Xây dựng hạ tầng kĩ thuật
- San nền: Khu vực xây dựng công trình nằm trong khu quy hoạch san nền chung của huyện Hoài Đức.
- Giao thông bên ngoài lô đất xây dựng là hệ thống đường giao thông nội bộ, được quy hoạch trong khu đô thị, đó là mạng lưới giao thông theo dạng ô vuông bàn cờ, tổ chức tuyến chính, tuyến phụ hợp lý để phục vụ tiện lợi đi lại đến từng lô đất xây dựng, có mặt cắt tuân thủ theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt
- Về hệ thống thoát nước: Hệ thống thoát nước được thiết kế xây dựng mới đồng bộ là 2 hệ thống riêng biệt: hệ thống thoát nước mưa và hệ thống thoát nước thải, sinh hoạt. Trong đó, toàn bộ nước thải sinh hoạt được xử lý cục bộ tại nhà máy đạt tiêu chuẩn quy định trước khi dẫn ra hệ thống thoát chung.
Trạm xử lý nước thải được xây dựng đảm bảo đáp ứng yêu cầu vệ sinh theo tiêu chuẩn xả nước thải đô thị TCVN 5945-1995, chọn phương pháp làm sạch cơ học và sinh học.
- Cấp nước: Dự án đã thiết kế mạng cấp nước chung cho đô thị bao gồm: nước được lấy từ đường ống cấp nước củakhu đô thị, rồi cấp vào bể ngầm sau đó bơm lên bể trên mái, từ đó, có các nhánh cấp đến từng điểm tiêu thụ nước.
Việc thiết kế hệ thống cấp nước theo tiêu chuẩn Việt Nam cấp nước bên trong, tiêu chuẩn thiết kế TCVN 4513-1988. Phòng cháy, chống cháy cho nhà và công trình, yêu cầu thiết kế TCVN 2622-2995.
- Cấp điện: Dự án thiết kế mạng lưới điện hạ thế đến từng công trình, từng điểm tiêu thụ điện; xây dựng cột điện BTCT li tâm 12m trên lắp hệ thống đèn cao áp thuỷ ngân sáng cho đường và sân nội bộ. Điều khiển hệ thống đèn được lắp đặt trong nhà bảo vệ.
Hệ thống điện được thiết kế chống sét theo tiêu chuẩn 20 TCN-16-84.
- Hệ thống phòng cháy chữa cháy: Dự án thiết kế phòng cháy chữa cháy theo tiêu chuẩn TC 2622-78. Thiết kế giao thông trong từng công trình thông suốt, bề rộng đường giao thông nội bộ trong nhà máy đảm bảo cho xe cứu hoả ra vào khi có sự cố, bề rộng cửa thoát hiểm của các công trình được bố trí tại những vị trí hợp lý
hội, kiến trúc cảnh quan và môi trường đô thị. Tổng thể không gian khu đô thị được bố cục thành 2 đơn vị ở nằm về hai phía của trục đường chính 31m.Việc lựa chọn các phân khu chức năng đáp ứng được tính linh hoạt về quy mô của các hạng mục công trình, dễ đưa vào khai thác, sử dụng.
- Bố trí khu vực cây xanh tập trung gần trung tâm của dự án nhằm cải tạo cảnh quan và mở rộng không gian kiến trúc khu vực.
Ngoài ra, dự án còn có bố cục mặt bằng hợp lý, tạo đường giao thông thuận tiện. Trong sân nhà xưởng, có các khu vực quay xe, chờ giao nhận hàng, tạo được lối đi và khoảng cách an toàn khi cần chữa cháy bằng các phương tiện cơ giới.
Hệ thống cây xanh được bố trí chủ yếu quanh tường rào, tạo bong mát, đồng thời tạo được hành lang môi sinh ngăn cách giữa các xí nghiệp nhà máy, tránh được những ảnh hưởng xấu nếu có xảy ra giữa các doanh nghiệp.
Như vậy, quy hoạch tổng mặt bằng của dự án được bố trí một cách hợp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty.
