1.5.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
1.5.1.1. Cơ sở lý luận
Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế.
Giá trị tài sản mục tiêu được coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với gái trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được.
Theo đó, định giá BĐS theo phương pháp so sánh trực tiếp là việc ước tính giá trị BĐS dựa trên các bằng chứng thị trường của các BĐS tương tự đã giao dịch trong thời gian gần nhất.
1.5.1.2. Kỹ thuật định giá
Trình tự định giá BĐS theo phương pháp so sánh như sau:
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu về các mặt:
- Tình trạng vật chất
- Đặc điểm mặt bằng
- Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan
- Đặc điểm vị trí hay địa điểm
- Tình trạng pháp lý
- Thời gian giao dịch
- Các điều khoản và điều kiện của giao dịch
Bước 2: Kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm bảo đảm tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu. Để thực hiện tốt bước này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ: Nguồn gốc, đặc điểm và tính chất các giao dịch.
Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh nghiệm, thường lấy từ 3 đến 6 BĐS so sánh.
Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS chứng cớ. Dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành lập bảng phân tích, điều chỉnh giá của các BĐS so sánh.
Bước 5: Ước tính giá của BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS so sánh đã điều chỉnh.
1.5.1.3. Ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng
Ưu điểm:
- Là phương pháp định giá đơn giản, ít gặp khó khăn về mặt ký thuật
- Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường: Đó là các bằng chứng rõ ràng, được thừa nhận trên thực tế.
- Là cơ sở hay đầu vào của các phương pháp khác: Phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư
Hạn chế:
- Phải có giao dịch về các BĐS tương tự trong cùng khu vự thì mới tiến hành so sánh được. Nếu có ít BĐS để so sánh thì kết quả có độ chính xác kém.
- Các thông tin chứng cứ mang tính lịch sử, nhanh chóng trở nên lạc hậu sau một thời gian ngắn.
- Đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường.
Điều kiện áp dụng:
- Thị trường phải ổn định
- Thường dùng cho các trường hợp: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
+ Các BĐS mang tính đồng nhất: Chung cư, căn hộ, dãy nhà cùng một kiểu xây dựng, các cửa hiệu.
+ Các mảnh đất trống.
1.5.2. Phương pháp thu nhập
1.5.2.1. Cơ sở lý luận
Phương pháp này được xây dựng dựa trên nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai. Theo nguyên tắc này, giá thị trường hiện hành của một BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS.
Định giá BĐS theo phương pháp đầu tư là việc ước tính giá trị BĐS dựa trên các khoản thu nhập trong tương lai mà BĐS có thể mang lại cho nhà đầu tư.
1.5.2.2. Kỹ thuật định giá
a) Phương pháp vốn hóa trực tiếp:
áp dụng cho trường hợp thu nhập từ BĐS đầu tư qua các năm là không đổi và số năm đầu tư là vô hạn.
Trình tự tiến hành:
Bước 1: Ước tính thu nhập ròng hàng năm BĐS mang lại
Thu nhập hoạt động ròng = Tổng thu nhập tiềm năng - Thất thu do không được thuê hết 100% công suất - Chi phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng Bước 2: Xác định tỷ suất chiết khấu.
Có 3 phương pháp xác định chỉ số chiết khấu
- PP 1: Tỷ suất chiết khấu xác định theo công thức:
Tỷ suất chiết khấu= Tỷ suất lợi nhuận không rủi ro – Phụ phí rủi ro
- PP 2: Phương pháp đầu tư. Tỷ suất chiết khấu xác định:
M x Rm + (1 – M) x Re = R0
Trong đó: R0: Tỷ suất chiết khấu
M: Tỷ trọng vốn vay
(1 –M): Tỷ trọng vốn chủ sở hữu
Rm: Tỷ suất thu hồi vốn vay
Re: Lãi suất kỳ vọng của chủ sở hữu
- PP 3: Phương pháp so sánh
Tỷ suất chiết khấu áp dụng cho BĐS cần định giá được xác định bằng cách so sánh, rút ra từ những tỷ suất chiết khấu của các BĐS tương tự trên thị trường.
