng nhà và đất.
(Nguồn: Tổng cục Thống kê)
Hình 2.2. Biểu đồ liên hệ giữa tăng trƣởng GDP với giá bất động sản
Các kênh đầu tƣ tài chính ở thành phố Hồ Chí Minh hiện nay ngoài ngoại tệ, tiền gửi ngân hàng, vàng, chứng khoán thì đầu tƣ vào bất động sản đƣợc cho là tính hấp
dẫn riêng. Hiện tại, với mục tiêu thúc đẩy tăng trƣởng nên lãi suất đƣợc duy trì ở mức khá thấp gần nhƣ không bù đắp nổi tốc độ trƣợt giá, khiến các kênh đầu tƣ khác trở nên hẫp dẫn hơn. Bên cạnh đó trƣớc nguy cơ lạm phát và mất giá mạnh của Việt Nam đồng so với USD, nhà đầu tƣ sẽ muốn tìm nơi cất trữ tài sản, trong đó các kênh quan trọng là vàng, bất động sản và USD. Minh họa bằng Biểu đồ 2.3 cho thấy, biến động của giá vàng và bất động sản đều đi cùng chiều với nhau và tăng mạnh từ quý 4/2007 cho đến cuối năm 2008 khi lãi suất tăng cao.
(Nguồn: Tổng cục Thống Kê & Hose)
Hình 2.3. Biểu đồ liên hệ giữa Bất Động Sản với Vàng và Lãi suất 2.3.4 Đánh giá các công trình nghiên cứu có liên quan đề tài trƣớc đó
Theo công trình nghiên cứu của học giả Franklin Allen & Douglas Gale (2000)[18], vừaphân tích ở mục 2.3.1, tác giả rút ra đƣợc yếu tố Tín dụng Ngân hàng có ảnh hƣởng biến động giá thị trƣờng bất động sản.
Với Đinh Tuấn Minh (2009)[5]: Đặt vấn đề về những đóng góp quan trọng nhất từ Mises (1912) và Hayek (1933)[20], tác giả rút ra đƣợc yếu tố về tiền tệ, đó là cung tiền có ảnh hƣởng đến biến động giá trên thị trƣờng nhà đất.
Kế tiếp, Trần Ngọc Sơn (2009)[27], chuyên viên phân tích thị trƣờng, có công trình nghiên cứu tổng hợp về ngành bất động sản, tác giả rút ra đƣợc các yếu tố giá vàng và lạm phát cũng ảnh hƣởng đến biến động giá ngành bất động sản trƣớc đó.
Từ nhận thức về các công trình nghiên cứu có liên quan nêu trên, tác giả đã nhận diện có 6 yếu tố quan trọng ảnh hƣởng đến biến động giá nhà đất. Các yếu tố đó là: (1) Diễn biến giao dịch trên thị trƣờng bất động sản; (2) Yếu tố Cung tiền; (3) Tín dụng Ngân hàng; (4) Lãi suất chiết khấu; (5) Yếu tố Lạm phát và (6) Biến động
giá vàng. Từ cơ sở đó, tác giả hình thành khung lý thuyết, vận dụng làm mô hình cho đề tài nghiên cứu biến động giá nhằm phát triển thị trƣờng nhà đất ổn định, bền vững tại thành phố Hồ Chí Minh.
2.4 Mô hình các yếu tố ảnh hƣởng đến biến động giá của thị trƣờng nhà đất 2.4.1 Biện luận cơ sở xây dựng mô hình nghiên cứu 2.4.1 Biện luận cơ sở xây dựng mô hình nghiên cứu
Từ cơ sở lý luận và tổng quan công trình nghiên cứu liên quan đề tài trƣớc đó, qua tìm hiểu và đánh giá: tác giả sẽ kế thừa phƣơng pháp tƣ duy trong các đặc điểm cốt lõi của các yếu tố nêu trên. Nhằm phân tích làm rõ hơn những vẫn vấn đề còn tồn tại, nhƣ hệ thống việc đánh giá các yếu tố tác động đến sự biến động giá thị trƣờng nhà đất và dự báo. Đồng thời đề xuất các giải pháp ổn định giá và phát triển thị trƣờng nhà và đất tại thành phố Hồ Chí Minh theo hƣớng bền vững. Vì vậy, các kinh nghiệm nƣớc ngoài, một số nghiên cứu trong nƣớc, đƣợc chọn lọc vận dụng làm mô hình nghiên cứu. Cách tiếp cận định tính và định lƣợng phù hợp trong bối cảnh đặc thù tại thành phố Hồ Chí Minh và đảm bảo thực hiện đƣợc các mục tiêu đề ra. (Xem Hình 2.1)
2.4.2 Mô hình nghiên cứu
(Nguồn: Tác giả tổng hợp từ cơ sở lý thuyết liên quan)
Hình 2.4. Mô hình nghiên cứu các yếu tố ảnh hƣởng biến động giá Biện luận mô hình nghiên cứu:
Thị trƣờng giao dịch nhà đất là nơi diễn ra các hoạt động có mối tƣơng quan thuận với biến động giá.
