Có rất nhiều nguyên nhân làm cho thị trƣờng nhà đất biến động giá liên tục, Luận văn này chủ yếu cô động những vấn đề cụ thể và thực tiễn nhƣ:
Thứ nhất, về Giá vàng hiện nay đang có biến động giảm, lý giải các hiện tƣợng trên, theo các chuyên gia kinh tế, yếu tố vàng do nhà nƣớc độc quyền siết chặt vàng miếng, cấm vàng hóa, không đƣợc giao dịch trong thanh toán nhà đất. Hơn nữa, vấn đề chống buôn lậu vàng có phát huy hiệu lực, nhƣng yếu tố vàng ảnh hƣởng từ thế giới, ảnh hƣởng đến các hàng hóa khác. Từ đó, giá nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh hiện nay đang có biến động giảm, một phần do nguồn cung đã bắt đầu đáp ứng đƣợc nhu cầu của thị trƣờng trong khi đó nhu cầu về căn hộ chung cƣ tại thành phố Hồ Chí Minh vẫn còn rất cao.
Thứ hai, thị trƣờng giao dịch nhà đất thực tế trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, hiện đang trầm lắng, nhiều căn hộ cao cấp bán giá rất cao, không thể hạ sát xuống thấp quá mức, vì đã vƣớng nhiều yếu tố về chi phí đầu tƣ trƣớc kia. Đồng
thời có nhiều hộ dân sử dụng nhà, đất không có giấy tờ hợp lệ, theo quy định pháp luật thì không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận và không đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất, dẫn đến chỉ đƣợc hỗ trợ; chỉ đƣợc bồi thƣờng theo pháp lý sử dụng đất mà không đƣợc bồi thƣờng theo hiện trạng bị quy hoạch. Do đó, làm cho thị trƣờng không giao dịch nhanh đƣợc, trong khi chủ đầu tƣ và hộ dân kẹt vốn, nên phải hạ giá, chấp nhận lỗ, nhƣng còn ảnh hƣởng nguồn cung tiền từ Ngân hàng, vay không đƣợc vì tính pháp lý thế chấp nhà không đảm bảo. Nguyên nhân đó dẫn đến thị trƣờng giao dịch biến động làm cho biến động giá trên thị trƣờng Nhà đất trong thời gian qua. Hơn nữa, quy định về giao dịch nhà ở vẫn còn nhiều khó khăn, bất cập về xác định điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch, dẫn đến không thế chấp đƣợc nhà ở hình thành trong tƣơng lai do chƣa có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định pháp luật.
Thứ ba, từ yếu tố tín dụng Ngân hàng, trong lúc giá thị trƣờng nhà đất đang tăng cao, Lạm phát nhiều, chính sách thắt chặt tín dụng của Ngân hàng Nhà nƣớc trong thời gian qua đã có tác động đến việc mua bán nhà đất. Nhiều nhà đầu tƣ cá nhân đang bán tháo các căn hộ vì họ không thể duy trì khoản vay ngân hàng. Lãi suất vay cao cùng với việc tăng chi phí xây dựng lên 15% đã làm giảm sức hấp dẫn của dịch vụ vay thế chấp đối với ngƣời mua, nhƣng lại có tác dụng hạ nhiệt, giảm bớt những rủi ro do thị trƣờng giao dịch nhà đất đang biến động về giá rất cao.
Thứ tƣ, về lực cung tiền trên thị trƣờng cũng tạo nhiều thay đổi trong môi trƣờng kinh doanh. Một trong những vấn đề gây bức xúc về vốn tồn tại rất lâu là tình trạng dự án bị quy hoạch ''treo'', khiến cho ngƣời dân không yên tâm. Ngoài ra, Cơ chế chính sách phát triển, kinh doanh nhà ở và bất động sản Luật nhà ở đã có nhiều quy định cụ thể về việc phát triển nhà ở nhƣng vẫn còn nhiều quy định chƣa có tính khả thi, chƣa khuyến khích đƣợc các chủ thể tham gia phát triển nhà ở, làm cho quan hệ cung cầu về nhà ở vẫn còn mất cân đối và nhiều bất cập. Luật Nhà ở chƣa có quy định cụ thể để điều tiết thị trƣờng nhà ở, đặc biệt là điều tiết về giá cả, các phân khúc nhà ở, các loại nhà ở.
