Những hạn chế và nguyên nhân 1 Những hạn chế

IV Bất động sản

3.2. Những hạn chế và nguyên nhân 1 Những hạn chế

3.2.1. Những hạn chế

- Về phương pháp thẩm định tài chính dự án: Tuy có nhiều phương pháp để thẩm định dự án, nhưng CBTĐ chỉ áp dụng một vài phương pháp chủ yếu là thẩm định dự án, nhưng CBTĐ chỉ áp dụng một vài phương pháp chủ yếu là phương pháp theo trình tự, phương pháp phân tích độ nhạy và phương pháp so sánh chỉ tiêu. Thiếu sự kết hợp đồng bộ giữa các phương pháp, ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định dự án.

phân tích rủi ro thông qua phân tích độ nhạy còn kém. Khi tiến hành phân tích độ nhạy, CBTĐ mới chỉ tính đến một số yếu tố chủ yếu có ảnh hưởng lớn như giá bán, chi phí dự án…mà chưa tính đến một số yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến hiệu quả dự án như thuế thu nhập doanh nghiệp, nhu cầu sản phẩm…

Có thể nhận thấy được điều này qua ví dụ minh họa ở trên. Phương pháp phân tích độ nhạy chỉ xoay quanh yếu tố giá cả (bao gồm giá sản phẩm và giá nguyên vật liệu) và cũng chỉ xác định được 2 chỉ tiêu cơ bản là NPV và IRR. Trong khi những sự thay đổi về chi phí cũng như cung cầu... cũng ảnh hưởng trực tiếp đến các chỉ tiêu trên. Ngoài ra cần xác định thêm khả năng tăng giảm tổng mức đầu tư khi có sự biến động của các yếu tố bên ngoài.

Phương pháp dự báo được sử dụng trong phân tích thị trường để từ đó làm cơ sở cho phân tích doanh thu, chi phí, thị trường. Nhưng đến nay việc thực hiện phương pháp này còn rất sơ sài, hình thức và chủ yếu dựa trên các thông tin khách hàng cung cấp mà nguyên nhân là do sự yếu kém của hệ thống thông tin và thiếu thông tin của CBTĐ.

Phương pháp quán triệt rủi ro mặc dù được đánh giá là rất quan trọng, cần thiết nhưng hầu như không được áp dụng tại BIDV Quang Trung. Việc sử dụng phương pháp này thường chỉ dừng lại ở mức định tính. Nguyên nhân: bản thân phương pháp này đã rất phức tạp, hơn nữa những rủi ro thường xảy đến đối với dự án đầu tư thường liên quan đến sự thay đổi chính sách của chính phủ, thiên tai, biến động của thị trường vĩ mô…nên rất khó để định lượng rủi ro. Vì vậy việc phân loại rủi ro còn thiếu chính xác.

- Về trình tự thẩm định tài chính: CBTĐ thực hiện chặt chẽ quy trình thẩm định dự án, tuy nhiên trong một số trường hợp CBTĐ không thực hiện đúng theo định dự án, tuy nhiên trong một số trường hợp CBTĐ không thực hiện đúng theo quy trình thẩm định dự án của ngân hàng. CBTĐ tốn nhiều công sức, thời gian nhưng không đạt được hiệu quả cao. Nguyên nhân: Do có những DA mang tính đặc thù riêng, quy trình thẩm định dự án của ngân hàng chỉ là quy trình chung, chưa có cụ thể theo từng loại DA. Vì vậy, CBTĐ chỉ sử dụng quy trình thẩm định mang tính tham khảo.

Việc phân cấp, phân quyền trong thẩm định dự án có nhiều ưu điểm như chuyên môn hóa công việc. Nhưng việc phân cấp, phân quyền không rõ ràng lại làm gián đoạn và chậm trễ thời gian thực hiện thẩm định dự án. CBTĐ nhiều khi phải ôm đồm nhiều công việc như thẩm định, quản lý và kiểm tra dự án sau thẩm định. Nhưng thông tin khách hàng lại không được tiếp xúc trực tiếp mà phải qua phòng tín dụng. Điều này nhiều khi gây cản trở và bất tiện. Vì vậy việc thẩm định có thể không chính xác và mất nhiều thời gian.

Một hạn chế nữa là nhiều thủ tục trong quy trình thẩm định tài chính nhiều khi quá rườm rà, ảnh hưởng đến thời gian thẩm định dự án, khiến khách hàng phàn nàn, ví dụ như thẩm định tỷ suất chiết khấu của dự án có thể tiến hành thẩm định ngay từ bước xác định cơ cấu nguồn vốn, thẩm định các chỉ tiêu hiệu quả tài chính có thể tiến hành ngay từ bước thẩm định dòng tiền.

- Về nội dung thẩm định tài chính: Nội dung thẩm định tài chính tuy chi tiết nhưng vẫn chưa đầy đủ, chưa chính xác và linh hoạt trong việc lựa chọn chỉ tiêu nhưng vẫn chưa đầy đủ, chưa chính xác và linh hoạt trong việc lựa chọn chỉ tiêu thẩm định tài chính. Các chỉ tiêu được lựa chọn chủ yếu là NPV, IRR, thời gian hoàn vốn nhưng các chỉ tiêu quan trọng khác như B/C, PI ít được sử dụng.

