3.2.3.1 Các mặt tích cực
Thị trƣờng bất động sản thành phố Hồ Chí Minh tuy mới bƣớc đầu phát triển những đã có nhiều chuyển biến trên nhiều phƣơng diện và đã tham gia tích cực vào quá trình phát triển kinh tế xã hội. Sự đóng góp của thị trƣờng bất động sản trong thời gian vừa qua đƣợc thể hiện trên các mặt:
Thứ nhất, thị trƣờng quyền sử dụng đất nhanh chóng hình thành và phát triển trên các lĩnh vực giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi, chuyển nhƣợng và thế chấp quyền sử dụng đất, góp phần sử dụng có hiệu quả nguồn lực của đất đai (nguồn tƣ liệu sản xuất đặc biệt), thúc đẩy các ngành cũng nhƣ nhiều lĩnh vực nền kinh tế phát triển nhƣ công nghiệp, nông nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch vụ, du lịch
Thứ hai, phát triển thị trƣờng bất động sản nhà ở đã thu hút một lƣợng lớn vốn đầu tƣ trong nƣớc và nƣớc ngoài tham gia vào đầu tƣ phát triển bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhà ở, góp phần tích cực vào việc kích cầu nền kinh tế.
Thứ ba, thị trƣờng bất động sản nhà ở và các loại bất động sản khác đã từng bƣớc đáp ứng nhu cầu bức xúc của ngƣời dân về cải thiện chỗ ở và góp phần thúc đẩy sự phát triển đô thị và nông thôn theo hƣớng văn minh, hiện đại và bền vững.
Thứ tƣ, thông qua thực tế vận hành thị trƣờng bất động sản, công tác quản lý nhà nƣớc và thể chế kinh tế thị trƣờng đƣợc hình thành, hoàn thiện từng bƣớc để phù hợp với yêu cầu phát triển và hội nhập.
Thứ năm, thông qua chính sách thuế liên quan đến thị trƣờng bất động sản, chính quyền thành phố phần nào nắm đƣợc tình hình sử dụng đất đai và các chuyển dịch bất động sản trên thị trƣờng, giảm thiểu tình trạng đầu cơ đất đai, lũng đoạn thị trƣờng, góp phần vào việc sử dụng tiết kiệm và khai thác có hiệu quả nguồn lực tài chính từ tài nguyên đất đai, tăng cung hàng hóa cho thị trƣờng bất động sản. Đồng thời, nguồn thu từ hoạt động của thị trƣờng bất động sản giúp cho thành phố có ngân sách đầu tƣ cở sở hạ tầng, phúc lợi xã hội góp phần phát triển kinh tế xã hội, tạo điều kiện phát triển thị trƣờng bất động sản.
3.2.3.2 Các mặt hạn chế
Thông qua hoạt động mua bán, cho thuê, thế chấp và quản lý khai thác bất động sản, thị trƣờng bất động sản thành phố Hồ Chí Minh bên cạnh những đóng góp tích cực cho kinh tế Thành phố, nó còn bộc lộ nhiều nhƣợc điểm và khuyết tật cần khắc phục:
Thứ nhất, các chính sách thuế của nhà nƣớc liên quan đến thị trƣờng bất động sản chƣa giúp đƣợc thành phố trong công tác quản lý, kiểm soát tất cả các giao dịch bất động sản diễn ra trên địa bàn. Chính vì vậy mà giao dịch bất động sản trên thị trƣờng phi chính thức ngày một phát triển, những giao dịch này không thể kiểm soát đƣợc do đó gây thất thu thuế cho ngân sách thành phố.
Thứ hai, các phƣơng pháp tính thuế liên quan đến bất động sản vẫn còn nhiều điểm bất hợp lý nhƣ việc áp thuế suất thuế sử dụng đất nông nghiệp mỗi địa phƣơng áp mức giá khác nhau tạo ra sự không công bằng trong nghĩa vụ nộp thuế của ngƣời sử dụng đất; thêm nữa, thuế nhà đất lại dựa trên cơ sở thuế nông nghiệp là không phùhợp vì nhà, đất có giá trị gấp nhiều lần so với đất nông nghiệp, thêm vào đó với tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh làm cho khả năng sinh lợi của đất ở, nhà ở là rất lớn so với đất nông nghiệp.
