3.2.1 Sơ lƣợc tình hình thành phố Hồ Chí Minh
Thành phố Hồ Chí Mi có tốc độ đô thị hóa nhanh, với dân số khoảng 8 triệu ngƣời (2013), một bộ phận lớn ở khu vực đô thị hóa là ngƣời nhập cƣ từ các địa
phƣơng khác, thành phố luôn chịu áp lực lớn và ngày càng tăng về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đồng thời với việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu dân cƣ để thực hiện công nghiệp hóa hiện đại hóa.
Thành phố Hồ Chí Minh có diện tích tự nhiên (DTTN): 2.095 km2, chiếm 0,6% diện tích và 8,7% dân số so với cả nƣớc; là trung tâm kinh tế, đào tạo, khoa học kỹ thuật, tài chính…lớn nhất cả nƣớc, tập trung nguồn nhân lực chất lƣợng cao,…Thành phố phát triển kinh tế với tốc độ cao và đóng góp khoảng 21% GDP cả nƣớc (năm 2010). Thành phố có 24 đơn vị hành chánh trực thuộc, bao gồm 19 quận và 5 huyện; trong đó: khu vực 19 quận với tổng diện tích tự nhiên: 494 km2 (chỉ chiếm 24% DTTN toàn thành phố Hồ Chí Minh), dân số: 6,1 triệu ngƣời (chiếm đến 84% dân số toàn thành phố Hồ Chí Minh); khu vực 5 huyện: 1.601 km2 (chiếm đến 76% DTTN toàn thành phố Hồ Chí Minh), dân số: 1,4 triệu ngƣời (chỉ chiếm 16% dân số toàn thành phố Hồ Chí Minh).[25]
Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị lớn, có hạ tầng kỹ thuật phát triển khá toàn diện: giao thông đƣờng thủy (cả đƣờng sông và đƣờng biển), đƣờng bộ, hàng không, đƣờng sắt,…tạo điều kiện thuận lợi trong giao lƣu kinh tế - văn hóa với các vùng trong cả nƣớc và quốc tế, thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội, văn hóa và du lịch,…của thành phố, từ đó tạo lực cho phát triển các tỉnh và cả nƣớc.
Thành phố Hồ Chí Minh nằm ở trung tâm vùng kinh tế trọng điểm phía Nam (vùng có thế mạnh về phát triển công nghiệp và dịch vụ), gần với vùng đồng bằng sông Cửu Long (sản xuất lúa và thủy sản lớn nhất nƣớc) và Tây Nguyên (sản xuất cây công nghiệp lớn nhất nƣớc), tạo nên sự giao thoa về phát triển kinh tế - xã hội giữa các vùng, hình thành nên thành phố Hồ Chí Minh phát triển kinh tế xã hội rất đa dạng.
3.2.1.1 Đặc điểm riêng của thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh
Tính hỗn hợp của các cấp độ phát triển: thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh gồm nhiều phân khúc khác nhau, mỗi phân khúc đạt đến một cấp độ phát triển đặc thù.
Cấp độ sơ khởi: Là cấp độ phát triển ban đầu của thị trƣờng bất động sản nhà đất để ở, khi quyền sử dụng đất đai trở thành hàng hóa đƣợc đem ra giao dịch trên thị trƣờng. Ở cấp độ này, thị trƣờng xây dựng chƣa phát triển, hàng hóa giao dịch trên thị trƣờng chủ yếu là đất nền phục vụ mục đích xây dựng nhà ở. Các giao dịch mang tính đơn lẻ, manh mún và phân tán. Đây là cấp độ phát triển của phân khúc đất ở bình dân trong các khu dân cƣ tự phát.
Cấp độ tập trung hóa: các nhà đầu tƣ chuyên nghiệp bắt đầu tham gia sâu rộng vào thị trƣờng, chủ yếu bằng vốn tự có. Hàng hóa giao dịch trong thị trƣờng này không chỉ là đất nền, một phần rất lớn là nhà ở, gồm nhà ở riêng lẻ và nhà chung cƣ. Quá trình phân phối hàng hóa mang tính tập trung và tƣơng đối chuyên nghiệp.
Cấp độ tiền tệ hóa: ở cấp độ này, thông qua các khoản cho vay thế chấp nhà đất, thị trƣờng vốn còn có vai trò thúc đẩy cầu nhà đất, qua đó làm cho hoạt động giao dịch trên thị trƣờng bất động sản nhà đất để ở ngày càng sôi động.