Khi thẩm định cơ cấu nguồn vốn và tiến độ bỏ vốn chưa xác định phương án sơ bộ đáp ứng nguồn vốn lưu động cho dự án ngay từ khi thẩm định cho vay vốn cố định đối với dự án. Đây là một việc làm cần thiết để xác định tương đối mức cho vay cốn lưu động dự kiến để có thể cân đối chung giữa mức vốn tự có của khách hàng và tổng số tiền ngân hàng cho vay. Hơn nữa trong nội dung này, CBTĐ cũng thường hay bỏ quên việc tính đến phương án dự phòng trong trường hợp tổng vốn đầu tư phát sinh.

Việc thẩm định dòng tiền hàng năm còn chưa chính xác. Nguyên nhân vì: khi thẩm định dòng tiền, CBTĐ dựa trên doanh thu và chi phí hàng năm. Nhưng doanh thu hàng năm và chi phí phụ thuộc vào công suất máy móc, thiết bị, tình hình biến động thị trường... những yếu tố này được tính toán theo phương pháp dự báo, mà phương pháp này không được thực hiện tốt. Kết quả là nội dung thẩm định dòng tiền cũng chưa thật sự chính xác.

Điều này được thể hiện rõ ở việc thẩm định tài chính dự án Nhà máy sản xuất hàng thủ công mỹ nghệ - công ty Genexim. Do trong giai đoạn dự án đưa vào hoạt động là năm 2009 và chịu ảnh hưởng rất nhiều của khủng hoảng kinh tế toàn cầu. Các yếu tố trượt giá và lạm phát có tác động không nhỏ đến dòng tiền dự án. Tuy nhiên cán bộ thẩm định khi thẩm định đã không tính toán đến các yếu tố này, dẫn đến một số sai lệch trong khi tính toán dòng tiền của dự án. Sau đây là bảng số liệu khi chưa tính đến các yếu tố lạm phát và trượt giá

Bảng 2.19: Dòng tiền dự án Nhà máy sản xuất hàng thủ công mỹ nghệ - công ty Genexim

Đơn vị: triệu đồng

TT Các chỉ tiêu trả nợ vốn vay Các năm hoạt động của dự án

0 1 2 3 4 5 6 7 8 1 Dòng vào - 90,000 101,25 0 112,50 0 112,50 0 112,50 0 112,50 0 112,50 0 112,500 2 Dòng ra 34,649 82,276 92,093 103,384 102,468 102,50 6 103,479 102,52 5 102,525 3 Dòng tiền ròng -34,649 7,724 9,157 9,116 10,032 9,994 9,021 9,975 9,975 4 NPV (triệu đồng) 22,255 5 IRR 23.02%

(Nguồn: Báo cáo thẩm định tài chính dự án Nhà máy sản xuất hàng thủ công mỹ nghệ - công ty Genexim)

Tuy nhiên khi tính cả yếu tố lạm phát và trượt giá thì các số liệu trên có sự sai lệch. Đó là NPV có giá trị 20,649 triệu còn IRR là 21.24%. Những sai lệch trên không ảnh hưởng nhiều đến kết quả cấp tín dụng. Tuy nhiên đối với một số dự án vỡi những yêu cầu khắt khe về tính chính xác cũng như quy mô lớn thì những sai lầm thế này có thể gây ra những hậu quả không nhỏ

Tỷ suất chiết khấu chưa được xác định chính xác. Nguyên nhân: Bản thân chỉ tiêu này vốn đã rất khó xác định và chịu ảnh hưởng nhiều của các biến động kinh tế trong nước và quốc tế nên việc xác định chính xác là rất khó.

- Về cơ sở vật chất và hệ thống thông tin phục vụ cho thẩm định: Cơ sở vật chất tuy đã được cải thiện và hiện đại hóa nhưng vẫn thiếu và chưa đáp ứng được chất tuy đã được cải thiện và hiện đại hóa nhưng vẫn thiếu và chưa đáp ứng được yêu cầu công việc. Cụ thể là cải tiến phần mềm phục vụ công tác thẩm định không theo kịp tốc độ công nghệ thông tin, thiếu phần mềm phục vụ công tác thẩm định tài

chính. Nhiều thiết bị, máy móc đã được đầu tư, mua sắm từ lâu giờ đã lạc hậu gây cản trở và chậm trễ thời gian thẩm định. Hệ thống thông tin tuy đã được cải thiện cho phong phú hơn nhưng thông tin cung cấp vẫn không đảm bảo tính chính xác và kịp thời. Tóm lại, hệ thống thông tin không đáp ứng được yêu cầu hiện tại.

- Về đội ngũ cán bộ thẩm định: Trình độ đội ngũ cán bộ thẩm định chưa đồng đều, chưa đáp ứng được yêu cầu thẩm định. Những cán bộ trẻ có trình độ đồng đều, chưa đáp ứng được yêu cầu thẩm định. Những cán bộ trẻ có trình độ chuyên môn tốt nhưng do còn thiếu kinh nghiệm nên vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu công việc. Cán bộ thẩm định còn rất yếu và thiếu kiến thức ở những ngành kỹ thuật, xây dựng nên rất khó thẩm định các nội dung kỹ thuật, dự toán xây dựng của dự án mà nguyên nhân là CBTĐ đều tốt nghiệp ở các trường kinh tế. Bên cạnh đó trong công tác thẩm định tài chính nói riêng và thẩm định dự án nói chung vẫn có một số tiêu cực xảy ra giữa CBTĐ và khách hàng.