Nguyên nhân chủ quan:
-Đội ngũ cán bộ của Chi nhánh hầu hết không được đào tạo chuyên sâu về nghiệp vụ định giá tài sản và bất động sản. Nghiệp vụ định giá BĐS bảo đảm chủ yếu do cán bộ QHKH đảm nhận, mà đa số cán bộ QHKH tại Chi nhánh không có chuyên môn định giá tài sản.
-Chi phí phân bổ cho hoạt động định giá tài sản bảo đảm nói chung, BĐS bảo đảm nói riêng là không nhiều, và quỹ thời gian dành cho hoạt động định giá TSBĐ là hạn chế. Do đó, cán bộ định giá không thể tiến hành đầy đủ các công việc của quy trình định giá theo từng bước cụ thể trên lý thuyết. Cụ thể như công tác khảo sát thị trường, tìm các giao dịch của các BĐS tương tự để so sánh… tốn nhiều chi phí, công sức và mất khá nhiều thời gian, trong khi việc định giá BĐS bảo đảm chỉ là một khâu trong quy trình cấp tín dụng, ngân hàng còn phải dành thời gian và phân bổ chi phí cho cả quá trình cấp tín dụng.
-Mặc dù BIDV đã có quy định thống nhất về định giá TSBĐ, nhưng những quy định này còn chưa được chi tiết, cụ thể, làm nảy sinh sự không đồng bộ trong hoạt động này. Trong nhiều trường hợp, cán bộ định giá đã áp dụng một cách máy móc các phương pháp mà họ quen sử dụng, mà bỏ qua các phương pháp khác phù hợp hơn.
-Một nguyên nhân chủ quan nữa làm cho kết quả định giá chưa phù hợp là vấn đề tầm quan trọng của công tác định giá TSBĐ. Thực tế tại BIDV cho thấy, công tác định giá TSBĐ nói chung, BĐS nói riêng chỉ được xem là hoạt động hỗ trợ cho công tác cấp tín dụng. Để đảm bảo mục tiêu thời gian, cán bộ định giá phải lựa chọn những phương pháp định giá đơn giản, nhanh chóng, dễ thực hiện. Do đó, kết quả định giá sẽ thấp hơn giá trị tài sản nhằm đảm bảo an toàn cho ngân hàng.
Nguyên nhân khách quan:
-Thị trường BĐS Việt Nam là một điển hình của thị trường không hoàn hảo. Hệ thống thông tin về BĐS hiện nay còn thiếu minh bạch, không công khai, cộng thêm sự quản lý Nhà nước về BĐS chưa được hệ thống hóa và còn nhiều bất cập, dẫn đến thông tin về giá cả thị trường không chính xác, làm sai lệch giá trị BĐS cần định giá.
-Việc phân cấp quản lý hoạt động của thị trường BĐS của Nhà nước gây sự chồng chéo, sự phối hợp hoạt động giữa các bộ, ngành liên quan chưa được chặt chẽ, gây mất thời gian cho công tác thực hiện nghĩa vụ bảo đảm tiền vay. Một ví dụ điển hình là việc quản lý giá cả BĐS là thuộc thẩm quyền của Bộ Tài chính, trong khi việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất thuộc thẩm quyền của Bộ Tài nguyên và môi trường, việc cấp giấy phép xây dựng BĐS lại thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng.
-Ngân hàng Nhà nước chưa ban hành một văn bản quy định cụ thể về định giá TSBĐ, hệ thống tài liệu tham khảo cho các ngân hàng về định giá TSBĐ còn thiếu rất nhiều. Công tác định giá TSBĐ chỉ được quy định trong các văn bản về đảm bảo tiền vay, giao dịch bảo đảm, tuy nhiên vẫn còn chung chung, chưa đi vào chi tiết. Do đó việc áp dụng các phương pháp định giá tại các chi nhánh ngân hàng thương mại nói chung không đồng bộ, giá trị định giá thường không phản ánh giá trị thực của tài sản.
- Thủ tục tiến hành bảo đảm bằng BĐS còn nhiều vướng mắc, rườm rà, tốn nhiều thời gian, đặc biệt là bảo đảm bằng BĐS hình thành từ vốn vay. Tình trạng phổ biến hiện nay là các cơ quan đăng ký, công chứng giao dịch bảo đảm thường đòi hỏi ngân hàng và khách hàng cung cấp các hồ sơ, tài liệu không đúng quy định và không cần thiết; các cơ quan khác nhau lại yêu cầu các loại giấy tờ khác nhau về BĐS; phí cao hơn quy định;… Đối với BĐS hình thành từ vốn vay, có những cơ quan công chứng yêu cầu cung cấp đầy đủ giấy chứng nhận quyền sở hữu BĐS. Điều này là khó khăn, thậm chí bất khả thi đối với BĐS là nhà ở, công trình tự xây dựng. Thực tế tại Chi nhánh đã có trường hợp việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng BĐS hình thành từ vốn vay tại phòng công chứng không thực hiện được ngay mà phải chờ đến khi BĐS thực sự được hoàn thành thì mới làm được Hợp đồng thế chấp. Việc này gây chậm trễ cho việc định giá
BĐS và ảnh hưởng tới tiến độ của dự án đầu tư vào BĐS vì ngân hàng gặp khó khăn trong việc giải ngân vốn cho khách hàng. Từ đó ảnh hưởng xấu đến quan hệ tín dụng giữa hai bên.
