Những quy định về đất nhàn rỗi được thể hiện tại Điều 37 Luật Quản lý đất đai 1999, theo đó đất nhàn rỗi là những đất mà người sử dụng đã được cấp quyền sử dụng theo đúng luật pháp rồi, nhưng đã để quá thời hạn không xây dựng, mà chưa được chính quyền nhân dân cấp đất trước đây đồng ý.
Có một trong những tình trạng dưới đây bị coi là đất nhàn rỗi:
- Những hợp đồng sử dụng đất của Nhà nước có đền bù hoặc trong giấy phép sử dụng đất xây dựng nhưng không quy định ngày tháng khởi công xây dựng, thì 1 năm đất bỏ trống kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực, hoặc một năm kể từ ngày ký giấy phép.
- Đã khởi công xây dựng, nhưng diện tích đất khởi công xây dựng chiếm chưa đầy 1/3 tổng diện tích đất, hoặc chưa đầy 25% tổng mức đầu tư, mà để trống đã 1 năm mà chưa được cơ quan cấp đất đồng ý.
- Các trường hợp khác quy định trong pháp luật
Cơ quan chủ quản hành chính về ruộng đất của chính quyền nhân dân huyện, thị nếu nhận định là đất nhàn rỗi thì thông báo cho người sử dụng đất biết và có phương án xử trí đối với mảnh đất nhàn rỗi đó. Đất nhàn rỗi phải nộp tiền bảo lãnh (ký quỹ), cần thông báo cho người nắm quyền bảo lãnh tham gia vào phương án xử trí. Phương án xử trí sau khi đã được chính quyền nhân dân cấp đất trước đây phê duyệt thì cơ quan chủ quản về đất đai của chính quyền nhân dân huyện, thị tổ chức thi hành.
* Phương án xử trí có thể áp dụng các phương thức sau đây: - Gia hạn thời gian xây dựng, nhưng không được quá một năm.
- Thay đổi phương thức sử dụng đất, sau khi làm xong các thủ tục hữu quan thì tiếp tục triển khai xây dựng phát triển.
- Bố trí sử dụng tạm thời, chờ khi dự án trước đây có đủ điều kiện thực hiện lại quay trở lại; giá trị của đất tăng thì Chính phủ sẽ thu giá trị tăng đó.
64
- Chính quyền đổi cho người sử dụng mảnh đất khác có giá trị tương đương hoặc mảnh đất khác có những công trình đang xây dựng có giá trị tương đương.
- Chính quyền cho đấu thầu hoặc phát mại để xác định người sử dụng đất khác, đền bù cho người sử dụng đất trước đây, kể cả đối với những công trình đang tiếp tục xây dựng.
- Người sử dụng và chính quyền ký văn bản về trao trả quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất trao trả lại cho chính quyền. Người sử dụng đất trước đây cần sử dụng đất, thì chính quyền căn cứ vào thỏa thuận khi ký văn bản trả lại quyền sử dụng đất để giao cho họ mảnh đất có giá trị tương đương.
Vì hành vi của chính quyền hoặc các ngành hữu quan của chính quyền khiến mảnh đất bị nhàn rỗi, người sử dụng đất đã trả một phần phí sử dụng hoặc phí trưng dụng mảnh đất rồi, thì ngoài việc áp dụng các phương thức trên đây ra, có thể căn cứ vào số tiền đã nộp so với tổng số tiền phải trả là bao nhiêu để xác định số ruộng đất tương ứng trả cho người sử dụng, số còn lại thì chính quyền thu về.
- Sử dụng đất canh tác để xây dựng các công trình phi nông nghiệp đã làm thủ tục rồi mà trong một năm vẫn chưa sử dụng mà đất đó vẫn có thể canh tác được, thì giao lại mảnh đất đó cho tập thể hoặc cá nhân để khôi phục canh tác, cũng có thể đơn vị được sử dụng tự canh tác. Nếu trên 1 năm mà chưa khởi công xây dựng thì phải nộp phí (phạt) để đất nhàn rỗi theo quy định của tỉnh, khu tự trị, thành phố trực thuộc. Nếu 2 năm liền không sử dụng, thì sau khi được cơ quan cho phép trước đây cho phép, thì chính quyền nhân dân từ cấp huyện trở lên có quyền thu hồi quyền sử dụng đất của người sử dụng mà không phải đền bù, mảnh đất đó vốn là của tập thể nông dân thì trao trả về cho tổ chức kinh tế tập thể nông dân trước đây để khôi phục canh tác.
Trong phạm vi quy hoạch thành phố, thông qua phương thức sang nhượng, đền bù có được quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở để bán (kinh doanh
65
nhà), nhưng mảnh đất đã để nhàn rỗi quá thời hạn một năm so với ngày khởi công xây dựng đã được quy định trong hợp đồng, thì có thể thu phí đất nhàn rỗi với mức từ 20% trở xuống so với tổng giá tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nếu thời hạn để đất nhàn rỗi đã đủ 2 năm mà không khởi công xây dựng thì thu hồi quyền sử dụng đất mà không phải đền bù. Nhưng trừ trường hợp bất khả kháng hoặc hành vi của chính quyền, hoặc các cơ quan hữu quan của chính quyền hoặc do công tác chuẩn bị khởi công gây ra khiến kéo dài thời hạn khởi công xây dựng.