Thứ ba, chính sách về giá đất cũng chƣa hợp lý. Theo quy định hiện hành, bảng giá đất do các địa phƣơng ban hành phải sát với giá thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng. Giá đất quy định thấp hơn rất nhiều lần so với giá thị trƣờng làm cho ngƣời dân có đất bị thu hồi không thể tái tạo lại đƣợc mảnh đất của mình nhƣ trƣớc kia, giá bồi thƣờng đối với đất nông nghiệp còn thấp hơn nhiều trong khi những nhà đầu tƣ bồi thƣờng với giá rất thấp, nhƣng với chính mảnh đất đó khi đầu tƣ cơ sở hạ tầng ban đầu và chuyển mục đích sử dụng đƣợc bán với giá gấp vài trục lần so với chính mảnh đất nông nghiệp ban đầu. Chính vì vậy, các vụ khiếu kiện tập thể về chính sách giá đền bù trong thời gian qua ngày càng gia tăng, làm ngƣời dân mất lòng tin vào các chính sách của thành phố.
đƣợc yêu cầu sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của thành phố. Các hoạt động kiểm soát thị trƣờng bất động sản của thành phố còn buông lỏng dẫn đến hiện tƣợng xây dựng không phép, xuất hiện hiện tƣợng lừa đảo đất đai Ngoài ra, thành phố chƣa tạo đƣợc quỹ đất tái định cho ngƣời có đất bị thu hồi đối với những dự án quan trọng nhƣ xây dựng cơ sở hạ tầng, khu chế xuất, khu công nghiệp gây nhiều khó khăn về chỗ ở của những ngƣời dân có đất bị thu hồi và thành phố cũng chƣa có chính sách về nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp. Hiện nay, thị trƣờng bất động sản đã và đang có xu hƣớng giao dịch các bất động sản có giá trị lớn nằm ngoài khả năng của phần lớn dân chúng.
Thứ năm, mối quan tâm lớn nhất là thủ tục hành chính, nhiều văn bản pháp quy đƣợc ban hành từ các cơ quan quản lý khác nhau, phân cấp quản lý không rõ ràng, do đó, để duyệt hồ sơ dự án hay thực hiện giao dịch bất động sản, cần có nhiều thời gian và kiên nhẫn. Theo đánh giá của một số công ty, để hoàn tất thủ tục cho dự án bất động sản ở thành phố có thể mất bình quân từ 2,5 đến 3 năm (báo cáo trong hội thảo của Hiệp hội bất động sản thành phố năm 2009) còn thời gian bình quân hoàn tất thủ tục mua bán, sang nhƣợng khoảng 1 tháng. Việc cải cách thủ tục hành chính đã trở thành chủ trƣơng của nhà nƣớc nhƣng vẫn trong giai đoạn hoàn thiện. Do đó, thủ tục hành chính hiện tại vẫn là rào cản lớn cho động lực phát triển thị trƣờng.
Thứ sáu, công tác quy hoạch đất đai vừa chậm vừa kém minh bạch. Mọi ngƣời đều biết rằng công tác quy hoạch là tiền đề cho tất cả các công trình bất động sản, không thể có dự án rồi mới có bản đồ quy hoạch sau. Thế nhƣng ở thành phố chúng ta công tác quy hoạch vẫn chƣa hoàn tất, vì thế hàng chục năm phát triển thị trƣờng bất động sản, bản đồ quy hoạch thành phố vẫn có hình da beo, tạo nên không gian kiến trúc nhếch nhác và kém đồng bộ trên nhiều dự án vừa triển khai. Việc kém minh bạch trong công bố thông tin cũng là mặt tối của thị trƣờng, thƣờng xuyên điều chỉnh quy hoạch nhƣng thông tin chỉ đƣợc một số cá nhân cập nhật, phát sinh luồng thông tin không chính thức vì mục đích tƣ lợi, gây mất ổn định thị trƣờng.
Thứ bảy, thống kê số liệu khảo sát trong đề tài nghiên cứu về thị trƣờng bất động sản thành phố năm 2009, sản phẩm giao dịch chủ yếu là đất nền dự án tại các
quận 2,7,9, Bình Chánh, đây chính là phân khúc của bất động sản sơ cấp (sản phẩm thô), thể hiện tính bất cân đối trong giao dịch, minh chứng rằng thị trƣờng bất động sản vẫn ở cấp thấp, sản phẩm hàng hóa chƣa đa dạng. Các phân khúc nhà ở tiện nghi, hiện đại, và nhà ở cho ngƣời thu nhập trung bình, thấp trong xã hội, các văn phòng, trung tâm thƣơng mại vẫn là sân chơi của các công ty bất động sản trong nƣớc. Các lĩnh vực dịch vụ, chủ yếu tập trung trong môi giới (mua bán, chuyển nhƣợng, cho thuê) trong khi việc quản lý bất động sản, đấu giá, định giá, trang trí nội thất, thiết kế chƣa đƣợc các chủ thể tham gia thị trƣờng quan tâm đúng mức. Giới đầu cơ có xu hƣớng tăng trong các năm qua với tiềm lực tài chính dồi dào luôn là nguy cơ tiềm ẩn cho sự phát triển. Giá bất động sản nơi có đầu cơ thay đổi nhanh, gây hiệu ứng sốt giá cục bộ làm rối loạn thị trƣờng. Thị trƣờng giao dịch ngầm chiếm tỉ trọng đáng kể trong giai đoạn vừa qua gây thất thu lớn cho nguồn thu và ngân sách nhà nƣớc.
