Theo quy định chung, đối với đất đã đăng ký quyền sở hữu và quyền sử dụng theo pháp luật thì được Luật pháp bảo hộ, mọi đơn vị và cá nhân không được xâm phạm; khi đất bị trưng dụng vào mục đích công cộng, người sở hữu và sử dụng đất được bồi thường theo mục đích sử dụng đất khi trưng dụng. Người sở hữu đất có 4 quyền: Quyền chiếm hữu, quyền chiếm đoạt, quyền sử dụng và quyền hưởng lợi. Riêng đối với quyền sử dụng của người sử dụng đất được quy định như sau:
* Trường hợp sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước:
- Những đối tượng được Nhà nước cấp đất, giao đất không thu tiền thì người sử dụng đất có quyền:
Đối với các cơ quan, đơn vị trong bộ máy đảng, chính quyền, đoàn thể, các doanh nghiệp làm nhiệm vụ công ích, các nông, lâm trường quốc doanh:
29
Chỉ có quyền sử dụng hợp lý, tiết kiệm đất, không có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Đối với các doanh nghiệp làm nhiệm vụ kinh doanh thì được góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất và được chuyển thành cổ phần của Nhà nước trong doanh nghiệp cổ phần hóa. Nếu doanh nghiệp không sử dụng hết diện tích đất được giao, được cấp trước đây, nay được Nhà nước làm thủ tục xuất nhượng đất, thì có quyền đem diện tích đất không sử dụng bán đấu giá đấu thầu (chuyển nhượng đất); Nhà nước thu lại 40% giá trị đất, để lại cho doanh nghiệp 60%. Trước khi chuyển nhượng phải được tổ chức định giá đất, xác định giá đất. Doanh nghiệp cũng có thể đem diện tích đất không sử dụng đi thế chấp vay vốn.
- Những đối tượng nhận xuất nhượng (Thụ nhượng) đất (có trả tiền) thì người sử dụng đất có quyền:
Được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất bao gồm các hình thức: bán, chuyển đổi và tặng, cho trong thời hạn được thụ nhượng. Đối với đất xây dựng, được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn thụ nhượng đất, nhưng phải đầu tư ít nhất 25% tổng vốn đầu tư của Dự án trên đất và phải nộp thuế giá trị gia tăng khoảng 30-60% phần thu nhập tăng thêm. Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì phải chuyển nhượng kèm theo những vật kiến trúc trên đất và những vật thuộc quyền sở hữu khác và cần phải đăng ký sang tên theo quy định. Sau khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu có yêu cầu sửa đổi mục đích sử dụng đất được quy định trong hợp đồng giao quyền sử dụng đất thì phải được bên giao quyền đồng ý và phải được sự phê chuẩn của cơ quan quản lý đất đai.
Được quyền cho thuê quyền sử dụng đất trong thời hạn đã ghi trong hợp đồng giao quyền sử dụng đất. Cho thuê lại quyền sử dụng đất là dùng quyền sử dụng đất được thuê của mình cùng với vật kiến trúc trên đất và vật kèm theo khác cho người khác thuê sử dụng và người thuê trả tiền thuê cho người cho thuê. Người đem đất thuê của Nhà nước cho người khác thuê lại, thì quyền sử
30
dụng đất thuê vẫn do người thuê ban đầu nắm. Người mới thuê đất chỉ có các quyền hưởng lợi từ đất đai. Người cho thuê và người thuê cần phải ký hợp đồng cho thuê. Hợp đồng cho thuê không được trái với quy định của pháp luật và hợp đồng trao quyền sử dụng đất. Sau khi cho thuê quyền sử dụng đất thì người cho thuê vẫn phải tiếp tục thực hiện hợp đồng giao quyền sử dụng đất ban đầu.
Được quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn các tổ chức ngân hàng ở trong nước (chưa được thế chấp quyền sử dụng đất ở ngân hàng nước ngoài). Khi thế chấp quyền sử dụng đất phải kèm theo vật kiến trúc trên đất và các vật kèm theo khác phải thế chấp kèm theo quyền sử dụng đất trong phạm vi sử dụng những vật đó. Đối với đất ở, được thế chấp quyền sử dụng đất, kèm theo quyền sở hữu nhà hợp pháp và ngược lại. Khi thế chấp quyền sử dụng đất thì người nhận thế chấp và người có quyền thế chấp cần phải ký hợp đồng thế chấp. Hợp đồng thế chấp không được trái với quy định của pháp luật và hợp đồng giao quyền sử dụng đất. Do xử lý tài sản thế chấp được sở hữu quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản khác trên đất thì phải làm đăng ký sang tên theo quy định.
Được góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trong thời hạn ghi trong hợp đồng giao quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất có được bằng phương thức chuyển nhượng hoặc bằng phương thức cấp phát, thì sau khi làm thủ tục chuyển nhượng bổ sung để làm vốn tham gia cổ phần thì quyền sử dụng đất được xác định là của xí nghiệp cổ phần.
Trong thời hạn sử dụng đất, người nhận quyền sử dụng đất được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ lợi ích công cộng.
* Trường hợp đối với người sử dụng đất thuộc sở hữu tập thể:
Đất nhận khoán của nông dân được chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trong thời hạn được giao khoán. Sau thời hạn được giao khoán, tổ chức kinh tế tập thể chia lại đất căn cứ theo bình quân nhân khẩu mới của xã (không căn cứ vào những người
31
đã nhận chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, góp vốn bằng giá trị đất trong thời hạn trước). Nhà nước khuyến khích bằng việc chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê đất nhận khoán kinh doanh thực thi kinh doanh đất đai tập trung. Nhà nước khuyến khích mô hình tập trung ruộng đất.
Người sử dụng đất nhận khoán trong nông, lâm trường của tổ chức kinh tế tập thể và cả tổ chức kinh tế quốc hữu không được các quyền nêu trên. Đối với đất ở nông thôn: một hộ dân ở nông thôn chỉ được dùng một nơi làm đất ở, diện tích ở đó khoảng 80 - 170m2/hộ không vượt quá theo tiêu chuẩn mà tỉnh, khu tự trị, thành phố trực thuộc đã quy định. Nếu chuyển từ đất nông nghiệp sang làm đất ở đã trả tiền giá trị đất thì có các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn trong thời hạn 30 năm. Nếu được tổ chức kinh tế tập thể giao đất ở không thu tiền thì không được quyền chuyển nhượng, thế chấp để vay vốn. Dân ở nông thôn sau khi bán nhà, cho thuê nhà lại xin đất thuộc sở hữu tập thể làm nhà thì không được phê chuẩn.
Đối với đất nông nghiệp dùng chung của tổ chức kinh tế tập thể được quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp theo Nghị quyết của tập thể nhưng không được xuất nhượng, chuyển nhượng hoặc cho thuê để xây dựng phi nông nghiệp (trừ trường hợp các xí nghiệp Hương trấn có đất xây dựng hợp pháp vì phá sản, hợp nhất dẫn đến phát sinh chuyển dịch quyền sử dụng đất).
Người sử dụng đất được đền bù hỗ trợ tái định cư khi tổ chức kinh tế tập thể hoặc Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích công cộng.