Quy trình định giá BĐS bảo đảm hình thành từ vốn vay về cơ bản giống quy trình định giá BĐS thế chấp. Tuy nhiên cần lưu ý một số vấn đề sau:
- Hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ cung cấp đầy đủ các tài liệu về BĐS hình thành từ vốn vay phù hợp với các điều kiện quy định. Trong trường hợp bảo đảm bằng BĐS hình thành từ vốn vay theo quyết định của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Chi nhánh lưu giữ các công văn, giấy tờ liên quan và thực hiện theo điều kiện, trình tự thủ tục phù hợp với quyết định đó.
- Giá trị BĐS hình thành từ vốn vay được xác định trên cơ sở phương án, dự án được duyệt và được Giám đốc Chi nhánh chấp thuận.
- Trong trường hợp BĐS hình thành từ vốn vay khó xác định thì Chi nhánh thuê bên thứ ba là các tổ chức chuyên môn về định giá để xác định giá trị của BĐS. Nếu BĐS hình thành từ vốn vay là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất thì quyền sử dụng đất cũng là tài sản thế chấp tại Chi nhánh.
Cụ thể có thể chia BĐS hình thành từ vốn vay tại Chi nhánh thành các trường hợp sau:
- Trường hợp BĐS hình thành từ vốn vay được đem thế chấp tại ngân hàng là quyền sử dụng đất riêng (mảnh đất trống) thì ngân hàng dựa theo giá chuyển nhượng mảnh đất của khách hàng vay trong hợp đồng chuyển nhượng
đất giữa khách hàng và bên chuyển nhượng, đồng thời có sự xem xét theo giá đất trên thị trường của cán bộ tín dụng để xác định quyền sử dụng đất
- Trường hợp BĐS hình thành từ vốn vay là nhà, công trình tự xây dựng thì định giá phức tạp hơn: Việc định giá được chia thành định giá lần đầu và định giá lại.
+ Định giá lần đầu được thực hiện khi khách hàng trình dự án đầu tư xây dựng cho ngân hàng. Giá trị nhà, công trình xây dựng được xác định dựa trên các tổng kinh phí xây dựng theo dự toán của chủ đầu tư có sự xác minh lại của các chuyên gia có kinh nghiệm về lĩnh vực xây dựng. Đối với dự án đầu tư xây dựng công trình tương đối lớn thì chủ đầu tư phải thuê một công ty chuyên về tư vấn xây dựng để giám sát.
+ Trong quá trình thi công công trình, định kỳ cán bộ QHKH xuống tận nơi có công trình xây dựng để xem xét, kiểm tra. Khách hàng vay phải trình cho cán bộ QHKH tiến độ thi công và những hạng mục công trình đã hoàn thành. Dựa vào đó cán bộ QHKH tiến hành định giá lại tài sản đang hình thành để xem giá trị công trình xây dựng mới là bao nhiêu, sau đó ngân hàng lại tiếp tục giải ngân vốn theo % giá trị BĐS đã được định giá lại.
Tỷ lệ cho vay là bao nhiêu do Giám đốc Chi nhánh quyết định tùy vào điều kiện của khách hàng vay, BĐS hình thành từ vốn vay và mức cho vay tối đa. Mức cho vay tối đa so với giá trị tài sản hình thành từ vốn vay do Tổng Giám đốc BIDV quy định trong trong thời kỳ.
Đối với công trình xây dựng lớn, khi hoàn thành thì giá trị công trình được xác định dựa trên tổng chi phí để có công trình và đưa nó vào sử dụng được cơ quan kiểm toán xác nhận.
- Trường hợp BĐS hình thành từ vốn vay là nhà ở, căn hộ do khách hàng mua (thường là các ngôi nhà chung cư) thì việc xác định giá trị BĐS đó dựa vào giá mua nhà ở, căn hộ của khách hàng. Đồng thời, cán bộ QHKH thực hiện ký kết với khách hàng hoặc nhà thầu xây dựng khu chung cư (nếu BĐS là nhà chung cư) để bảo đảm là ngôi nhà đó không được bán, chuyển nhượng hay cho thuê đối với người khác mà không có sự đồng ý của phía ngân hàng.
