Chính phủ và các bộ, ngành liên quan như Bộ Tài Chính, Bộ Xây Dựng, Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, Bộ Tư Pháp có vai trò quan trọng trong việc điều tiết hoạt động thẩm định giá và hoạt động của thị trường BĐS, giúp các hoạt động này ngày càng phát triển và lành mạnh.
Đối với hoạt động định giá, Chính phủ định hướng bằng những quy định cụ thể về tiêu chuẩn thẩm định giá, nguyên tắc thẩm định giá, những tiêu chuẩn hành nghề thẩm định giá ... Đối với hoạt động định giá BĐS bảo đảm tại các ngân hàng, việc định hướng của Chính phủ giúp thống nhất quan điểm giữa các bên trong quan hệ vay vốn hay quan hệ pháp lý, tránh tình trạng giá trị BĐS được xác định khác nhau theo mỗi bên.
Sau đây là một số kiến nghị đối với Chính phủ và các bộ, ngành liên quan để nâng cao hiệu quả hoạt động định giá, đặc biệt là định giá BĐS bảo đảm tại các ngân hàng:
3.3.1. Hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật về bất động sản, về hoạt động định giá, và hoạt động bảo đảm tín dụng
- Vấn đề đầu tiên là xây dựng Luật về giá thay cho Pháp lệnh giá bởi trong Luật kinh doanh BĐS có những điểm phủ định lại Pháp lệnh giá. Mặt khác cần áp dụng một cách linh hoạt Luật Kinh doanh BĐS.
- Trên thực tế giá BĐS theo giá thị trường thường cao hơn khung giá do Nhà nước quy định rất nhiều. Nhà nước nên tiến hành sửa đổi và hoàn thiện khung giá cũ để ban hành một khung giá mới mang tính chất tương đồng hơn so với giá thị trường. Như vậy vừa có lợi cho Nhà nước vừa giúp cho kết quả định giá BĐS bảo đảm sát với giá thị trường hơn.
- Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cần sớm ban hành một văn bản pháp luật cụ thể quy định về định giá BĐS bảo đảm để các ngân hàng thương mại có cơ sở thống nhất và rõ ràng để tiến hành định giá. Các bộ, ngành liên quan như Bộ Tư Pháp, Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, Bộ Tài Chính cũng cần phối hợp với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam để đưa ra các văn bản hướng dẫn việc thực hiện các quy định cụ thể về bảo đảm tín dụng đối với hoạt động ngân hàng. Đồng thời phải xuất bản thêm nhiều tài liệu về định giá TSBĐ trong đó có định giá BĐS để các ngân hàng có thể tham khảo.
- Sớm có văn bản quy định chức năng của các cơ quan pháp luật hỗ trợ ngân hàng trong việc áp dụng các biện pháp cần thiết buộc khách hàng phải giao tài sản bảo đảm để xử lý trong trường hợp khách hàng có biểu hiện chây ỳ, không chịu giao tài sản.
- Cuối cùng, các văn bản luật như Luật Đất đai 2003, Bộ Luật Dân sự cần có sự sửa đổi các quy định không thống nhất về xử lý tài sản bảo đảm nhằm giúp đẩy nhanh quá trình xử lý TSBĐ, tránh tình trạng ngân hàng không biết áp dụng quy định nào để xử lý tài sản, gây khó khăn trong việc thu hồi vốn của ngân hàng.
3.3.2. Tăng cường quản lý Nhà nước về thị trường BĐS và hoạt độngđịnh giá định giá
Nhà nước có vai trò quan trọng trong việc định hướng cho sự hình thành và phát triển thị trường BĐS. Do đó, việc tăng cường quản lý Nhà nước có tác dụng giúp thị trường phát triển ổn định, minh bạch thông tin thị trường, tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng có hiệu quả các nguồn thông tin trên thị trường. Để quản lý Nhà nước về BĐS có hiệu quả cần làm tốt các nhiệm vụ như:
- Tạo ra khung pháp lý cho thị trường BĐS bằng cách hoàn thiện hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đến thị trường BĐS như: Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai, Luật Xây dựng … và quản lý chặt chẽ việc thực hiện các quy định này của các cá nhân, tổ chức và doanh nghiệp đang hoạt động trên thị trường BĐS.
- Nâng cao hiệu quả công tác quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản.
- Thực hiện tốt chức năng cung cấp dịch vụ và tư vấn pháp luật về BĐS của Nhà nước, như: mở rộng hoạt động cung cấp thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, về xác lập quyền sở hữu BĐS, đăng ký quyền sở hữu; tạo điều kiện cho các tổ chức tư vấn về pháp luật phục vụ cho các giao dịch trên thị trường BĐS, đồng thời kiểm soát hoạt động của các tổ chức này.
