- Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX đã ra Nghị quyết khẳng định: "Phải sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện pháp luật đất đai; phải hình thành và phát triển thị trường bất động sản bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, từng bước mở rộng thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài" [22].
Quán triệt Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX, Ban Chấp hành Trung ương đã tiến hành Hội nghị lần thứ 7 chuyên đề "Đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước".
Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương lần thứ 7 khóa IX đã nhận định những ưu điểm và hạn chế của các chính sách, pháp luật đất đai trong suốt quá trình đổi mới từ năm 1986 đến 2003. Nghị quyết Trung ương 7 khóa IX đã nêu lên quan điểm chỉ đạo về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai là:
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nưứoc đại diện chủ sở hữu. Nhà nước giao cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn theo quy định của pháp luật. Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước, quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt. Chính sách đất đai phải chú ý tới các mặt kinh tế, chính trị, xã hội bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người đầu tư và người sử dụng đất, trong đó cần chú trọng đúng mức lợi ích của Nhà nước, của xã hội [24].
83
Trên cơ sở quan điểm chỉ đạo đó, Nghị quyết Trung ương 7 khóa IX đã nhấn mạnh nhiệm vụ:
Đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai phù hợp với đường lối phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ động phát triển vững chắc thị trường bất động sản có sự quản lý của Nhà nước với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế trong đó kinh tế nhà nước giữ vai trò chủ đạo, không tách rời thị trường, quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất, chống đầu cơ đất đai [24].
Thực hiện Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX và Nghị quyết Trung ương lần thứ 7 khóa IX; xuất phát từ yêu cầu khách quan của kinh tế - xã hội đất nước, ngày 26/11/2003 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã ban hành Luật Đất đai năm 2003.
+ Chương 4 của Luật Đất đai 2003 đã quy định các quyền của người sử dụng đất như quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được hưởng các thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao và các nghĩa vụ của người sử dụng đất như: sử dụng đúng mục đích, đúng ranh giới, thực hiện các nghĩa vụ tài chính, bảo vệ đất, bảo vệ môi trường sinh thái….
+ Điều 104 quy định người sử dụng đất có rất nhiều quyền: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, kế thừa, thế chấp, bảo lãnh góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất…
+ Luật Đất đai 2003 tiếp tục quy định về thanh tra giải quyết tranh chấp khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật đất đai. Đặc biệt, Luật quy định cụ thể việc xử lý người sử dụng đất và người quản lý đất đai vi phạm pháp luật. Quy định Ủy ban nhân dân các cấp trong việc ngăn chặn xử lý vi phạm pháp luật đất đai, trách nhiệm của các cơ quan quản lý đất đai và các cán bộ công chức vi phạm các quy định của pháp luật đất đai.
84
- Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, chính phủ đã có nhiều văn bản hướng dẫn thi hành Luật: Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004. Nghị định 181/2004 có 14 chương và 186 điều. Đây là Nghị định lớn nhất trong hệ thống các nghị định của chính phủ quy định về vấn đề đất đai từ trước đến nay. Nghị định 181/2004 đã thay thế cho một loạt các nghị định đã ban hành từ năm 1993 đến năm 2002. Một mặt, Nghị định 181/2004 đã kế thừa và phát triển một số điều khoản cơ bản của các nghị định trước đó; mặt khác nó cũng quy định bãi bỏ một số điều khoản mà các nghị định trước Nghị định 181/2004 không còn phù hợp với thực tiễn kinh tế - xã hội của đất nước; Nghị định 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 quy định về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai ở Việt Nam hiện nay; Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004. Nghị định xác định về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, quy định các phương pháp xác định giá đất, những điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất. Đặc biệt xác định giá cụ thể đối với nhóm đất nông nghiệp như giá đất nông nghiệp hàng năm, đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, khung giá đất làm muối; Thông tư số 114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Đây là Thông tư hướng dẫn một cách cụ thể và chi tiết nhằm tạo thuận lợi cho các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xác định giá đất và khung giá đất các loại đất; Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về bồi thường, hỗ trợ các hộ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nghị định này quy định rõ việc chi trả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; quy định cụ thể việc bồi thường đất; các nguyên tắc bồi thường; điều kiện để được bồi thường; giá đất bồi thường; bồi thường và hỗ trợ đối với đất nông nghiệp…
Để hướng dẫn việc thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn một cách cụ thể, chi tiết để tạo cơ sở pháp lý cho các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tiến hành việc bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi
85
đất. Ngày 03/12/2004, chính phủ đã ban hành Nghị định số 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất. Nghị định này đã khẳng định rõ các đối tượng phải nộp và không phải nộp tiền sử dụng đất. Nghị định 198/2004 đã quy định thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, hoặc khi chuyển mục đích sử dụng đất, khi cấp giấy chứng nhận sử dụng đất; thu tiền sử dụng đất đối với khu công nghiệp, khu công nghệ cao.