công tác quản lý Nhà nƣớc của các địa phƣơng, làm hạn chế vai trò và quyền chủ động năng động của Bộ Xây dựng và các địa phƣơng. Đồng thời, với gói hỗ trợ 30.000 tỷ của chính phủ để cung ra kích thích thị trƣờng nhà đất cũng bị vƣớng bởi những quy định về Luật. Luật nhà ở chƣa quy định cụ thể các yêu cầu cho phát triển nhà ở, đặc biệt là chƣa thực sự dựa trên nền tảng công tác quy hoạch, và chƣa có giải pháp hiệu quả cho công tác phát triển nhà ở của các cá nhân tại khu vực đô thị. Vì vậy, hiện trạng về phát triển nhà ở thiếu quy hoạch, sai quy hoạch, xây dựng, cải tạo không theo đúng thiết kế, tiêu chuẩn và mỹ quan đô thị đã và đang xảy ra khá phổ biến nhƣng cơ quan chức năng thiếu cơ sở pháp lý để xử lý. Vấn đề quản lý nhà chung cƣ, giá dịch vụ nhà chung cƣ, quy định về diện tích sở hữu chung và riêng còn nhiều bất cập, đã nảy sinh nhiều vƣớng mắc, gây tranh chấp. Cơ chế chính sách phát triển và quản lý thị trƣờng không đồng bộ.
Tuy nhiên, Luật chƣa đáp ứng đầy đủ một quy trình hoàn chỉnh về đầu tƣ kinh doanh bất động sản. Ngoài ra, quyền lợi ngƣời dân vẫn chƣa đƣợc bảo vệ tốt trong các giao dịch mua bán chuyển nhƣợng bất động sản và huy động vốn với chủ đầu tƣ. Công tác quản lý Nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản còn nhiều mặt hạn chế và bất cập. Các hạn chế này ảnh hƣởng làm hạn chế vai trò chủ động của Nhà nƣớc trong việc quản lý thị trƣờng, rất khó khăn để phòng ngừa và ngăn chặn các hành vi đầu cơ gây bất ổn thị trƣờng; mục tiêu nắm bắt đƣợc thị trƣờng, kiểm soát thị trƣờng Vàng và giao dịch ngầm đối với cơ quan nhà nƣớc là một vấn đề khó khăn. Việc quy định bắt buộc giao dịch kinh doanh bất động sản phải thông qua sàn giao dịch (trong khi nhiều sàn giao dịch chƣa đạt chuẩn chất lƣợng và tiện ích) mà chƣa cho các bên giao dịch lựa chọn thêm các giải pháp khác nhƣ thông qua luật sƣ và công chứng theo thông lệ quốc tế cũng là một hạn chế của Luật Kinh doanh bất động sản cần đƣợc khắc phục.
Pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản còn chồng chéo, mâu thuẫn với pháp luật về đất đai, đầu tƣ, xây dựng...Chính sách pháp luật liên quan tới lĩnh vực nhà ở và bất động sản đƣợc quy định tại nhiều bộ luật, luật chuyên ngành khác nhau dẫn đến còn có nhiều nội dung không thống nhất, thậm chí mâu thuẫn trong quá trình
thực hiện thủ tục đầu tƣ, đất đai, xây dựng có liên quan. Một số vấn đề đƣợc quy định trong nhiều văn bản đã gây khó khăn trong quá trình tổ chức thực hiện, chẳng hạn nhƣ việc quy định về thời điểm huy động vốn giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật nhà ở có sự khác nhau, một số quy định chƣa phù hợp với thực tiễn nhƣ khuyến khích đầu tƣ phát triển các loại hình nhà an sinh xã hội, nhà dành cho ngƣời có thu nhập thấp. Một số vấn đề phát sinh chƣa đƣợc quy định cụ thể, nhƣ tài chính nhà ở và bất động sản, đã gây khó khăn trong hoạt động kinh doanh bất động sản và phát triển nhà ở. Từ đó, giá cả nhà đất thay đổi rất phức tạp tại thành phố Hồ Chí Minh.
Thứ năm, thông tin trên thị trƣờng bất động sản còn chƣa minh bạch, hạn chế này làm cho môi trƣờng đầu tƣ không thông suốt, tạo tâm lý e ngại, thiếu hấp dẫn những nhà đầu tƣ lớn, đặc biệt là đầu tƣ nƣớc ngoài.
TÓM TẮT CHƢƠNG 4
Trong chƣơng 4, diễn giải quá trình xử lý dữ liệu, phân tích cá dữ liệu thu thập từ năm 1990 đến năm 2013. Mô hình hồi quy tuyến tính đa biến dạng Logarit, gồm có 6 biến độc lập và 1 biến Phụ thuộc BDG. Tất cả đƣợc thể hiện ở Bảng 4.1: Các số liệu nghiên cứu các yếu tố ảnh hƣớng đến biến động giá của thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 1990 – 2013. Trong đó, với 24 cỡ mẫu tƣơng ứng 24 năm, tƣơng tự các chỉ số của 7 nhân tố tất cả đƣợc nhập vào Data view của SPSS và Định dạng chỉnh sửa dữ liệu ở Variable View.