Phương án kiến trúc
Do yêu cầu, tính chất đầu tư và dây chuyền công nghệ, các hạng mục công trình được bố trí phân khu chức năng hợp lý.
Khu đô thị được bố trí tự nhiên, kết hợp với hồ nước, các vỉa hè dạo được lát gạch các màu sắc khác nhau tạo nên sự mềm mại, Phong Phú trong cách bố trí cảnh quan. Các khối biệt thự, nhà vườn kết hợp với công trình công cộng, mặt hồ, các dải cây xanh tạo nên một chuỗi liên hoàn và sự cảm nhận khác nhau về không gian khi đi trong khu đô thị.
Đây là một khu đô thị mới hoàn chỉnh, hiện đại và đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, kiến trúc cảnh quan và môi trường đô thị. Tổng thể không gian khu đô thị được bố cục thành 2 đơn vị ở nằm về hai phía của trục đường chính 31m. * Đơn vị thứ nhất nằm ở phía đông chủ yếu bố trí các nhà biệt thự song lập, nhà liềnkề và nhà liền kề có vườn, nhà ở, lô phố.
* Đơn vị thứ hai nằm ở phía tây, đây chính là trái tim của khu đô thị với một hồ lớn đặt ở trung tâm tạo cảnh quan cho các công trình xung quanh. Liền hồ nước là khu hỗn hợp thể thao, giải trí, ăn uống, thương mại, hành chính,… Ở khu vực này bố trí các biệt thự đơn lập, nhà vườn, nhà liền kề, nhà ở, lô phố, tận dụng tối đa cảnh quan mặt hồ và các công trình công cộng.
Thẩm định ảnh hưởng của dự án đến môi trường
Các chất thải sinh hoạt, chất độc hại đều được lắng đọng qua các bể xử lý, sau đó được tập kết đến nơi xử lý, tuyệt đối không thải trực tiếp ra môi trường.
Công ty dành diện tích đất để xây dựng khu xử lý nước thải, trồng cây xanh để giữ cho môi trường trong sạch, đảm bảo không gian sống phù hợp. Nước thải được xử lý bằng phương pháp lý hóa đảm bảo yêu cầu trước khi đưa vào hệ thống thoát nước chung.
Công ty cũng đã cam kết thực hiện những quy định của nhà nước, của khu đô thị về bảo vệ môi trường.
Nhận xét củaCBTĐ: Dự án có các nội dung kĩ thuật phù hợp không có sự
sai phạm trong quy hoạch thiết kế. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án được thiết kế theo đúng tiêu chuẩn trong nước đảm bảo mức độ an toàn cao, đồng thời vừa khai thác được những lợi thế sẵn có của vị trí địa lý, vừa hạn chế và giảm thiểu được những tổn thất khi có sự cố xảy ra, đáp ứng được nhu cầu điện, nước, vui chơi giải trí phục vụ cho hoạt động sinh hoạt của các hộ dân trong khu đô thị. Tổng thể bố cục mặt bằng công trình rất thông thoáng, đảm bảo mật độ xây dựng hợp lý đối với toàn khu đô thị.Đồng thời Khả năng cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào của dự án tương đối ổn định, có tính khả thi cao. Đảm bảo về các yếu tố môi trường xung quanh cũng như môi trường sống của cư dân trong đô thị.
Nhận xét: Trong dự án này Ngân hàng đã không thuê chuyên gia thẩm định
khía cạnh kĩ thuật nên nội dung thẩm định và phương pháp thẩm định còn rất sơ sài. Nội dung thẩm định mới chỉ đề cập tới các thông tin chủ đầu tư phải cung cấp cho Ngân hàng, chưa đi sâu vào chi tiết thiết kế, xây dựng, cũng như các giai đoạn thiết kế xây dựng ảnh hưởng tới quá trình sử dụng vốn và hoàn thành dự án. Phương pháp thẩm định cán bộ thẩm định mới sử dung phương pháp theo trình tự là chủ yếu, chưa thực sự sử dụng tốt phương pháp so sánh đối chiếu. Cán bộ thẩm định cũng chưa thực hiện dự báo về công nghệ, thiết kế kĩ thuật trong quá trình thẩm định dự án này. Nhận xét đánh giá của cán bộ thẩm định cũng mang tính chủ quan, chưa đưa ra được những thiếu sót khuyết điểm các nội dung thẩm định.