- Tạo lập một thể chế trong đó quy định rõ ràng, cụ thể chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của các cơ quan quản lý Nhà nước có liên quan trong việc quản lý thị trường BĐS. Việc này nhằm chấm dứt sự chồng chéo trong công tác quản lý thị trường BĐS.
3.3.2.2. Đối với hoạt động định giá
Tăng cường quản lý Nhà nước đối với hoạt động định giá thể hiện ở các mặt sau:
- Quản lý và tổ chức công tác đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn về thẩm định giá, cấp thẻ thẩm định viên và cấp giấy phép hành nghề thẩm định giá cho những người có đủ tiêu chuẩn hành nghề thẩm định giá.
- Xã hội hóa ngành thẩm định giá bằng việc cấp phép cho các tổ chức, doanh nghiệp có đủ điều kiện và tư cách pháp nhân để thực hiện thẩm định giá. Không phân biệt là của Nhà nước hay tư nhân, nước ngoài, miễn là hoạt động có hiệu quả và tuân theo những quy chế chung trong hoạt động thẩm định giá. Các điều kiện cụ thể để các tổ chức, doanh nghiệp được hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá là:
+ Có đủ cán bộ có đủ năng lực, am hiểu về kinh tế, thị trường. Những người trực tiếp thực hiện hoạt động định giá thì phải được cơ quan Nhà nước cấp thẻ thẩm định viên.
+ Có đầy đủ cơ sở vật chất kỹ thuật để thực hiện phân tích, thu thập, xử lý thông tin về thị trường.
+ Được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá.
- Tổ chức nghiên cứu khoa học và biên soạn giáo trình nghiệp vụ cho nghề thẩm định giá.
- Tiến hành thanh tra và xử lý các vi phạm trong hoạt động thẩm định giá. Đồng thời giải quyết các tranh chấp bất đồng có liên quan đến định giá BĐS.
3.2.3. Cải cách thủ tục hành chính về đăng ký giao dịch bảo đảm, côngchứng hợp đồng giao dịch bảo đảm, cấp giấy chứng nhận chủ quyền đối với chứng hợp đồng giao dịch bảo đảm, cấp giấy chứng nhận chủ quyền đối với tài sản và thủ tục xử lý tài sản bảo đảm
- Thủ tục cấp giấy chứng nhận chủ quyền đối với tài sản như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất, và thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm phải được tiến hành đúng quy định, đồng thời nên rút gọn những giấy tờ, thủ tục rườm rà không cần thiết để tạo điều kiện thuận lợi cho các bên tham gia trong hợp đồng thế chấp BĐS.
- Nhà nước cần có quy định cho các cơ quan công chứng linh hoạt trong việc chứng thực giao dịch bảo đảm đối với BĐS hình thành từ vốn vay để ngân hàng có thể tiến hành cho vay kịp thời đối với các dự án đầu tư vào BĐS. Bởi vì theo quy định, các ngân hàng phải nhận BĐS hình thành từ vốn vay làm tài sản bảo đảm cho khoản vay, nếu như cơ quan công chứng không chịu chứng thực cho giao dịch bảo đảm này chẳng khác nào "làm khó" cho ngân hàng.
- Bộ Tư pháp và các bộ, ngành liên quan cần tăng cường kiểm tra các cơ quan công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm trong việc thực hiện đúng các quy định trong Bộ Luật Dân sự 2005, NĐ 163/2006/NĐ-CP và các văn bản về công chứng, chứng thực và kiên quyết xử lý các vi phạm.
- Chính phủ phải tiến hành pháp điển hóa các quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng các dự thảo luật (hoặc các nghị định hướng dẫn), trong đó có các quy định cụ thể, rõ ràng và các chế tài phù hợp để hạn chế tối đa tình trạng diễn giải luật không thống nhất cũng như kéo dài thủ tục đăng ký, công chứng.
- Khi khách hàng vay không thực hiện được nghĩa vụ thanh toán nợ cho ngân hàng, các bộ, ngành liên quan cần có sự phối hợp với nhau để tiến hành thủ tục nhanh gọn, chính xác trong việc xử lý tài sản để thu hồi nợ cho ngân hàng. Bên cạnh đó, pháp luật về tố tụng cần quy định thủ tục rút gọn trong việc giải quyết các vụ kiện yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm.
