Thực trạng thị trƣờng giao dịch nhà đất cũng có nhiều yếu tố ảnh hƣởng trong giao dịch. Cụ thể, nhìn lại từ cuối năm 2011 đến nay thị trƣờng nhà đất ở thành phố Hồ Chí Minh diễn ra trầm lắng, “đóng băng”. Thị trƣờng nhà đất năm sau chậm hơn năm trƣớc. Theo số liệu thống kê: Năm 2011 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2012 giảm 56% và năm 2013 giảm 68%.
Giá nhà đất mặt bằng hiện có biểu hiện sụt giảm rõ nét, tuy diễn biến không đồng đều và khá phức tạp. Qua khảo sát ở một số địa phƣơng tại thành phố Hồ Chí
Minh thì giá nhà đất có nơi đã hạ tới 30- 40% mà vẫn không có ngƣời mua. Chẳng hạn, các chung cƣ năm 2011 giá lên tới 700 – 800 triệu đồng/căn (trên – dƣới 100m2), thì nay chào giá 400 – 500 triệu đồng vẫn không có ngƣời mua. Ở thành phố Hồ Chí Minh, năm 2011 mức giá phổ biến là trên 20 triệu đồng/m2, đến nay chỉ rao bán ở mức trên – dƣới 15 triệu đồng/m2 mà vẫn khó bán. Có thể đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng biến động giá trên thị trƣờng nhà đất do các yếu tố nhƣ sau:
Thứ nhất, về bên cầu giảm mạnh do giá bất động sản ở Việt Nam hiện đang đƣợc đánh giá ở mức quá cao so với thu nhập thực tế. Mức thu nhập bình quân của tầng lớp khá giả ở thành phố Hồ Chí Minh vào khoảng 5.000 USD/năm trong khi giá phổ biến của một căn hộ hạng trung ở đây khoảng 50.000 USD tức là gấp 10 lần lƣơng hàng năm. Điều đó có nghĩa là giá nhà đất ở Việt Nam, đang ở mức không bình thƣờng so với mặt bằng chung của thế giới”. Theo qui luật của thị trƣờng tất yếu khi giá quá cao so với thu nhập thực tế thì đƣơng nhiên sẽ làm cho cầu giảm mạnh, đây là nguyên nhân chính làm thị trƣờng nhà đất bị đóng băng trong thời gian vừa qua.
Thứ hai, tâm lý “chờ đợi” của ngƣời dân, Vì giá bất động sản đƣợc đánh giá đã là quá cao so với thu nhập của ngƣời dân trong nƣớc, nên ngƣời dân kỳ vọng vào giá nhà đất sẽ xuống trong thời gian tới; Đồng thời do Nhà nƣớc đã siết chặt và quản lý hoạt động mua bán bất động sản và cơ chế chính sách về quản lý đất đai của Nhà nƣớc đang trong quá trình chỉnh sửa và hoàn thiện nên tâm lý của ngƣời dân còn “chờ đợi” chƣa mua ngay. Việc giao dịch trên thị trƣờng nhà đất có những biểu hiện suy giảm trong thời gian qua, đã gây ra những tác động tiêu cực không nhỏ tới nền kinh tế. Trƣớc hết nhiều doanh nghiệp và ngƣời dân khó trả lãi ngân hàng và theo nhận định của Hiệp hội Kinh doanh bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, nếu cứ kéo dài tình trạng này sẽ có ít nhất hơn 30% doanh nghiệp bị phá sản, hiện tại thành phố Hồ Chí Minh đã có tới 50% các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc trên địa bàn phải đóng cửa, 30% hoạt động cầm chừng, chỉ còn 20% là tiếp tục đi sâu đầu tƣ kinh doanh. Tiếp đến của việc hàng loạt các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
đổ bể là nguồn thu ngân sách nhà nƣớc cũng bị giảm đáng kể và nghiêm trọng hơn đến là các ngân hàng cũng phải đối diện với “nợ xấu”. Theo số liệu thống kê chƣa đầy đủ của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng hiện số vốn đầu tƣ vào kinh doanh bất động sản ở nƣớc ta có trên 60% là tiền vay ngân hàng. Trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, có khoảng 4.000 cá nhân, doanh nghiệp đầu tƣ kinh doanh bất động sản với số vốn khoảng 50.000 tỉ đồng, trong đó có tới 28.000 tỉ đồng là vay ngân hàng. Tuy rằng con số này chƣa phải là lớn so với tổng cho vay nền kinh tế của toàn hệ thống ngân hàng.
Thứ ba, nhu cầu đối với thị trƣờng mua bán đất dự án, căn hộ giảm do: (i) Nhà nƣớc điều chỉnh giá đất: Ngày 1/1/2005, Bảng giá đất mới đƣợc điều chỉnh theo hƣớng sát với giá thực tế làm cho chi phí đền bù giải toả lên cao (bình quân chi phí đền bù giải phóng mặt bằng theo nguyên tắc phải thoả thuận với dân hiện nay theo quy định của Luật Đất đai cao hơn 10 lần so với chi phí đền bù trƣớc kia, đó là chƣa kể đến các chi phí không nằm trong quy định nhƣ phải hỗ trợ cho địa phƣơng để giải phóng mặt bằng nhanh hơn), các dự án tiếp tục gặp khó khăn nên đầu tƣ các khu đô thị giảm mạnh.
Lợi nhuận thu từ kinh doanh nhà đất giảm mạnh: Do số lƣợng vốn để kinh doanh nhà đất rất lớn, cùng với việc thị trƣờng bất động sản “đóng băng” và giảm nhiệt nhanh chóng đã làm lợi nhuận từ việc kinh doanh nhà đất giảm mạnh, trong khi các lĩnh vực đầu tƣ khác nhƣ vàng, ngoại tệ, cổ phiếu, lãi suất trái phiếu Chính phủ, địa phƣơng và lãi suất Ngân hàng lại có mức lợi tức rất cao. Mặt khác, khi lãi suất tăng thì chi phí cho một đồng vốn vay ngân hàng để đầu tƣ vào các dự án cũng tăng lên và lãi phải trả ngân hàng cũng tăng, làm cho nhà đầu tƣ gặp khó khăn và ngƣời dân không dám vay ngân hàng để mua nhà. Đây là nguyên nhân những nhà đầu tƣ chuyển hƣớng kinh doanh sang các lĩnh vực khác ngoài bất động sản.