Bước 3: Chiết khấu dòng thu nhập tương lai theo công thức:
I: Thu nhập hàng năm
b) Phương pháp chiết khấu dòng tiền
Là phương pháp chiết khấu tất cả các khoản thu chi của dòng tiền dự kiến phát sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, có tính đến lạm phát và tính không ổn định của thu nhập
( ) ( )n n n t t t o i V i CF V + + + =∑ =1 1 1
Trong đó: V: Giá trị thị trường của BĐS (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
CFt: Thu nhập năm thứ t
Vn: Giá trị thu hồi BĐS vào năm thứ n
n : Thời gian nắm giữ BĐS
r : Tỷ suất chiết khấu
1.5.2.3. Ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng
Ưu điểm:
- Đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận trực tiếp những khoản lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư.
- Ngoại trừ phương pháp chiết khấu dòng tiền, đây là phương pháp có kỹ thuật đơn giản.
- Độ chính xác cao nếu có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo với độ tin cậy cao.
- Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt.
- Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai
- Kết quả tính toán có độ nhạy lớn trước sự thay đổi các thông số tính toán.
Điều kiện áp dụng:
- Phù hợp khi định giá BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định, có thể dự báo trước với độ tin cậy cao.
- Thường áp dụng cho tư vấn để lựa chọn phương án đầu tư.
1.5.3. Phương pháp chi phí
1.5.3.1. Cơ sở lý luận
Phương pháp chi phí được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên tắc thay thế.
Định giá BĐS theo phương pháp chi phí là việc ước tính giá trị BĐS dựa trên các chi phí hợp lý tạo ra BĐS đó.
1.5.3.2. Kỹ thuật định giá
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc BĐS, bằng cách coi nó là đất trống và đang được sử dụng trong điều kiện SDTNVHQN.
Bước 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những công trình hiện có trên đất.
Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình, xét trên mọi nguyên nhân.
Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.
Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước tính của mảnh đất với giá trị ước tính của công trình.
1.5.3.3. Ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng
Ưu điểm:
- Được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường để thích hợp để so sánh cũng như với các BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai. Trong một số tình huống, nó là cứu cánh cuối cùng khi các phương pháp khác là không thể sử dụng được.
- Thích hợp khi định giá các BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt. Nếu thẩm định viên có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm thì có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu có biểu hiện của sự thái quá.
Hạn chế: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Việc định giá theo phương pháp chi phí cũng phải dựa vào dữ liệu thị trường, nên nó cũng có những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp.
- Phương pháp chi phí phải sử dụng cách cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị toàn bộ.
- Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện.
- Đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng.
Điều kiện áp dụng:
- Là một phương pháp thích hợp khi định giá nhiều loại BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt, như: nhà thờ, bệnh viện, trường học,…
- áp dụng để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm và các dạng bồi thường khác.
- Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu.
- Thường được sử dụng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp khác.
1.5.4. Phương pháp thặng dư
1.5.4.1. Cơ sở lý luận
Là dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư, đòi hỏi phải quán triệt năm nguyên tắc định giá trong đó phương pháp đóng góp giữ vai trò chủ đạo. Theo nguyên tắc này, giá trị của một BĐS được xác định trên cơ sở của sự hiện diện hay hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
Phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị BĐS dựa trên phần đóng góp của nó vào dự án phát triển BĐS heo hướng tốt nhất và hiệu quả nhất.
1.5.4.2. Kỹ thuật định giá
Bước 1: Xác định cách sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất cho BĐS mục tiêu, có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
Bước 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp đầu tư.
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí tài chính, các phí khác liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng.
Bước 4: Xác định giá trị còn lại (hay còn gọi là giá trị thặng dư) bằng cách lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển.
Bước 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu, gồm các giả định về: phí pháp lý, thuế chuyển nhượng BĐS, chi phí tài chính và lợi nhuận có liên quan.
1.5.4.3. Ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng
Ưu điểm:
- Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển.
- Là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.
- Phương pháp này mô tả lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội đầu tư vào BĐS nên nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS.
Hạn chế:
- Khó khăn trong việc xác định SDTNVHQN.
- Chi phí và giá bán có thể thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường.
- Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm với các tham số về chi phí và giá bán.
Điều kiện áp dụng:
- Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp. Các yếu tố liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt độ tin cậy cao. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- TĐV phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội SDTNVHQN.
- Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng các kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất với sự trợ giúp của các phương tiện tính toán hiện đại.
- Được các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh doanh BĐS sử dụng thường xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và các cơ hội đầu tư.
Kết luận chương 1:
Trên đây là những cơ sở lý luận cơ bản nhất về bất động sản và hoạt động định giá bất động sản bảo đảm trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại.