3.2.4. Xây dựng một hệ thống thông tin, một cơ sở dữ liệu cho hoạtđộng thẩm định giá động thẩm định giá
Cơ sở dữ liệu này là một bước phát triển khác của quản lý đất đai hiện nay. Cơ sở dữ liệu tổng quát được phân vùng lưu trữ tại cơ quan quản lý địa phương và chịu sự giám sát của Sở Tài Nguyên và Môi Trường. Cơ sở dữ liệu đó tập trung vào việc lưu trữ các thông tin liên quan đến lịch sử giao dịch của BĐS, đặc biệt mức giá đã giao dịch là bao nhiêu. Việc tổ chức lưu trữ một cơ sở dữ liệu về BĐS giao dịch có tác động tích cực đến hoạt động định giá BĐS ở các khía cạnh cụ thể sau:
- Tạo ra một hệ thống thông tin toàn diện đáp ứng thiết thực cho quá trình thu thập thông tin về BĐS cần định giá.
- Là cầu nối giữa người định giá và khách hàng thông qua quá trình lưu trữ lịch sử các giao dịch của BĐS.
- Tác động tích cực tới sự lành mạnh hóa của thị trường BĐS. Thông tin về các giao dịch về BĐS được cập nhật thường xuyên và công khai làm hạn chế tình trạng giá ảo.
Như vậy, việc thành lập một cơ sở dữ liệu về BĐS còn có tác dụng tích cực trong cả công tác quản lý thị trường BĐS của Nhà nước.
- Bài giảng gốc môn Kinh doanh Bất động sản, Học Viện Tài Chính, Khoa TCDN, bộ môn Định giá tài sản.
- TS.Nguyễn Minh Hoàng, ThS.Phạm Văn Bình (đồng chủ biên), Giáo trình Định Giá Tài Sản, NXB Tài Chính, 2011.
- PGS.TS.Phan Thị Thu Hà, Quản trị ngân hàng thương mại, NXB Giao thông vận tải, 2009.
- Quản trị ngân hàng thương mại, NXB Tài Chính
- Peter Rose, Quản trị ngân hàng thương mại, NXB Tài Chính, 2004.
- Báo cáo thường niên của Ngân hàng đầu tư và phát triển các năm 2008, 2009, 2010, 2011.
- Báo cáo kết quả kinh doanh của Chi nhánh Ngân hàng đầu tư và phát triển Bắc Hà Nội các năm 2008, 2009, 2010, 2011.
- Luật các tổ chức tín dụng Việt Nam.
- Luật Đất Đai 2003 và các văn bản liên quan về đất đai
- Các văn bản của Ngân Hàng Nhà Nước Việt Nam.
- Các WEBSITE:
www.bidv.com.vn www.vneconomy.vn www.chinhphu.vn
KẾT LUẬN CHUNG
Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam là một trong số những ngân hàng thương mại cổ phần lớn có vốn của Nhà nước hoạt động có hiệu quả nhất, trong những năm gần đây có sự tăng trưởng rất nhanh. BIDV Bắc Hà Nội là một chi nhánh thuộc BIDV, có bề dày về lịch sử hình thành và phát triển, trải qua nhiều giai đoạn thăng trầm của nền kinh tế đất nước. Với kinh nghiệm dày dạn của đội ngũ cán bộ lãnh đạo Chi nhánh, kết quả kinh doanh của chi nhánh luôn được đánh giá cao. Tình hình hoạt động tín dụng của Chi nhánh luôn có những kết quả tốt một phần là do sự trợ giúp đắc lực của công tác định giá BĐS bảo đảm. Nhưng qua phân tích thực tế em nhận thấy rằng phương pháp định giá tài sản bảo đảm, và cụ thể là định giá BĐS bảo đảm tại Chi nhánh bên cạnh những thành quả đạt được còn có một vài vấn đề chưa thật quy chuẩn. Em hi vọng rằng với đề tài nghiên cứu này có thể giúp mình hiểu thêm kiến thức thực tế, từ đó có những giải pháp giúp Ngân hàng Đầu Tư và Phát Triển Việt Nam nói chung hay chi nhánh Bắc Hà Nội thuộc Ngân hàng Đầu Tư và Phát Triển Việt Nam nói riêng có thể nâng cao hơn chất lượng và hiệu quả của những phương pháp định giá tài sản bảo đảm - bất động sản bảo đảm. Mặc dù đã có nhiều cố gắng nhưng bài viết của em không tránh khỏi những thiếu sót do những hạn chế về mặt kiến thức và thông tin. Em rất mong được sự góp ý của các thầy cô và các nhà chuyên môn cùng các bạn.
Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn sự hướng dẫn và chỉ bảo tận tình của thầy giáo - TS.Nguyễn Minh Hoàng, cảm ơn ban giám đốc cùng toàn thể các cô, chú và các anh chị công tác tại BIDV Bắc Hà Nội, đặc biệt là các anh chị phòng Quan Hệ Khách Hàng Cá Nhân đã tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành luận văn này.
Em xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày .. tháng .. năm 2012 Sinh viên