Cấp độ tài chính hóa: một số dự án bất động sản nhà đất để ở tại thành phố Hồ Chí Minh đã phát triển tiệm cận đến cấp độ tài chính hóa. Thông qua việc sử dụng các công cụ tài chính nhƣ phát hành cổ phiếu, trái phiếu...các doanh nghiệp bất động sản đã huy động nguồn vốn to lớn từ nhiều chủ thể khác nhau trong xã hội để phát triển dự án bất động sản nhà đất để ở.
Tính bất đối xứng thông tin giữa các bên tham gia: Nhìn chung thị trƣờng bất động sản nhà đất để ở thành phố Hồ Chí Minh, tính bất đối xứng thông tin giữa các chủ thể tham gia thị trƣờng là đặc biệt cao. Điều này biểu hiện ở chỗ, công tác quy hoạch đất đai và đô thị còn thiếu bài bản. Chính quyền vẫn chƣa xây dựng đƣợc một hệ thống cơ sở dữ liệu về nhà đất, đặc biệt hệ thống chỉ số giá bất động sản nhà và đất ở, làm cơ sở cho việc định giá và giao dịch. Các thông tin về dự án nhà và đất ở, thiếu công khai minh bạch dẫn đến khả năng tiếp cận thông tin của ngƣời dân rất hạn chế.
Quá trình tiêu thụ sản phẩm qua nhiều khâu trung gian: do hệ thống thông tin nhà đất để ở trên thị trƣờng thiếu công khai và minh bạch, các giao dịch nhà đất
giữa ngƣời mua và ngƣời bán phần lớn phải trải qua nhiều khâu trung gian. Ngoài các nhà môi giới, nhà định giá, nhà tƣ vấn pháp luật, một lực lƣợng lớn tham gia vào thị trƣờng trong giai đoạn xảy ra các cơn sốt giá nhà đất là các nhà đầu cơ, những ngƣời mua nhà đất vào giai đoạn trƣớc và sau đó bán lại với mức giá cao hơn để hƣởng chênh lệch giá. Do khả năng tiếp cận thông tin dự án bất động sản nhà đất để ở hạn chế, phần lớn ngƣời mua nhà đất cho mục đích để ở phải mua lại nhà đất từ các tay đầu cơ sau khi bất động sản nhà đất để ở này đã đƣợc sang nhƣợng qua tay nhiều nhà đầu cơ khác. Điều này khiến mức giá giao dịch cuối cùng bị đẩy lên rất cao so với giá gốc ban đầu của chủ đầu tƣ dự án.
3.2.1.2 Đặc điểm về giá đất trên thị trƣờng
Thời gian qua giá đất trên thị trƣờng không có nhiều biến động tuy nhiên giá đất vẫn không giảm, giá đất do Nhà nƣớc xác định thƣờng thấp hơn nhiều so với giá trị thực của đất đai, không phản ánh đúng giá thị trƣờng. Vì vậy, giá đất do Nhà nƣớc ban hành không có tính khả thi và gây khó khăn trong việc áp dụng trên thực tế đặc biệt là trong lĩnh vực định giá đất để tính tiền bồi thƣờng.[12]
Giá đất cũng phụ thuộc vào nhiều yếu tố, qua tìm hiểu, đất đai còn đƣợc coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hóa, trở thành sử dụng vào đa mục đích (đặc điểm này ảnh hƣởng rất lớn đến giá đất). Đất đai đƣợc coi là tài sản đặc biệt của mỗi quốc gia, của mỗi gia đình và chuyển tiếp qua các thế hệ, là một trong những phƣơng thức tích lũy của cải, vật chất và đƣợc thừa kế hoặc trao đổi. Chính vì vậy, Nhà nƣớc ngày càng chú trọng đến quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này, bởi các nguồn thu từ đất đai. Tại khoản 23, Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 có quy định “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nƣớc quy định hoặc đƣợc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”.[16]
Theo Điều 55 Luật Đất đai năm 2003 quy định giá đất đƣợc hình thành trong nhiều trƣờng hợp[13]:
Do uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này.
Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
Do ngƣời sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những ngƣời có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất[12].