Ví dụ thực tế:
BĐS bảo đảm: Quyền sử dụng đất ở tại số 18 ngõ 124 Hoàng Ngân - Cầu Giấy - Hà Nội (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số: BH 731794 do UBND Quận Cầu Giấy cấp ngày 19/10/2011).
Chủ sở hữu: Ông Phạm Văn Hà và bà Lê Thu Hường. Thời gian định giá: 10/01/2012.
Mục đích vay vốn: Hoàn tiền mua khu đất tại số 18 ngõ 124 Hoàng Ngân - Cầu Giấy - Hà Nội.
Như vậy đây là trường hợp BĐS bảo đảm được hình thành từ vốn vay là quyền sử dụng đất.
Đặc điểm BĐS:
- Đây là khu đất trống, không có nhà ở, công trình xây dựng.
- Vị trí: Khu đất nằm ở vị trí số 2 theo bảng khung giá đất năm 2012 của Thành phố Hà Nội ở đường Hoàng Ngân.
- Diện tích: 65,4 m2; hình thức sử dụng riêng - Mục đích sử dụng: Đất ở tại đô thị
- Thời gian sử dụng: Lâu dài.
- BĐS có những lợi thế sau: Nằm ở đường Hoàng Ngân, khu phân lô, mặt đường rộng 10m, rất thuận tiện cho giao thông. Cơ sở hạ tầng tốt, dân trí cao, an ninh đảm bảo.
- Hạn chế: không có lợi thế thương mại.
- Đầu năm 2012, thị trường BĐS vẫn đang trong tình trạng trầm lắng, ít giao dịch. Dự báo trong thời gian tới, thị trường BĐS sẽ có dấu hiệu hồi phục.
Định giá:
Trên cơ sở các tài liệu do bên bảo đảm cung cấp, qua khảo sát thị trường; với phương pháp định giá đối chiếu theo khung giá đất Nhà nước và giá thị trường được áp dụng trong tính toán, hai bên thống nhất kết quả định giá như sau:
+ Giá trị quyền sử dụng đất:
Theo khung giá đất năm 2012 của thành phố Hà Nội, tài sản bảo đảm thuộc vị trí số 2 đường Hoàng Ngân địa phận Quận Cầu Giấy với giá đất là 13.440.000 đồng/m2. Kết hợp với giá thị trường khoảng 170.000.000 đồng/m2. áp dụng phương pháp định giá Chi phí hình thành tài sản, hai bên thống nhất giá trị tài sản như sau:
160.000.000 đồng/m2 x 65,4 m2 = 10.464.000.000 đồng Tổng giá trị TSBĐ : 10.464.000.000 đồng
(Bằng chữ: Mười tỷ bốn trăm sáu mươi bốn triệu đồng chẵn) Giá trị định giá sau khi nhân với hệ số giá trị TSBĐ:
Đánh giá sơ bộ về việc định giá BĐS hình thành từ vốn vay tại Chi nhánh:
- Ưu điểm:
+ Việc định giá BĐS hình thành từ vốn vay như trên tương đối đơn giản, dễ thực hiện, không đòi hỏi nghiệp vụ định giá nhiều, chủ yếu sử dụng nghiệp vụ kế toán, thanh toán.
+ Giá trị BĐS được xác định một cách khách quan, đúng với giá trị chuyển nhượng mà khách hàng đã thực hiện, do đó về cơ bản không gây thiệt hại cho khách hàng, bảo đảm cho khách hàng vay được số vốn theo yêu cầu.
- Nhược điểm:
+ Trường hợp BĐS hình thành từ là nhà ở, công trình tự xây dựng hình thành trong tương lai, theo phương thức định giá như trên thì khách hàng sẽ chỉ được vay một lượng vốn không nhiều chiếu theo kết quả định giá, mà do đó có thể làm chậm tiến độ thi công công trình. Từ đó có thể tác động xấu đến quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với khách hàng, hạn chế khả năng cạnh tranh của ngân hàng trên thị trường.
+ Với những công trình xây dựng trên đất nhằm mục đích kinh doanh, phương pháp định giá bằng cách tập hợp chi phí không còn phù hợp vì không tính đến khả năng sinh lời của BĐS trong tương lai cho chủ đầu tư. Trong trường hợp này phương pháp thu nhập (đầu tư) là thích hợp hơn.