Phân tích kết quả hồi quy và thực hiện các kiểm định ở kết xuất, kết quả kiểm định hệ số hồi quy, mô hình có 2 biến LSCK Lãi suất chiết khấu và LP Lạm phát đều có Sig. > 0,05, do đó không có ý nghĩa thống kê. Kết quả Mô hình cho biết các yếu tố ảnh hƣởng đến biến động giá nhà và đất tại Thành phố Hồ Chí Minh, đƣợc xác định có tầm quan trọng tính theo thứ tự lần lƣợt là: Yếu tố Giá vàng; Thị trƣờng giao dịch, Tín dụng Ngân hàng và yếu tố Cung tiền.
CHƢƠNG 5. KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH
5.1 Đề xuất giải pháp phát triển thị trƣờng nhà và đất tại thành phố Hồ Chí Minh
5.1.1 Cơ sở đề xuất giải pháp
Căn cứ vào kết quả phân tích hồi quy tuyến tính dạng Logarit đã khẳng định đƣợc có bốn yếu tố quan trọng nhất ảnh hƣởng đến biến động giá nhà và đất tại thành phố Hồ Chí Minh đó là: Yếu tố quan trọng hàng đầu là yếu tố giá vàng; yếu tố thứ hai, thị trƣờng giao dịch nhà đất; yếu tố thứ ba, Tín dụng Ngân hàng và yếu tố thứ tƣ là Cung tiền M2. Tất cả góp phần làm biến động giá thị trƣờng nhà đất mạnh nhất.
5.1.2 Một số giải pháp Phát triển thị trƣờng nhà và đất tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015-2020
5.1.2.1 Giải pháp về giá vàng
Trƣớc đây mọi giao dịch nhà đất trên thị trƣờng đều lấy thƣớc đo vàng làm chuẩn, từ khi nhà nƣớc ban hành nghị định quản lý thị trƣờng vàng, cũng nhƣ việc cấm vàng hóa, đô la hóa cũng ảnh hƣởng nhiều đến biến động giá nhà đất. Xu hƣớng tăng giảm giá trong dài hạn của vàng thế giới vẫn ảnh hƣởng nhiều mặt kinh tế và có thể có những kỷ lục giá mới trong năm 2015, mặc dù điều này còn phụ thuộc vào những yếu tố nhƣ sức mạnh đồng USD, nhu cầu tăng mức giữ vàng của ngân hàng trung ƣơng Trung Quốc và diễn biến khủng hoảng nợ Châu Âu. Do đó, trong dài hạn, giá vàng Việt Nam cũng biến động theo xu hƣớng tăng của giá vàng thế giới. Tuy nhiên, mức độ biến động giá vàng trong nƣớc cũng sẽ bị ảnh hƣởng bởi nhiều yếu tố từ nội tại nền kinh tế, từ môi trƣờng kinh doanh nhà đất và nhu cầu giao dịch ngầm khác. Về các giải pháp chủ yếu để thực hiện nhiệm vụ trọng tâm, cấp bách hiện nay là kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, đảm bảo an sinh xã hội và quan tâm đến thị trƣờng chứng khoán và thị trƣờng nhà đất. Liên quan đến quản lý hoạt động kinh doanh vàng, cần có động thái quyết liệt từ chính phủ, sự điều hành linh hoạt kịp thời nhƣng phải minh bạch. Trƣớc đó, Chính phủ đã chỉ
đạo: “Kiểm soát chặt chẽ hoạt động kinh doanh vàng; trong quý 2 năm 2011 và ban hành Nghị định về quản lý hoạt động kinh doanh vàng theo hƣớng tập trung đầu mối nhập khẩu vàng, tiến tới xóa bỏ việc kinh doanh vàng miếng trên thị trƣờng tự do; ngăn chặn hiệu quả các hoạt động buôn lậu vàng qua biên giới”.
Để ổn định và phát triển thị trƣờng nhà đất cần tăng cƣờng quản lý thị trƣờng vàng; khắc phục tình trạng đầu cơ, tích trữ, buôn bán trái phép, có lộ trình và biện pháp phù hợp trong từng thời kỳ. Đảm bảo lợi ích hợp pháp của ngƣời nắm giữ vàng, quan tâm đúng mức đến nhu cầu của ngƣời dân và doanh nghiệp để ổn định tâm lý. Phòng tránh gây biến động cho thị trƣờng, tổ chức lại thị trƣờng vàng theo công nghệ tiên tiến và khoa học.