Yếu tố cung tiền và tín dụng ngân hàng có mối tƣơng quan thuận với biến động giá, vì khi tăng trƣởng cung tiền cũng liên quan đến tăng trƣởng tín dụng nhà và đất, chính là nguyên nhân dẫn đến sự gia tăng giá. Tín dụng ngân hàng là yếu tố rất quan trọng ảnh hƣởng đến giá thị trƣờng nhà đất, khi có dòng vốn lớn đổ vào thị trƣờng bất động sản thông qua các gói tín dụng nới lỏng, thì nhận đƣợc phản ứng có sự tăng giá bất thƣờng từ thị trƣờng.
Lãi suất chiết khấu có thể đóng vai trò rất quan trọng trong thị trƣờng nhà đất, ảnh hƣởng đến các khoản vay và thế chấp bất động sản. Vì vậy, Lãi suất chiết khấu cũng góp phần quan trọng có mối tƣơng quan thuận với biến động giá.
Lạm phát cũng có mối tƣơng quan cùng chiều với biến động giá, một khi chính sách tiền tệ nới lỏng có thể tác động đến cả sản lƣợng và gây ra lạm phát. Lạm phát tăng làm cho mọi thứ đều tăng, giá mua bán nhà và đất hoặc giá cho thuê cũng tăng theo. Mặc khác, khi giá nhà đất tăng cao thì cũng làm cho lạm phát tăng.
Yếu tố giá vàng có thể nói rất ảnh hƣởng đến thị trƣờng chung cả thế giới và mọi giao dịch khác, giá vàng cũng có mối tƣơng quan thuận với biến động giá. Bởi vì, nó là phƣơng tiện dễ dàng trao đổi khắp mọi nơi, mọi nƣớc. Khi giá vàng tăng cũng đồng nghĩa các hàng hóa khác tăng, trong đó giá nhà đất cũng ảnh hƣởng tăng. Biến động giá luôn phụ thuộc vào các yếu tố nêu trên và bị chi phối mạnh bởi các điều kiện thị trƣờng.
TÓM TẮT CHƢƠNG 2
Trong chƣơng 2, luận văn đã thể hiện rõ đƣợc các nội dung sau:
Cơ sở lý luận về sự biến động giá và thị trƣờng nhà đất là nền tảng cho cốt lõi của vấn đề nghiên cứu của đề tài, qua đó đã giúp cho ngƣời viết có khái niệm sâu sắc về giá trị, giá cả và sự biến động giá. Trong đó, các đặc điểm cơ bản đặc thù về giá nhà và giá đất cũng nhƣ giá thị trƣờng hàng hóa. Sự giải thích rõ giúp cho thấy đƣợc vai trò của phát triển thị trƣờng nhà đất là rất quan trọng. Đặc biệt, hiểu đƣợc quy luật cung cầu của thị trƣờng có những chu kỳ xảy ra nhất định, chu kỳ này cứ lặp đi lặp lại tạo nên sự biến động giá trên một thị trƣờng đặc trƣng nào đó.
Tổng hợp và diễn giải làm sáng tỏ các lý thuyết về các yếu tố tác động đến biến động giá bao gồm: Cung tiền; Tín dụng Ngân hàng; Lãi suất chiết khấu; Diễn biến giao dịch trên thị trƣờng bất động sản; Lạm phát và Biến động giá vàng.Trên cơ sở các lý thuyết, 6 nhóm nhân tố chính giải thích ảnh hƣởng đến biến động giá đƣợc hình thành khung lý thuyết làm mô hình cho đề tài nghiên cứu.
CHƢƠNG 3. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Phƣơng pháp nghiên cứu
3.1.1 Quy trình nghiên cứu
(Nguồn: Tổng hợp từ cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu)
Hình 3.1. Quy trình nghiên cứu
Xác định vấn đề nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu
Cơ sở lý thuyết, Các nghiên cứu liên quan trƣớc đó
Xác định mô hình nghiên cứu Mô hình lƣợng hóa
Nghiên cứu định tính; Thảo luận; Mô hình hồi quy tuyến tính dạng
Logarit
Nghiên cứu định lƣợng; Thiết kế mẫu nghiên cứu;Thu
thập số liệu
Xử lý số liệu; Nhập xuất mô hình hồi quy; Phân tích hồi quy; Phân tích các kiểm định;Thảo luận kết quả hồi quy
Kết quả nghiên cứu và giải pháp
Quy trình nghiên cứu gồm các bƣớc sau:
Bƣớc 1: Xác định vấn đề nghiên cứu, mục đích và câu hỏi nghiên cứu
Bƣớc 2: Tham khảo các tài liệu có liên quan với đề tài nghiên cứu từ trƣớc đó, sau đó đƣa ra mô hình đã đƣợc thiết lập và giả thuyết đã đƣợc đề xuất.
