Tính hỗn hợp của các cấp độ phát triển: thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh gồm nhiều phân khúc khác nhau, mỗi phân khúc đạt đến một cấp độ phát triển đặc thù.
Cấp độ sơ khởi: Là cấp độ phát triển ban đầu của thị trƣờng bất động sản nhà đất để ở, khi quyền sử dụng đất đai trở thành hàng hóa đƣợc đem ra giao dịch trên thị trƣờng. Ở cấp độ này, thị trƣờng xây dựng chƣa phát triển, hàng hóa giao dịch trên thị trƣờng chủ yếu là đất nền phục vụ mục đích xây dựng nhà ở. Các giao dịch mang tính đơn lẻ, manh mún và phân tán. Đây là cấp độ phát triển của phân khúc đất ở bình dân trong các khu dân cƣ tự phát.
Cấp độ tập trung hóa: các nhà đầu tƣ chuyên nghiệp bắt đầu tham gia sâu rộng vào thị trƣờng, chủ yếu bằng vốn tự có. Hàng hóa giao dịch trong thị trƣờng này không chỉ là đất nền, một phần rất lớn là nhà ở, gồm nhà ở riêng lẻ và nhà chung cƣ. Quá trình phân phối hàng hóa mang tính tập trung và tƣơng đối chuyên nghiệp.
Cấp độ tiền tệ hóa: ở cấp độ này, thông qua các khoản cho vay thế chấp nhà đất, thị trƣờng vốn còn có vai trò thúc đẩy cầu nhà đất, qua đó làm cho hoạt động giao dịch trên thị trƣờng bất động sản nhà đất để ở ngày càng sôi động.
Cấp độ tài chính hóa: một số dự án bất động sản nhà đất để ở tại thành phố Hồ Chí Minh đã phát triển tiệm cận đến cấp độ tài chính hóa. Thông qua việc sử dụng các công cụ tài chính nhƣ phát hành cổ phiếu, trái phiếu...các doanh nghiệp bất động sản đã huy động nguồn vốn to lớn từ nhiều chủ thể khác nhau trong xã hội để phát triển dự án bất động sản nhà đất để ở.
Tính bất đối xứng thông tin giữa các bên tham gia: Nhìn chung thị trƣờng bất động sản nhà đất để ở thành phố Hồ Chí Minh, tính bất đối xứng thông tin giữa các chủ thể tham gia thị trƣờng là đặc biệt cao. Điều này biểu hiện ở chỗ, công tác quy hoạch đất đai và đô thị còn thiếu bài bản. Chính quyền vẫn chƣa xây dựng đƣợc một hệ thống cơ sở dữ liệu về nhà đất, đặc biệt hệ thống chỉ số giá bất động sản nhà và đất ở, làm cơ sở cho việc định giá và giao dịch. Các thông tin về dự án nhà và đất ở, thiếu công khai minh bạch dẫn đến khả năng tiếp cận thông tin của ngƣời dân rất hạn chế.
Quá trình tiêu thụ sản phẩm qua nhiều khâu trung gian: do hệ thống thông tin nhà đất để ở trên thị trƣờng thiếu công khai và minh bạch, các giao dịch nhà đất
giữa ngƣời mua và ngƣời bán phần lớn phải trải qua nhiều khâu trung gian. Ngoài các nhà môi giới, nhà định giá, nhà tƣ vấn pháp luật, một lực lƣợng lớn tham gia vào thị trƣờng trong giai đoạn xảy ra các cơn sốt giá nhà đất là các nhà đầu cơ, những ngƣời mua nhà đất vào giai đoạn trƣớc và sau đó bán lại với mức giá cao hơn để hƣởng chênh lệch giá. Do khả năng tiếp cận thông tin dự án bất động sản nhà đất để ở hạn chế, phần lớn ngƣời mua nhà đất cho mục đích để ở phải mua lại nhà đất từ các tay đầu cơ sau khi bất động sản nhà đất để ở này đã đƣợc sang nhƣợng qua tay nhiều nhà đầu cơ khác. Điều này khiến mức giá giao dịch cuối cùng bị đẩy lên rất cao so với giá gốc ban đầu của chủ đầu tƣ dự án.