Thứ tám, chính sách tín dụng ngắn hạn cho các dự án bất động sản dài hạn và ngân hàng định giá thấp tài sản bất động sản thế chấp, giải pháp lấy ngắn nuôi dài của các doanh nghiệp bất động sản luôn là nguy cơ phá sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi thị trƣờng tài chính biến động mạnh, điều này đã đƣợc minh chứng trong giai đoạn suy thoái kinh tế toàn cầu năm 2008 - 2009. Vấn nạn tham nhũng, vòi vĩnh xuất hiện trong kinh tế bất động sản là hệ quả tất yếu của việc chậm trễ và kém minh bạch, thủ tục hành chính phức tạp, chính sách tín dụng ngắn hạn, quy định mập mờ về khung thuế kết hợp với công tác chống tham nhũng của ta hiệu quả chƣa cao, chính là mảng tối đáng kể của thị trƣờng bất động sản tại thành phố hiện nay.
Thứ chín, công tác đào tạo cho nguồn nhân lực tham gia thị trƣờng vẫn còn nhiều bất cập. Qua gần 2 năm triển khai đào tạo chứng chỉ bất động sản theo luật kinh doanh bất động sản, hàng ngàn chứng chỉ đã đƣợc cấp nhƣng chất lƣợng yếu và nặng về tính hình thức. Theo quan điểm của nhà nghiên cứu, nguyên nhân cơ bản là đào tạo ngắn hạn nhƣng có chứng chỉ hành nghề dài hạn (không kỳ hạn) - điều này là không phù hợp vì kinh doanh bất động sản là kinh doanh đặc thù có điều kiện, thị
trƣờngliên tục biến động theo thời gian, ngƣời hành nghề chỉ dựa vào yếu tố kinh nghiệm, mối quan hệ với chỉ một ít kiến thức đƣợc cập nhật từ pháp luật, thị trƣờng, đầu tƣ môi giới và đánh giá qua việc tham gia các lớp bồi dƣỡng ngắn hạn trên; chƣa kể chất lƣợng đào tạo của các tổ chức cấp giấy chứng nhận bồi dƣỡng vẫn là ẩn số.
Thứ mƣời, tính minh bạch của thị trƣờng bất động sản còn thấp, hầu hết dự án bất động sản vẫn phải theo cơ chế "xin - cho", điều chỉnh quy hoạch. Chƣa có cơ chế cung cấp thông tin thị trƣờng bất động sản một cách hữu hiệu. Do đó, nhà đầu tƣ còn gặp nhiều trở ngại và không bình đẳng trong việc tiếp cận dự án phát triển nhà ở và khu đô thị mới, ngƣời dân cũng khó khăn khi tìm mua trực tiếp nhà ở.
Thị trƣờng thiếu hàng hoá có quy mô vừa và nhỏ, thiếu loại nhà ở cho thuê phù hợp với nhu cầu của đa số đối tƣợng thu nhập trung bình và thấp. Sự thiếu hụt nhà ở giá rẻ cho thuê cũng làm mất thăng bằng thêm cán cân cung cầu trên thị trƣờng. Bên cạnh đó, do lợi nhuận cao (thực hiện dự án đầu tƣ chung cƣ có thể đạt lợi nhuận 100% đến 200%) nên nhiều công ty, tập đoàn lớn tập trung đầu tƣ vào lĩnh vực bất động sản, hầu hết các ngân hàng đều thành lập quỹ hoặc công ty kinh doanh bất động sản, dẫn tới tình trạng đầu tƣ nội bộ rất khó kiểm soát. Việc cho vay dễ dãi lại tập trung vào một phân khúc thị trƣờng hẹp làm tăng đầu cơ, tạo cầu ảo làm mất ổn định thị trƣờng. Hầu hết các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản chƣa thông qua sàn giao dịch theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản. Tình trạng giao dịch ngầm, đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản diễn ra khá phổ biến, làm cho thông tin về thị trƣờng này không phản ảnh đúng thực tế, từ đó làm tăng độ rủi ro trong kinh doanh bất động sản.