Bƣớc 3: Soạn thảo ra bảng câu hỏi nhằm xác định mô hình nghiên cứu.
Dự thảo bảng câu hỏi với các giả thuyết về mô hình lƣợng hóa các yếu tố tác động đến biến động giá. Dựa trên các nghiên cứu trƣớc đó đã đƣợc thiết lập, khung lý thuyết về mô hình hồi quy tuyến tính dạng Logarit đã đƣợc chỉnh sửa phù hợp với đề tài nghiên cứu. Sau đó, xác định các yếu tố chính thức để thành lập phƣơng trình hồi quy mẫu cho nghiên cứu. Kiểm tra lại các biến để tiến hành điều tra dữ liệu có liên quan với các yếu tố.
Bƣớc 4: Tiến hành các cuộc khảo sát và thu thập dữ liệu chính trong vòng 4 tuần. Tham khảo ý kiến các chuyên gia về dữ liệu, tìm các dữ liệu tại các trọng điểm nhƣ: Cơ sở nguồn của Tổng cục thống kê; Ngân Hàng Nhà Nƣớc, Các Ngân Hàng Thƣơng mại; Thông tin từ sở Tài nguyên môi trƣờng; Sở Xây dựng; Các Sàn giao dịch Bất Động Sản, v.v... Cuối cùng, xác định cỡ mẫu tƣơng ứng với thời gian khảo sát, để thuận tiện luận văn lấy số liệu thống kê từ năm 1990 đến năm 2013 làm cơ sở xử lý.
Bƣớc 5: Chỉnh sửa, mã số và điều chỉnh các dữ liệu trƣớc khi thử nghiệm độ tin cậy và tính hợp lệ của dữ liệu. Tiếp theo, độ tin cậy của các phƣơng pháp đo lƣờng đƣợc phân tích mô hình hồi quy tuyến tính đa biến.
Bƣớc 6: Kiểm tra các giả thuyết nghiên cứu và xác định mối quan hệ của các yếu tố trong mô hình thông qua việc phân tích hồi quy tuyến tính đa biến dạng Logarit. Các phân tích này đã đƣợc áp dụng để đánh giá mối quan hệ giữa 6 biến độc lập, bao gồm: Cung tiền, Tín dụng Ngân Hàng, Lãi suất chiết khấu, Thị trƣờng giao dịch nhà đất, Lạm phát, Giá vàng và một biến phụ thuộc đó là Biến động giá. Trong đó, đƣợc phân tích nhờ công cụ SPSS 18.0 và Excel, tất cả các bƣớc đƣợc trình bày ở Hình 3.1.
Luận văn thực hiện các Phƣơng pháp nghiên cứu định tính và định lƣợng[4]. Áp dụng Phƣơng pháp tổng hợp, kế thừa lý luận nhằm nhận diện cung, cầu và giá cả trên thị trƣờng bất động sản; hệ thống hóa các cơ sở lý luận về nhà đất; kế thừa và phát triển các phƣơng pháp nhƣ:
Phƣơng pháp phân tích, suy diễn nhằm làm sáng tỏ về mặt lý luận cơ chế giao dịch nhà đất; kế thừa kinh nghiệm các biện pháp hạn chế làm biến động giá nhà đất, qua đó vận dụng vào điều kiện thực tiễn ở thành phố Hồ Chí Minh.
Phƣơng pháp thống kê nhằm điều tra, thu thập số liệu về tình hình thị trƣờng nhà đất, các yếu tố kinh tế - xã hội có mối quan hệ tƣơng tác với thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh.
Phƣơng pháp so sánh, suy diễn: dựa trên số liệu thống kê thu thập đƣợc, luận văn sử dụng phƣơng pháp so sánh, suy diễn nhằm phân tích chi tiết diễn biến tình hình hoạt động của thị trƣờng nhà đất thời gian từ năm 1990 - 2013.
Phƣơng pháp toán kinh tế để nhận diện và đo lƣờng mức độ biến động giá của thị trƣờng nhà đất.
