IV Bất động sản
2.1.2.Về phương pháp thẩm định
2. Một số giải pháp và kiến nghị để hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư tại ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh
2.1.2.Về phương pháp thẩm định
Phương pháp thẩm định cũng là một trong những yếu tố rất quan trọng có ảnh hưởng không nhỏ tới chất lượng của công tác thẩm định bởi khi sử dụng phương pháp còn thiếu sót sẽ gây ra việc hiểu về hiệu quả dự án khác nhau.
Khi thẩm định tổng vốn đầu tư, ngân hàng cần có quy định cụ thể về các nội dung trong tổng vốn đầu tư của một dự án như: vốn đầu tư cố định, vốn đầu tư lưu động, vốn đầu tư dự phòng, vốn đầu tư bù đắp các chi phí… bởi theo ý kiến của nhiều cán bộ thẩm định có kinh nghiệm thì tổng vốn đầu tư của dự án khi trình lên ngân hàng thường thấp hơn thực tế. Lý do là vì dự án khi đi vào thực hiện có thể phát sinh nhiều hạng mục chi phí mới hoặc do chủ đầu tư cố tình làm giảm tổng vốn đầu tư để dễ xin vay vốn hơn
Khi thẩm định các yếu tố chi phí sản xuất kinh doanh của dự án như: lãi vay vốn lưu động, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí thuê đất, thuê chuyên gia… ngân hàng cần có sự tham khảo các quy trình của Bộ tài chính, của cơ quan chủ quản của doanh nghiệp, so sánh với chi phí sản xuất của sản phẩm tương tự trên thị trường.
Cần đưa ra một phương pháp tính tỷ suất chiết khấu thích hợp. Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính trên là cơ sở quan trọng để đánh giá tính khả thi của mỗi dự án đầu tư và là căn cứ cho các quyết định tài trợ vốn của ngân hàng. Tuy nhiên, để các chỉ tiêu này phản ánh đầy đủ bản chất của chúng thì việc lựa chọn một tỷ suất chiết khấu thích hợp có ý nghĩa hết sức quan trọng. Một dự án có thể được tài trợ vốn từ
nhiều nguồn khác nhau, ở những thời điểm khác nhau và với mức lãi suất khác nhau. Do đó tỷ suất chiết khấu phải phản ánh được tổng chi phí cơ hội của tất cả các nguồn vốn đó
Việc chuyên môn hóa CBTĐ cho từng loại dự án, thuộc từng lĩnh vực cụ thể cũng góp phần tạo điều kiện cho các CBTĐ có thêm kinh nghiệm và linh hoạt hơn trong việc áp dụng phương pháp thẩm định vào từng nội dung thẩm định cụ thể và từng dự án cụ thể. Tùy từng dự án, quy mô, tính chất mà CBTĐ nên áp dụng các phương pháp thẩm định tài chính khác nhau và kết hợp khéo léo các phương pháp. Tuy nhiên, cách tính toán các chỉ tiêu tài chính thì cần nhất quán, rõ ràng.
Tiến hành chuẩn hoá phương pháp thẩm định dự án và xây dựng hệ thống chỉ tiêu phân tích, đánh giá dự án cho từng lĩnh vực, quy mô dự án cụ thể. Nhờ đó CBTĐ có thể tính đúng và đủ các chỉ tiêu quan trọng của dự án và không tính thừa các chỉ tiêu không cần thiết đối với loại dự án đó. Việc này giúp tiết kiệm thời gian và tăng tính hiệu quả trong công tác thẩm định.