d. Thẩm định dòng tiền của dự án
3 Tổng chi phí vận hành
Tổng chi phí vận hành (3)=a+b+c 15,081,180 4,706,400 2,977,920 a. Lãi vay 12,187,500 b. Chi phí bán hàng (0.2%DT) 482,280 784,400 496,320 c. Chi phí quản lý (1%DT) 2,411,400 3,922,000 2,481,600 4 Khấu hao 120,569,128 137,264,362 211,738,510
5 Khấu trừ thuế VAT (5)=a-b 3,772,181 35,118,285 22,160,589
a. Thuế VAT đầu ra 21,921,660 35,653,081 22,498,060
b. Thuế VAT đầu vào 18,149,479 534,796 337,471
6
Lợi nhuận trước thuế
(6)=(2)-(3)-(4)-5) 101,717,511 215,110,953 11,282,981
7 Thuế thu nhập (7)=(6)*28% 28,480,903 60,231,067 3,159,235
8
Lợi nhuận sau thuế (8)=(6)-
(7) 73,236,608 154,879,886 8,123,746 9 Dòng tiền dự án (9)=(8)+(4)+(3a) -469,572,000205,993,236 292,144,248 219,862,256 10NPV của dự án 47,990,579 11IRR của dự án 24.26%
12Thời gian thu hồi vốn đầu tư2 năm 4
tháng
(Nguồn: báo cáo thẩm định BIDV Hai Bà Trưng )
Nhận xét của CBTĐ: Dòng tiền dự án luôn ổn định và luôn dương, NPV =
47.990 triệu đồng, IRR = 24,26% thể hiện dự án có tính khả thi, hiệu quả cao về tài chính.
sản và các yếu tố có liên quan, các CBTĐ của Ngân hàng đã xác định khi thực hiện dự án sẽ gặp phải một số rủi ro như sau:
- Vốn đầu tư có thể tăng do yếu tố trượt giá. Từ đó đẩy chi phí đầu vào tăng. - Nhu cầu về nhà ở giảm sút, nguyên nhân có thể do thị hiếu của khách hàng thay đổi, thị trường nhiều biến động, một lượng vốn lớn được đổ vào TTCK và thị trường vàng.
- Có nhiều đối thủ cạnh tranh trong cùng lĩnh vực xuất hiện.
Từ đó chủ đầu tư cần đưa ra một số giải pháp để hạn chế rủi ro có thể xảy ra và khi rủi ro xảy ra cần có những biện pháp nào để khắc phục.Để đánh giá lại tính hiệu quả của dự án khi các yếu tố liên quan thay đổi, CBTĐ tiến hành phân tích độ nhạy của dự án như sau:
Bảng 1.15: Phân tích độ nhạy của dự án
Đơn vị tính: Nghìn đồng
Chỉ tiêu Mức giá bán thay đổi Tổng chi phí thay đổi
- 5% 0% 5% - 6% 0% 6% NPV 58,423,112 64,947,956 69,123,269 68,188,255 64,947,956 59,255,268 Sự thay đổi NPV -10.05% 0% 6.45% 4.99% 0% -8.76% IRR 23.25% 24.22% 25.97% 25.12% 24.22% 23.02% Sự thay đổi IRR -4.00% 0% 7.23% 3.72% 0% -4.95%
(Nguồn: báo cáo thẩm định BIDV Hai Bà Trưng)
Nhận xét của CBTĐ:Qua bảng tính độ nhạy trên của dự án thấy các chỉ tiêu
hiệu quả của dự án (cụ thể là NPV và IRR) chịu tác động mạnh của mức giá bán trên 1m2 đất và tổng chi phí.
- Với mức giá bán và chi phí không thay đổi trong quá trình dự án đi vào vận hành khai thác. Ta có: NPV= 64,947,956 nghìn đồng và IRR= 24.22%, thời gian thu hồi vốn là 2 năm 4 tháng.
- Trong trường hợp xấu nhất xảy ra: giá bán giảm 5% và tổng chi phí tăng 6%, dự án vẫn đạt tiêu chuẩn hiệu quả: NPV>0 và IRR>rgiớihạn .
Nhận xét:Qua kết quả thẩm định lại của CBTĐ cho thấy dự án có độ nhạy
Kết luậnCBTĐ:
Ban thẩm địnhđề xuất trình Ban lãnh đạo duyệt chấp thuận cho vay đối với công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Từ Liêm với các nội dung chính như sau :
- Phương thức cho vay: Cho vay theo dự án đầu tư - Số tiền cho vay: 150 tỷ VNĐ
- Thời hạn: 12 tháng
- Lãi suất: 15%/năm. Lãi suất quá hạn bằng 150% lãi suất nợ trong hạn.
- Mục đích vay: Xây dựng khu đô thị mới Bắc Quốc lộ 32 Thị trấn Trạm Trôi, Hoài Đức, Hà Nội.
- Thời hạn giải ngân: Trong quý IV/2010.