Phƣơng pháp mô hình hóa và phƣơng pháp qui nạp: trên cơ sở phân tích, đánh giá, luận văn này sử dụng mô hình hóa mối quan hệ giữa các biến, ứng dụng mô hình phân tích hồi quy đa biến dạng Logarit để rút ra các nguyên nhân gây ra biến động giá và ảnh hƣởng đến thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh.
Phƣơng pháp nghiên cứu định lƣợng[8]: dựa trên kết quả đánh giá các yếu tố sau khi phân tích hồi quy, dẫn đến đến sự hình thành và ảnh hƣởng biến động giá là hệ quả của thị trƣờng nhà đất đến nền kinh tế, luận văn đƣa ra các giải pháp nhằm khắc phục điểm yếu của thị trƣờng và làm phát triển thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh trong tƣơng lai.
3.1.2 Giả thuyết nghiên cứu và kỳ vọng dấu Bảng 3.1. Các yếu tố đặc trƣng trong nghiên cứu Bảng 3.1. Các yếu tố đặc trƣng trong nghiên cứu
TT MÃ SỐ CÁC YẾU TỐ
ĐẶC TRƢNG GIẢ THUYẾT
KỲ VỌNG
DẤU
1 M2 Cung tiền Tƣơng quan thuận với BDG (+)
2 TDNH Tín dụng Ngân Hàng Tƣơng quan thuận với BDG (+) 3 LSCK Lãi suất Chiết Khấu Tƣơng quan thuận với BDG (+) 4 TTGD Thị trƣờng giao dịch Tƣơng quan thuận với BDG (+)
5 LP Lạm phát Tƣơng quan thuận với BDG (+)
6 GV Giá vàng Tƣơng quan thuận với BDG (+)
7 BDG Biến động giá Biến phụ thuộc
(Nguồn: Nội suy từ cơ sở lý thuyết về Biến động giá nhà đất)
3.1.3 Phân tích mô hình hồi quy tuyến tính đa biến dạng logarit 3.1.3.1 Cơ sở nguồn gốc của mô hình tăng trƣởng 3.1.3.1 Cơ sở nguồn gốc của mô hình tăng trƣởng
Luận văn sử dụng phƣơng pháp tăng trƣởng để tính toán và vận dụng các biến đƣa vào mô hình hồi quy tuyến tính đa biến dạng Logarit.
Trong kinh tế học[3]
, hàm Cobb-Douglas là nguồn gốc của mô hình hồi quy tuyến tính đa biến gạng Logarit, đƣợc áp dụng để xem xét mối tƣơng quan giữa tăng trƣởng và các yếu tố ảnh hƣờng. Mô hình chuẩn gồm có 2 biến độc lập. Hơn nữa, mô hình mở rộng sẽ có nhiều biến độc lập hơn.
Hàm tổng quát: Y = f(K,L): Y là biến phụ thuộc; K, L là các biến độc lập. Hàm cụ thể: Y = aLα Kβ (3.1)
Trong đó: a là hệ số tăng trƣởng tự định, hay còn gọi là yếu tố tổng hợp (TFP: Total Factor Productivity). Yếu tố này chủ yếu là đại diện cho công nghệ, ý nghĩa chính là chất lƣợng của tăng trƣởng.
Nếu tổng (α + β) = 1, năng suất biên ổn định, có nghĩa là khi giá trị của biến đầu vào tăng lên 1 đơn vị thì đầu ra cũng tăng thêm 1 đơn vị.
Nếu tổng (α + β) > 1, năng suất biên lớn dần, tƣơng tự khi biến ở đầu vào tăng 1 đơn vị thì ở đầu ra sẽ tăng lớn hơn 1 đơn vị.
Nếu tổng (α + β) < 1, năng suất biên giảm dần, khi giá trị biến đầu vào tăng lên 1 đơn vị, thì đầu ra tăng nhỏ hơn 1 đơn vị.
3.1.3.2 Các bƣớc phân tích
Mô hình phân tích đƣợc tiến hành 2 bƣớc:
Bƣớc 1: Phân tích hồi quy để xác định hệ số co dãn, thực hiện các kiểm định. Bƣớc 2: Xác định đóng góp của từng yếu tố đối với tốc độ tăng trƣởng hay là sự biến động giá của luận văn đã đề cập.
Phƣơng pháp phân tích hồi quy:
Ƣớc lƣợng α và β: ta có phƣơng trình Logarit tƣơng đƣơng nhƣ sau:
Ln Y = Lna + αLn Li + β LnKi (3.2)
Sử dụng công cụ SPSS để ƣớc lƣợng α và β. Mô hình có dạng Logarit tuyến tính đa biến mở rộng nhƣ:
Ln Y = Lna + αLn Li + β LnKi + ... + γLnPi + ui (3.3)
Trong đó: i: là số quan sát từ i tới k; u: phần dƣ (Residuals).