IV Bất động sản
2.1.4.Về nội dung thẩm định tài chính
2. Một số giải pháp và kiến nghị để hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư tại ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh
2.1.4.Về nội dung thẩm định tài chính
chi tiết nhưng nội dung thẩm định tài chính có ý nghĩa quyết định với chất lượng thẩm định dự án vì vậy ngân hàng cần nghiên cứu, học tập các nội dung thẩm định, phương pháp áp dụng tại các ngân hàng của các nước tiên tiến trên thế giới để từ đó cải thiện nội dung thẩm định của ngân hàng mình sao cho hợp lý và khoa học nhất.
Thứ nhất, về thẩm định tổng mức vốn đầu tư của dự án:
- CBTĐ không nên chỉ dựa vào hồ sơ dự án mà chủ đầu tư cung cấp hoặc căn cứ hoàn toàn vào kết quả phê duyệt hoặc định mức, suất giá của các cơ quan nhà cứ hoàn toàn vào kết quả phê duyệt hoặc định mức, suất giá của các cơ quan nhà nước mà cần tìm hiểu, tham khảo thêm các thông tin thực tế từ những dự án trong lĩnh vực tương tự đã và đang đi vào hoạt động để xác định chính xác quy mô và tính hợp lý của tổng vốn đầu tư dự án. Đặc biệt, ngân hàng cần bổ sung thêm nội dung xác định mức dự phòng hợp lý cho các yếu tố liên quan có thể làm thay đổi đến tổng mức đầu tư như: lạm phát, tỷ giá, lãi suất trên thị trường trong nước và quốc tế.
- Có nhiều trường hợp, trong các dự án lớn, phức tạp thường có nhiều khoản chi phí: vốn cố định, kể cả phần đầu tư bổ sung hoặc nâng cấp thiết bị trong quá trình vận hành (nếu có) và vốn lưu động ban đầu, các doanh nghiệp đã bỏ qua phần vốn lưu động ban đầu khi lập dự án. Do đó, ngân hàng cần chú ý đến những trường hợp này, bổ sung vốn lưu động khi tính tổng mức đầu tư. Trường hợp khác, nếu thời gian hoạt động của dự án dài hơn so với vòng đời kỹ thuật của các tài sản cố định hoặc dự án có nhiều TSCĐ có vòng đời kỹ thuật khác nhau thì CBTĐ cần chú ý xác định vòng đời dự án và số lần thay thế TSCĐ trong suốt quá trình hoạt động của dự án để đảm năng lực của TSCĐ có thể thực hiện được công suất dự kiến.
Thứ hai, khi thẩm định cơ cấu nguồn vốn của dự án, ngân hàng cần đánh giá kĩ tính khả thi từng nguồn vốn. Đặc biệt cần phải chú trọng đến việc phân tích nguồn vốn tự có, xem xét các báo cáo tài chính của doanh nghiệp và đánh giá tình hình sản xuất kinh doanh để chắc chắn về khả năng triển khai của nguồn vốn tự có.
Thứ ba, khi tính toán doanh thu, chi phí:
Để khắc phục tình trạng chỉ sử dụng một giá tính toán cho giá bán sản phẩm, giá nguyên vật liệu cố định trong cả đời dự án, ngân hàng cần bổ sung thêm nội dung tính đến những yếu tố trượt giá, biến động cung cầu thị trường, …từ đó tính
linh hoạt lại giá bán, chi phí theo hàng năm, hàng quý…để đảm bảo doanh thu, chi phí của dự án được tính chính xác và sát với thực tế nhất.
Việc tính toán doanh thu, chi phí cũng không được dựa hoàn toàn vào hồ sơ dự án mà khách hàng cung cấp. Phải tiến hành kiểm tra đơn giá trong dự án, so sánh với giá cả hiện hành trên thị trường. Tăng cường áp dụng phương pháp dự báo trong khâu đánh giá mức tiêu thụ hiện tại và nhu cầu thị trường trong tương lai, khả năng cung cấp của dự án. Trên cơ sở nghiên cứu các nội dung trên còn cần kết hợp với quy mô đầu tư dự án và xác định sự phù hợp với giải pháp kỹ thuật được áp dụng, công suất máy móc thiết bị để từ đó đảm bảo tính thực tế cao nhất cho các dự toán chi phí, doanh thu.
Thứ tư, về nội dung xác định dòng tiền dự án:
Giá trị thu hồi từ tài sản cố định, trả nợ gốc, vốn lưu động ban đầu vào dòng tiền tính toán cần được đưa vào đầy đủ để đảm bảo nguyên tắc xác định dòng tiền. Nếu dự án có vốn đầu tư được thực hiện rải rác theo tiến độ thực hiện dự án thì cần ghi nhận chính xác thời điểm sử dụng vốn đầu tư để giảm bớt sai lệch khi tính toán dòng tiền dự án và để có kế hoạch giải ngân và thu hồi vốn vay hợp lý.