Sơ đồ 1.3: tổ chức quản lý dự án khu đô thị bắc quốc lộ 32
Các cơ quan ban ngành liên quan Ban Giám đốc công ty Hội đồng quản trị công ty
Các phòng, ban công ty Ban Quản lý DA
Các đơn vị tư vấn và thi công DA
Nhận xétCBTĐ: Cơ cấu tổ chức dự án đã được xây dựng khoa học tuy
nhiên trong dự án, chủ đầu tư chưa nêu được: Dánh sách những người quản lý, số lượng lao động cần sử dụng, trình độ kĩ thuật tay nghề của lao động, kế hoạch đào tạo lực lượng lao động này ra sao. Vậy nên nội dung thẩm định cần yêu cầu chủ đầu tư bổ sung thêm thông tin.
Nhận xét : Cán bộ thẩm định yêu cầu bổ sung những thông tin trên là phù hợp.
1.3.3.5 Phân tích hiệu quả tài chính của dự ána.Thẩm định tổng mức đầu tư: a.Thẩm định tổng mức đầu tư:
kết quả thẩm định tổng mức vốn đầu tư.
- Tổng mức đầu tư theo báo cáo thẩm định đã phê duyệt: 449.6 tỷ đồng Trong đó:
- Chi phí xây lắp: 223 tỷ đồng - Chi phí thiết bị: 4.6 tỷ đồng
- Chi phí GPMB và tiền sử dụng đất: 135 tỷ đồng - Chi phí QLDA và chi phí khác: 15 tỷ đồng - Chi phí dự phòng (5%): 20 tỷ đồng
- Lãi vay trong thời gian xây dựng: 52 tỷ đồng
- Tổng vốn đầu tư sau khi thẩm định lại là: 469.6 tỷ đồng Trong đó:
- Chi phí xây lắp: 223 tỷ đồng - Chi phí thiết bị: 4.6 tỷ đồng
- Chi phí GPMB và tiền sử dụng đất: 135 tỷ đồng - Chi phí QLDA và chi phí khác: 15 tỷ đồng - Chi phí dự phòng (10%): 40 tỷ đồng
- Lãi vay trong thời gian xây dựng: 52 tỷ đồng
Nhận xét củaCBTĐ:Tổng mức vốn đầu tư thẩm định lại là 469,6 tỷ đồng
tăng 20 tỷ đồng. Nguyên nhân tăng chi phí dự phòng từ 5% lên 10% tăng 20 tỷ đồng. Các chi phí khác đã phù hợp.
Nhận xétCBTĐ đã sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu các chỉ tiêu của
dự án với việc dự tính tổng mức đầu tư theo Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 và xác định nguyên nhân của chênh lệch tổng vốn đầu tư là do chủ đầu
tư dự tính mức chi phí dự phòng là 5%. Tuy nhiên sau khi xem xét đặc thù của dự án thực hiện trong thời gian tương đối dài (từ 2009-2011), chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố bất định. Do vậy theo Thông tư 05 CBTĐ nâng mức chi phí dự phòng lên 10%.Qua dự án minh họa, chúng ta có thể thấy việc thẩm định tổng mức đầu tư được BIDV Hai Bà Trưng thực hiện kỹ càng và chi tiết, việc thẩm định không đơn thuần chỉ là việc xem xét lại sự chính xác của các kết quả tính toán mà còn đảm bảo tính hợp lý của kết quả so với các tiêu chuẩn, chuẩn mực đã được đề ra. Từ việc xác định chính xác tổng mức đầu tư sẽ làm cơ sở để ngân hàng tính toán lại các chỉ tiêu hiệu quả và đưa ra quyết định tài trợ vốn của mình