Nghị định 198/2004 cũng đã quy định cụ thể việc miễn giảm tiền sử dụng đất, nguyên tắc miễn giảm. Quy định việc thu nộp tiền sử dụng đất, trách nhiệm của các cơ quan thuế, kho bạc và người nộp tiền sử dụng đất; quy định việc ghi nhận nợ về tiền sử dụng đất.
Thực hiện Nghị định 198/2004, ngày 07/02/2004 Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 117/2004/TT-BTC. Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/02/2004 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất. Đây là thông tư đã cụ thể và chi tiết hóa các quy định của Nghị định 198/2004 về những đối tượng không phải nộp tiền sử dụng đất; các căn cứ để thu tiền sử dụng đất; thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích; miễn và giảm tiền sử dụng đất… Những quy định đã nêu trong Thông tư 117/2004 của Bộ Tài chính đã tạo cơ sở pháp lý để thu vào Ngân sách một khoản tiền rất lớn có được từ đất.
Sự ra đời của Luật Đất đai 2003 cùng với các nghị định, các thông tư hướng dẫn thi hành Luật đã có những tác dụng rất lớn đến quá trình quản lý và sử dụng đất ở nước ta. Có thể nêu khái quát những tác dụng sau đây:
Một là, Luật Đất đai năm 2003 quy định đất đai là thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu đã xác định rõ hơn, cụ thể hơn Nhà nước có đủ ba quyền năng của một chủ sở hữu đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt số phận pháp lý của đất đai.
Hai là, Luật Đất đai năm 2003 đã quy định đầy đủ, cụ thể về nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai. Luật Đất đai đã xác định địa giới hành
86
chính; điều tra khảo sát, đo đạc; quản lý tài chính về đất đai; phát triển thị trường quyền sử dụng đất; định giá đất… Vì vậy sự hoạt động của các cơ quan quản lý đất thuận lợi hơn, đi vào nền nếp hơn. Đặc biệt về thẩm quyền cơ cấu tổ chức hoạt động của các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai được phân cấp rõ ràng nên đã phát huy tác dụng và hiệu quả tốt hơn trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất, giải quyết tranh chấp và khiếu kiện đất.
Ba là, Luật Đất đai năm 2003 và các nghị định, các thông tư đã chia đất đai thành 3 loại: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng. Các loại đất được Luật quy định chi tiết, đất Nông nghiệp có đất trồng lúa nước, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất làm muối v.v... Luật cũng đã quy định về hạn mức sử dụng, thời hạn sử dụng…
Bốn là, Luật Đất đai năm 2003 đã quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Người sử dụng đất ngoài việc có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, kế thừa, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Luật Đất đai năm 2003 còn quy định cho người sử dụng đất được tặng, được cho quyền sử dụng đất, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất. Tất cả những quy định trên của pháp luật là cơ sở để hình thành và phát triển thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản và phát huy nguồn lực đất đai vào phát triển kinh tế.
Năm là, Luật Đất đai năm 2003 đã quy định đầy đủ hơn, chi tiết hơn Luật Đất đai 1993 về quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Việc thuê đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài để phát triển sản xuất - kinh doanh hoặc đầu tư vào Việt Nam được thuận lợi hơn nhiều.
Sáu là, các thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất được quy định đầy đủ trong Luật Đất đai 2003 đã điều chỉnh được quan hệ đất đai trong tình hình hiện nay, làm cho việc thực hiện lợi ích của chủ thể sở hữu và chủ thể sử dụng đất được đảm bảo hơn trước. Có thể nói quan hệ đất đai hiện nay
87
ở nước ta đã đi vào quỹ đạo hoạt động ổn định hơn trước. Dĩ nhiên trong công tác quản lý đất đai còn nhiều bất cập, nhiều sai phạm, nhưng hệ thống các văn bản pháp luật đất đai của chính phủ đã làm cho cơ sở pháp lý để quản lý đất đai ngày càng hiệu quả hơn.