3.2.2 Thực trạng thị trƣờng nhà đất từ năm 1986 đến nay 3.2.2.1 Giai đoạn từ năm 1986 đến năm 1993 3.2.2.1 Giai đoạn từ năm 1986 đến năm 1993
Luật đất đai đầu tiên năm 1988 đƣợc ban hành là một bƣớc tiến, đã phân định vai trò nhà nƣớc, trách nhiệm, quyền lợi của ngƣời sử dụng đất. Sau khi Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ VI với đƣờng lối đổi mới phát triển nền kinh tế nhiều thành phần, nhu cầu về đất phục vụ cho phát triển sản xuất tăng cao nhƣng lại thiếu cơ chế quản lý thích hợp nên đã dẫn đến cơn sốt đất năm 1991 – 1992.Việc chuyển nhƣợng đất đai trong giai đoạn này thông qua thủ tục thu hồi giao đất, hợp thức hóa quyền sử dụng đất. Nhà ở khi mua bán chỉ ghi diện tích nhà, chƣa công nhận việc mua bán quyền sử dụng đất khuôn viên.Chính sách thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đƣợc áp dụng bắt đầu từ tháng 4/1991.[10]
Các dự án đầu tƣ trong giai đoạn này thƣờng có qui mô từ nhỏ đến trung bình, bắt đầu có sự tham gia đầu tƣ của các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài. Sự thay đổi cơ cấu vốn, tỷ trọng vốn dân doanh tăng dần: Xây dựng mới 260.000 căn, Quốc doanh 17% và dân doanh 83%.Nhiều khu dân cƣ tự phát làm cho nhiều doanh nghiệp kinh doanh địa ốc phá sản; tình trạng các chung cƣ xuống cấp nghiêm trọng (105/450 chung cƣ); một số dự án di dời tái định cƣ nhà trên kinh rạch, chỉnh trang khu dân cƣ lụp xụp.
Quy hoạch đô thị và việc đẩy nhanh tiến trình đô thị hóa đã góp phần phát triển thị trƣờng bất động sản, giải quyết nhu cầu nhà ở, sản xuất kinh doanh, dịch vụ nhƣng cũng làm nâng giá bất động sản và diễn ra tình trạng đầu cơ quá mức làm ảnh hƣởng tiêu cực đến thị trƣờng bất động sản. Thị trƣờng bất động sản phát triển
nóng và thiếu cơ chế quản lý thích hợp đã dẫn đến cơn sốt địa ốc năm 1990 - 1991, và một lƣợng vốn rất lớn đổ vào mua, đầu cơ nhà đất, thay vì sử dụng cho sản xuất kinh doanh. Giai đoạn này nhà nƣớc chậm có chính sách đổi mới cho loại nhà tiếp quản và mới bắt đầu triển khai một số chƣơng trình trong đô thị.
3.2.2.2 Giai đoạn từ năm 1993 đến 2002
Luật đất đai năm 1993 ra đời với việc thừa nhận đất đai có giá trị, cùng với việc cho phép ngƣời sử dụng đất có 5 quyền đã bắt đầu hình thành thị trƣờng bất động sản. Các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc đi dần vào sự chuẩn hóa trong việc tổ chức sản xuất kinh doanh.
Nguồn vốn dân doanh tiếp tục tăng nhanh, chuyển dịch bất động sản diễn ra với qui mô lớn trong nhiều khu dân cƣ. Khu công nghiệp và khu chế xuất mới xây dựng đi vào hoạt động có hiệu quả cao và triển khai nhiều chƣơng trình chỉnh trang đô thị nhƣ: Xây dựng mới 230.000 căn: Quốc doanh 27,7% và dân doanh 76,3%. Hình thành một số mô hình khu dân cƣ, 12 khu công nghiệp và khu chế xuất thu hút nhiều doanh nghiệp vào đầu tƣ. Triển khai nhiều chƣơng trình nâng cấp đô thị nhƣ 8.000 căn hộ ven kênh rạch, sửa hoặc xây mới các khu chung cƣ hƣ hỏng nặng.
Ra đời pháp lệnh số 37 (10/1994) và Nghị định 18/CP (02/1995) – 85/CP (12/1996) về việc áp dụng hình thức cho thuê đất đối với các dự án sản xuất, kinh doanh, song song với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với dự án nhà ở. Hình thức thuê đất khiến các doanh nghiệp không yên tâm đầu tƣ phát triển. Thành phố đã khắc phục với chính sách thí điểm giao đất có thu tiền sử dụng đất và thu theo giá đất nông nghiệp đối với khu công nghiệp. Đây là bƣớc đột phá quan trọng về chính sách tạo nên sự thành công của các khu công nghiệp tập trung[10].
Ra đời Nghị định 22/CP (04/1998) về việc đền bù thiệt hại về đất khi thu hồi đã qui định đơn giá đền bù có hệ số K điều chỉnh để phù hợp với giá trị thực của đất, là một bƣớc tiến công bằng hợp lý hơn, nhƣng do chƣa có giải pháp thích hợp dung hòa quyền lợi giữa nhà nƣớc, nhà đầu tƣ, ngƣời đang sử dụng đất khiến tốc độ đô thị hóa chậm lại, tranh chấp kéo dài, giá nhà đất tăng lên.
Nhìn chung thị trƣờng bất động sản đã hình thành và phát triển nhƣng chƣa đầy đủ, hoạt động dƣới hai dạng: chính quy và phi chính quy.