5.1.2.2 Nhóm giải pháp về thị trƣờng giao dịch nhà đất
Qua nhận định về tình hình thị trƣờng giao dịch nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh cho thấy có những diễn biến phát triển trong tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế và đặc biệt với hội nhập WTO, yếu tố đầu tƣ nƣớc ngoài vào thành phố Hồ Chí Minh mang nhiều cơ hội cho thị trƣờng bất động sản phát triển. Do hội nhập quốc tế, mở cửa các lĩnh vực thƣơng mại dịch vụ, nhiều công ty nƣớc ngoài tìm kiếm cơ hội đầu tƣ vào thành phố Hồ Chí Minh vì là thành phố trọng điểm đã làm tăng nhu cầu về nhà đất. Nhu cầu cề các công trình dịch vụ thƣơng mại, siêu thị, nhà ở cao cấp cũng đang thu hút đƣợc sự quan tâm của các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trƣờng nhà đất phát triển.
Khi đô thị phát triển thì lƣợng hàng hóa cung cấp vào thị trƣờng sẽ dồi dào hơn, nhu cầu về hàng hóa của thị trƣờng nhà đất còn rất lớn. Dân số ở thành phố Hồ Chí Minh sẽ tăng hơn 10 triệu ngƣời vào năm 2020. Do đó cần thêm về nhà ở, văn phòng làm việc, khách sạn và các công trình thƣơng mại là điều đƣơng nhiên. Khi kinh tế phát triển thì cuộc sống ngƣời dân cũng đƣợc nâng cao, nhu cầu cuộc sống sẽ cao hơn, từ đó cơ hội đầu tƣ xây dựng hệ thống kinh doanh cũng không nhỏ. Trên cơ sở đó luận văn đề xuất một số giải pháp sau:
thống chính sách liên quan đến thị trƣờng bất động sản. Để phát triển thị trƣờng nhà đất cần phải sửa đổi đồng bộ các luật có liên quan, nhƣ Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản và kể cả Luật Các tổ chức tín dụng. Tác động đến thị trƣờng nhà đất bao gồm hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, quy hoạch, xây dựng và pháp luật về tài chính, nên việc hoàn thiện thị trƣờng nhà đất không thể chỉ dựa vào những luật riêng rẽ. Do đó, để lành mạnh hóa thị trƣờng giao dịch nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh, thành phố nên sớm nghiên cứu để thành lập một tổ chức nghiên cứu tổng hợp. Tổ chức này có nhiệm vụ rà soát tất cả các pháp luật có liên quan nhƣ đã nêu trên, để kiến nghị Quốc hội sửa đổi, bổ sung một cách đồng bộ, Chính phủ cần sớm hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về bất động sản bảo đảm đồng bộ, thống nhất, xây dựng hoàn chỉnh khung pháp lý để dễ dàng chuyển bất động sản thành vốn đầu tƣ.
Thứ hai, hoàn thành hệ thống đăng ký bất động sản, cấp Giấy chứng nhận về bất động sản thống nhất, minh bạch hoá việc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất cũng nhƣ tính toán bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất. Luật Đất đai 2003 quy định không phân biệt trình tự thủ tục giữa tổ chức nƣớc ngoài với tổ chức trong nƣớc, thực hiện một trình tự thủ tục nhƣ nhau.
Thứ ba, xem lại hệ thống thuế có liên quan đến nhà đất, bảo đảm đồng bộ với quá trình đổi mới chính sách đất đai, tạo cơ chế thu hút mạnh vốn đầu tƣ xây dựng kinh doanh bất động sản. Hỗ trợ các nhà đầu tƣ để đƣa nhanh nhà đất còn đóng băng vào thị trƣờng để tăng cung, đặc biệt là các nhà đầu tƣ có năng lực thực sự.
Thứ tƣ, cải tiến trình tự, thủ tục chuẩn bị đầu tƣ, phê duyệt dự án để rút ngắn thời gian đầu tƣ. Điều chỉnh, bổ sung chính sách giải phóng mặt bằng để tháo gỡ khó khăn đẩy nhanh tiến độ đầu tƣ các dự án nhằm tăng cung hàng hoá cho thị trƣờng bất động sản theo định hƣớng: chính quyền địa phƣơng tổ chức giải phóng mặt bằng. Bỏ cơ chế chủ đầu tƣ thoả thuận với dân gây mất bình đẳng, khiếu kiện và thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tƣ dự án. Tiếp tục cải cách hơn nữa các thủ tục hành chính liên quan đến giao đất, cho thuê đất đối với các nhà đầu tƣ.
5.1.2.3 Giải pháp về tín dụng ngân hàng
Các tổ chức tín dụng đẩy mạnh việc huy động vốn để đáp ứng nhu cầu vốn của