3.2.4 Thực trạng các yếu tố tác động đến sự biến động giá thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh tại thành phố Hồ Chí Minh
(Nguồn: Ngân hàng nhà nước – Chi nhánh TP. HCM)
Hình 3.2. Biểu đồ Cung tiền M2 và dƣ nợ cho vay bất động sản tại TP. HCM
Cung tiền đƣợc phản ánh ở Biểu đồ 3.1, cho thấy tác động của mức tăng cung tiền M2 đến tăng trƣởng dƣ nợ cho vay nhà đất tại Tp. Hồ Chí Minh. Trong giai đoạn 2004 - 2007, chỉ số giá cả thấp là điều kiện tiền đề để tăng mức cung tiền. Tăng trƣởng cung tiền M2 trong năm các năm 2004, 2005 và 2006 là xấp xỉ trên dƣới 30%, nhƣng đến năm 2007 tăng trƣởng cung tiền M2 nhảy vọt lên trên 46%. Điều này, kết hợp với dòng vốn đầu tƣ nƣớc ngoài vào lĩnh vực nhà đất của thành phố Hồ Chí Minh tăng mạnh (năm 2007 tăng 71,5% so với năm 2006) đã tạo cơ sở để tăng trƣởng tín dụng nhà đất đƣợc duy trì ở mức cao, khoảng 73,3% năm 2007. Đồng thời, qua đó thúc đẩy thị trƣờng bất động sản phát triển ở mức độ bùng nổ.
Trong năm 2007, thị trƣờng phát triển rất nóng, giá cả đƣợc đẩy lên từng ngày, tính trung bình mức giá nhà ở cuối năm 2007 đã tăng khoảng 35% so với đầu năm. Ngoài ra, việc tăng cung tiền với tốc độ cao đã gây sức ép lên chỉ số giá cả. Lạm phát trong năm 2007 là 12,6% thì đến năm 2008 đã tăng lên mức 19,89%. Trƣớc diễn biến bất ổn của kinh tế vĩ mô, trong năm 2008, Ngân hàng Nhà nƣớc đã kịp thời sử dụng đồng bộ và quyết liệt các giải pháp thắt chặt tiền tệ nhằm kiềm chế lạm
phát. Điều này đã có tác dụng làm cho tốc độ tăng cung tiền giảm xuống còn 20,3%, đồng thời lạm phát giảm dần và đạt mức âm vào 3 tháng cuối năm. Chính sách thắt chặt tiền tệ quyết liệt của Ngân hàng Nhà nƣớc trực tiếp tác động làm giảm tăng trƣởng dƣ nợ cho vay nhà đất của thành phố Hồ Chí Minh xuống mức (-25%), qua đó góp phần ngăn ngừa tình trạng phát triển quá nóng của thị trƣờng bất động sản.
Vào cuối năm 2008, giá nhà đất bình quân đã giảm 4,42% so với tốc độ tăng 35,04% năm 2007. Vào thời điểm đó nhiều phân khúc rơi vào trầm lắng, lƣợng giao dịch tƣơng đối nhỏ giọt. Sang năm 2009, tình hình kinh tế vĩ mô có nhiều thuận lợi hơn. Chỉ số giá tiêu dùng bình quân tăng 6,88% so với năm 2008. Tăng trƣởng cung tiền M2 là 28,99%, chủ yếu do tín dụng đối với nền kinh tế tăng cao.
Năm 2009, thị trƣờng nhà đất có cải thiện đáng kể hơn so với năm 2008, đặc biệt ở phân khúc nhà ở xã hội dƣới tác động của gói kích cầu của Chính phủ. Tại một số phân khúc, giá đất nền tăng mạnh từ tháng 5 và đạt đỉnh vào tháng 10 năm 2009, với mức tăng 30% so với đầu năm. Nguyên nhân do đầu cơ gia tăng khi có sự thay đổi quy hoạch hạ tầng và kỳ vọng về giá khi thu nhập của dân cƣ tăng. Đồng thời diễn biến kinh tế vĩ mô cải thiện góp phần hỗ trợ thị trƣờng bất động sản.
Năm 2010, giá các hàng hóa nhập khẩu tăng vì giá cả nhiều hàng hóa thiết yếu trên thế giới cũng trên đà tăng tăng. Đồng thời một số mặt hàng do nhà nƣớc quản lý đƣợc điều chỉnh tăng giá, điều này kết hợp với tình hình thiên tai dịch bệnh xảy ra ở một số vùng đã gây tâm lý lo ngại của ngƣời dân về mức lạm phát tăng cao. Qua đó, CPI năm 2010 tăng 11,75%, còn tổng phƣơng tiện thanh toán M2 tăng 33% so với năm 2009. Tăng trƣởng dƣ nợ tín dụng toàn hệ thống ngân hàng của thành phố là 11,19%, còn dƣ nợ cho vay bất động sản giảm 4,4%. Nhận thấy, thị trƣờng nhà đất trong năm vẫn còn với mức giá tăng cục bộ ở một số phân khúc, còn lại