- Theo quy định về việc thu hồi quyền sử dụng đất của Nhà nước theo điểm 3 ở trên, thì cơ quan chủ quản hành chính đất đai của chính quyền nhân dân huyện, thị phải xin phép chính quyền nhân dân đã cấp phép sử dụng đất trước đây cho phép rồi mới được công bố phổ biến "quyết định thu hồi quyền sử dụng đất của Nhà nước", chấm dứt hợp đồng sử dụng đất có đền bù hoặc hủy bỏ giấy phép dùng đất xây dựng, hủy bỏ giấy đăng ký đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Cơ quan chủ quản hành chính đất đai của chính quyền nhân dân huyện, thị căn cứ vào tình hình đất nhàn rỗi trong khu vực hành chính của mình, căn cứ vào quy hoạch tổng thể về sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất hàng năm và các nhu cầu về đất xây dựng khác để ưu tiên sử dụng số đất nhàn rỗi.
Đất dùng vào xây dựng nếu có thể dùng đất nhàn rỗi thì phải dùng đất nhàn rỗi, không cho phép chiếm dụng đất nông nghiệp. Những nơi sử dụng đất nhàn rỗi chưa đạt tiêu chuẩn quy định thì phải giảm bớt chỉ tiêu kế hoạch chuyển đổi sử dụng đất của năm sau.
- Cơ quan chủ quản hành chính đất đai của chính quyền nhân dân huyện, thị khi thu hồi đất nhàn rỗi theo đúng pháp luật cần nhắc lại một cách rõ ràng dùng vào việc gì, đặt ra điều kiện sử dụng, xác định phương thức cấp đất và công bố cho toàn xã hội biết.
66
* Các phương thức sử dụng đất nhàn rỗi của Nhà nước thu hồi
- Đất ở trong khu vực xây dựng thành phố mà quy hoạch tổng thể về sử dụng đất đã được xác định, thì căn cứ vào quy hoạch tổng thể về sử dụng đất và công dụng mà quy hoạch thành phố đã xác định để bố trí hạng mục xây dựng hoặc tạm thời dùng vào việc khác, nếu trong thời gian ngắn chưa thể bố trí hạng mục xây dựng nào, mà điều kiện canh tác của mảnh đất đó chưa bị phá hoại thì có thể tổ chức canh tác, nếu mảnh đất đó không thích hợp với việc canh tác thì có thể áp dụng phương thức trồng cây xanh, coi đó là đất dự trữ của Chính phủ.
- Đất nông nghiệp nằm trong quy hoạch, nếu điều kiện canh tác chưa bị phá hoại thì nên khôi phục canh tác; nếu không thích hợp với việc canh tác, thì có thể dùng vào việc khác trong nông nghiệp.
- Thu hồi đất nhàn rỗi của tập thể, thì nên dùng vào các việc sau đây: - Đất nằm trong khu vực xây dựng thôn trang, thị trấn đã được xác định quy hoạch tổng thể về sử dụng đất, thì nên dùng để xây dựng các hạng mục của tổ chức kinh tế tập thể. Nếu tổ chức kinh tế tập thể này trong thời gian ngắn trước mắt chưa thể có hạng mục xây dựng, thì cơ quan chủ quản hành chính về đất đai của chính quyền nhân dân cấp huyện sẽ đề ra phương án trao đổi, sau khi được cơ quan chủ quản hành chính đất đai cấp trên (một cấp) cho phép thì bố trí xây dựng các hạng mục khác theo đúng pháp luật và đền bù cho tổ chức kinh tế tập thể cũ.
- Đất nông nghiệp nằm trong quy hoạch, nếu điều kiện canh tác chưa bị phá hoại khôi phục canh tác; nếu không thích hợp với việc canh tác thì đổi thành ngành nghề nông nghiệp khác.
- Cơ quản chủ quản hành chính đất đai của chính quyền nhân dân huyện thị trên cơ sở điều tra tại chỗ và tình hình thay đổi về đăng ký ruộng đất cần nắm vững vị trí, diện tích… của mảnh đất để nhàn rỗi, lập hồ sơ đất nhàn rỗi,
67
vẽ bản đồ về hiện trạng phân bổ đất nhàn rỗi, giám sát, theo dõi tình hình sử dụng những mảnh đất đó.
- Đất nhàn rỗi sau khi xử trí theo đúng luật pháp sẽ có thay đổi về chủ sở hữu và công dụng của đất, cần căn cứ vào các quy định hữu quan để thay đổi đăng ký, làm lại giấy chứng nhận đất đai.