Khối lƣợng nhà ở hình thành và giao dịch chính quy: từ năm 1994 đến 2002 số lƣợng giao dịch nhà ở gồm:173.905 hồ sơ.Giao đất, thuê đất để thực dự án: giai đoạn 1986 – 1990: 431 dự án – DT: 2.743,9 ha; giai đoạn 1991 – 1995: 1.252 dự án – DT: 4.811,0 ha; giai đoạn 1996 – 2000: 2359 dự án – DT: 6.584,9 ha; năm 2001: 725 dự án – DT: 2.033,9 ha; năm 2002: 1.251 dự án – DT: 4.080,9 ha[14]
Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất: chỉ bắt đầu thực hiện từ sau khi Nghị định 17/CP ngày 29/3/1999 ban hành, kết quả chuyển nhƣợng đất ở: Năm 1999 là 725 vụ; năm 2000 là 114 vụ, 9 tháng năm 2001 là 2408 vụ. Ngoài ra trong 3 năm 1998, 1999, 2000 các tổ chức kinh doanh nhà đã chuyển nhƣợng 13.490 nền nhà trong các dự án đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng.
Thực tế còn khối lƣợng rất lớn bất động sản phi chính quy đƣợc hình thành và giao dịch thông qua thị trƣờng ngầm. Điều này biểu thị ở số lƣợng căn hộ chƣa hệ thống hóa là gần 400.000 căn nhà trên gần 1.000.000 căn kê khai theo chỉ thị 3376/CT-UB và khoảng 6.500 cơ sở sản xuất kinh doanh, 8.000 công trình phúc lợi công cộng, dịch vụ công chƣa hợp thức hóa, trong tổng số hơn 20.000 trƣờng hợp kê khai theo chỉ thị 245 của Thủ Tƣớng Chính Phủ.
Đầu năm 2001, xuất hiện cơn sốt giá bất động sản. Cơn sốt giá lần này diễn ra trên diện rộng, biên độ dao động rất lớn và kéo dài cho đến khi thành phố ban hành chỉ thị 08/2002/CT-UB ngày 22/04/2002 về chấn chỉnh và tăng cƣờng quản lý Nhà nƣớc về nhà đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
Chỉ thị 08/2002/CT-UB đã có tác dụng làm giảm ngay cơn sốt giá, tuy nhiên do có một số nội dung quy định chƣa cụ thể dẫn đến ách tắc trong việc cấp giấy chứng nhận QSHNƠ & QSDĐƠ. Nên ngày 22/08/2002 UBND TP ban hành tiếp chỉ thị 18/2002/CT-UB về đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận QSHNƠ & QSDĐƠ và tăng cƣờng quản lý Nhà nƣớc về nhà, đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh [10].
Sau chỉ thị 08/2002/CT-UB và chỉ thị 18/2002/CT-UB, chính quyền thành phố đã cƣơng quyết xử lý các sai phạm trong lĩnh vực nhà đất, quy hoạch, xây dựng nên đã làm thị trƣờng ngầm hầu nhƣ không còn hoạt động đƣợc nữa. Các giao dịch đều thực hiện đầy đủ các thủ tục theo quy định.
3.2.2.3 Giai đoạn từ năm 2002 đến nay
Từ năm 2002, thị trƣờng bất động sản bắt đầu đóng băng và đến nay vẫn còn trầm lắng, cùng với việc triển khai thi hành một số chính sách ƣu đãi đối với ngƣời sử dụng đất (mở rộng đối tƣợng không thu, miễn giảm, khấu trừ mức tối đa tiền sử dụng đất phải nộp), số thu tiền sử dụng đất ngày càng giảm. Ngoài ra, các khoản thu khác liên quan về đất đai nhƣ chuyển quyền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế nhà đất, lệ phí trƣớc bạ nhà, đất…phụ thuộc vào việc giao dịch chuyển nhƣợng, hợp thức hóa nhà nhƣng theo số liệu của các cơ quan chức năng¸ số lƣợng hồ sơ giao dịch đều tăng không đáng kể trong năm 2006. Trong khi đó, số lƣợng hồ sơ thế chấp nhà đất của các tổ chức, công ty có xu hƣớng tăng so với trƣớc; ngƣợc lại, số hồ sơ đăng bộ nhà đất lại giảm. Việc thế chấp tăng cho thấy giao dịch Nhà đất chậm lại và các đơn vị tăng thế chấp nhằm đi vay vốn để đƣa vào hoạt động sản xuất kinh doanh.
Đến nay, thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh vẫn chƣa có chuyển