1.5.2.1. Cơ sở lý luận
Phương pháp này được xây dựng dựa trên nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai. Theo nguyên tắc này, giá thị trường hiện hành của một BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS.
Định giá BĐS theo phương pháp đầu tư là việc ước tính giá trị BĐS dựa trên các khoản thu nhập trong tương lai mà BĐS có thể mang lại cho nhà đầu tư.
1.5.2.2. Kỹ thuật định giá
a) Phương pháp vốn hóa trực tiếp:
áp dụng cho trường hợp thu nhập từ BĐS đầu tư qua các năm là không đổi và số năm đầu tư là vô hạn.
Trình tự tiến hành:
Bước 1: Ước tính thu nhập ròng hàng năm BĐS mang lại
Thu nhập hoạt động ròng = Tổng thu nhập tiềm năng - Thất thu do không được thuê hết 100% công suất - Chi phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng Bước 2: Xác định tỷ suất chiết khấu.
Có 3 phương pháp xác định chỉ số chiết khấu
- PP 1: Tỷ suất chiết khấu xác định theo công thức:
Tỷ suất chiết khấu= Tỷ suất lợi nhuận không rủi ro – Phụ phí rủi ro
- PP 2: Phương pháp đầu tư. Tỷ suất chiết khấu xác định:
M x Rm + (1 – M) x Re = R0
Trong đó: R0: Tỷ suất chiết khấu
M: Tỷ trọng vốn vay
(1 –M): Tỷ trọng vốn chủ sở hữu
Rm: Tỷ suất thu hồi vốn vay
Re: Lãi suất kỳ vọng của chủ sở hữu
- PP 3: Phương pháp so sánh
Tỷ suất chiết khấu áp dụng cho BĐS cần định giá được xác định bằng cách so sánh, rút ra từ những tỷ suất chiết khấu của các BĐS tương tự trên thị trường.
Bước 3: Chiết khấu dòng thu nhập tương lai theo công thức:
I: Thu nhập hàng năm
b) Phương pháp chiết khấu dòng tiền
Là phương pháp chiết khấu tất cả các khoản thu chi của dòng tiền dự kiến phát sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, có tính đến lạm phát và tính không ổn định của thu nhập
( ) ( )n n n t t t o i V i CF V + + + =∑ =1 1 1
Trong đó: V: Giá trị thị trường của BĐS
CFt: Thu nhập năm thứ t
Vn: Giá trị thu hồi BĐS vào năm thứ n
n : Thời gian nắm giữ BĐS
r : Tỷ suất chiết khấu
1.5.2.3. Ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng
Ưu điểm:
- Đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận trực tiếp những khoản lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư.
- Ngoại trừ phương pháp chiết khấu dòng tiền, đây là phương pháp có kỹ thuật đơn giản.
- Độ chính xác cao nếu có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo với độ tin cậy cao.
- Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt.
- Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai
- Kết quả tính toán có độ nhạy lớn trước sự thay đổi các thông số tính toán.
Điều kiện áp dụng:
- Phù hợp khi định giá BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định, có thể dự báo trước với độ tin cậy cao.
- Thường áp dụng cho tư vấn để lựa chọn phương án đầu tư.