Những kiến thức, lý luận được chọn lọc, gói gọn trong khuôn khổ chương đầu tiên của luận văn sẽ là cơ sở để các chương sau phân tích, đánh giá thực tế công tác định giá bất động sản bảo đảm tại Chi nhánh ngân hàng Đầu tư và Phát triển Bắc Hà Nội
chương 2:
Thực trạng công tác định giá bất động sản bảo đảm tại chi nhánh ngân hàng đầu tư và phát triển bắc hà nội
2.1. Lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển Ngân hàng đầu tư và phát triểnViệt Nam Việt Nam
Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam (NHĐT & PTVN) tên viết tắt (BIDV) được thành lập theo nghị định số 177/TTg ngày 26 tháng 4 năm 1957 của thủ tướng chính phủ, 50 năm qua NHĐT& PTVN đã có những tên gọi: Ngân hàng kiến thiết Việt Nam, từ ngày 26 tháng 4 năm 1957 Ngân hàng đầu tư và xây dựng Việt Nam, từ ngày 24 tháng 6 năm 1982 Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt nam từ ngày 14 tháng 11 năm 1990.
Quá trình 50 năm xây dựng và trưởng thành và phát triển luôn gắn liền với từng giai đoạn lịch sử của đất nước
- Thời kỳ khôi phụ kinh tế và thực hiện kế hoạch năm năm lần thứ 1 ( 1957 - 1975 ): Ngân hàng đã cung ứng 1483 tỷ đồng (theo giá năm 1960) tương đương 14830 tỷ đồng (theo giá năm 1995) cho kiến thiết cơ bản , góp phần hàn gắn vết thương chiến tranh. Khôi phục kinh tế, ổn định đời sống nhân dân , tạo đà bước vào kế hoạch 5 năm lần thứ nhất
- Thời kỳ khôi phục và phát triển sau khi đất nước hoàn toàn thống nhất cả nước tiến lên chủ nghĩa xã hội ( 1976 – 1989): Ngân hàng đã góp phần thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội của đại hội Đảng lần thứ IV, V, VI và phương hướng đầu tư để khôi phục nền kinh tế sau chiến tranh. Trong thời kỳ này ngân hàng đã cung cấp 237,6 tỷ đồng cho đầu tư xây dựng cơ bản
(theo giá năm 1982) tương đương 26275 tỷ đồng (theo giá năm 1995) NH đã góp phần đưa vào sử dụng 358 công trình lớn trên hạn ngạch trong đó có những công trình quan trọng như Lăng chủ tịch Hồ chính minh, đài truyền hình Việt Nam, 3 tổ máy của nhà máy Phả Lại, 2 nhà máy xi măng Bỉm Sơn và Hoàng Thạch, nhà máy sửa chữa tàu biển Phà Rừng, nhà máy cơ khí, đóng tàu Hạ Long.
- Thời kỳ thực hiện đổi mới của Đảng và nhà nước ( 1990 - đến nay)
Ngày 14 tháng 11 năm 1990 ngân hàng đầu tư và xây dựng Việt Nam đổi tên thành Ngân hàng đầu tư và phát triển việt nam theo quyết định số 401 - CT của chủ tịch hội đồng bộ trưởng. Nhờ việc triển khai đồng bộ các giải pháp nên kết quả hoạt động giai đoạn 10 năm mới ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam rất khả quan.
Sau những năm thực hiện đường lối đổi mới kinh tế, ngân hàng đầu tư và phát triển việt nam đã đạt được những kết quả quan trọng. Quy mô này tăng trưởng và năng lực tài chính được nâng cao : đến 30/6/ 2007, Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam đã đạt 1 quy mô hoạt động vào loại khá, với tổng tài sản đạt hơn 202.000 tỷ đồng, quy mô hoạt động của NHĐT & PTVN tăng gấp 10 lần so với năm 1995.
Cơ cấu lại hoạt động theo hướng hợp lý hơn: BIDV đã tích cực chuyển dịch cơ cấu khách hàng để giảm tỷ trọng dư nợ tín dụng trong khách hàng doanh nghiệp Nhà nước và hướng tới đối tượng khách hàng cá nhân và khách hàng doanh nghiệp ngoài quốc doanh. Lành mạnh hóa tài chính và năng lực tài chính tăng lên rõ rệt. Với sự tư vấn của Earn& Young, BIDV đã triển khai thực hiện