-Trình tự, thủ tục xử lý tài sản bảo đảm cũng còn nhiều vướng mắc và chậm trễ, ngân hàng không thể xử lý tài sản bảo đảm ngay theo khuôn khổ pháp luật vì việc này còn phụ thuộc vào thái độ hợp tác của bên bảo đảm, bên giữ tài sản. Mặt khác, thủ tục xử lý tài sản thông quan khởi kiện ra Tòa án còn chậm, đặc biệt là thủ tục thi hành án thông thường phải kéo dài ít nhất là 2 năm. Hạn chế này ảnh hưởng xấu đến hiệu quả thu hồi vốn vay cũng như kết quả kinh doanh của ngân hàng. Đây cũng là nguyên nhân giải thích tại sao các cán bộ tín dụng tại ngân hàng thường có xu hướng hạ thấp giá trị BĐS bảo đảm khi định giá để đảm bảo an toàn cho ngân hàng. Trong trường hợp xấu nhất, nợ vay không thu hồi được thì ngân hàng cũng không bị thiệt hại quá lớn vì số tiền cho vay không nhiều.
- Khung giá đất do Nhà nước ban hành còn nhiều bất cập, hơn nữa khung giá này đưa ra chỉ để áp dụng tính thuế chứ không quy định để bán, chuyển nhượng trên thị trường. Do đó, giá theo khung giá thấp hơn nhiều so với giá thị trường nên việc căn cứ vào khung giá đất để định giá tại ngân hàng khiến cho giá BĐS bảo đảm xác định được không sát với giá thị trường.
Kết luận chương 2:
Qua nội dung nghiên cứu thực tế công tác định giá BĐS bảo đảm tại BIDV Bắc Hà Nội, em xin đưa ra một vài kết luận ngắn sau:
Như đã nói ở trên, công tác định giá TSBĐ tại chi nhánh chỉ được coi là một hoạt động hỗ trợ cho công tác tín dụng. Mặc dù thời gian gần đây, công tác
định giá TSBĐ tại Chi nhánh đã được chú ý hơn, nhưng nói chung vẫn chưa được đánh giá theo đúng vai trò của nó.
Nói chung các phương pháp định giá BĐS được áp dụng tại chi nhánh hầu hết đều khá đơn giản, dễ thực hiện, tuy nhiên giá trị định giá thường không phản ánh đúng giá trị thực, thường là thấp hơn giá trị thị trường.
Bên cạnh những mặt tích cực, công tác định giá BĐS bảo đảm tại BIDV Bắc Hà Nội còn bộc lộ một số khiếm khuyết nhất định. Bằng việc đưa ra một số nguyên nhân của các mặt hạn chế đó, em xin mạnh dạn đưa ra một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá BĐS bảo đảm tại chi nhánh ở chương 3 sau đây.
Chương 3:
Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động định giá Bất động sản bảo đảm tại chi nhánh ngân hàng đầu tư và phát triển Bắc hà nội
3.1. Quan điểm về định giá bất động sản bảo đảm của chi nhánh
Thực hiện theo quan điểm của Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam, việc định giá BĐS bảo đảm tại Chi nhánh Bắc Hà Nội vừa đảm bảo lợi ích cho khách hàng vừa đảm bảo an toàn tín dụng cho ngân hàng, đồng thời giá trị BĐS được xác định phải mang tính pháp lý. Do đó, Chi nhánh tham khảo khung giá đất do UBND thành phố Hà Nội ban hành và giá thị trường tại thời điểm định
giá để thoả thuận với khách hàng về giá trị của BĐS bảo đảm. Cụ thể quan điểm về định giá của Chi nhánh thể hiện như sau:
- Giá trị BĐS bảo đảm cao hơn khung giá Nhà nước quy định nhưng lại thấp hơn giá thị trường, để vẫn đảm bảo nhu cầu vay vốn nhất định của khách hàng nhưng vẫn tạo ra khoảng cách an toàn cho vốn vay của ngân hàng.
- Mức cho vay tối đa đối với BĐS thế chấp tại Chi nhánh là 85% giá trị BĐS được định giá. Điều này thúc đẩy khách hàng tìm mọi cách để hoàn thành nghĩa vụ của mình đối với ngân hàng vì không ai muốn bị mất đi một tài sản giá trị lớn chỉ vì không thực hiện được nghĩa vụ trả một khoản nợ vay nhỏ hơn giá trị tài sản. Nếu định giá sát với giá thị trường, có thể xảy ra trường hợp khách hàng không thực hiện nghĩa vụ trả nợ, vì có thể chi phí để bán tài sản, chi phí thanh lý hợp đồng cộng thêm giá trị BĐS cũng tương đương với giá trị khoản vay, khách hàng cảm thấy không bị thiệt nhưng ngân hàng có thể gặp khó khăn trong việc phát mãi tài sản để thu nợ.
Với những quan điểm lý luận như trên thì em xin tán thành nhưng nếu như việc định giá sát với giá thị trường hơn thì sẽ giảm bớt thiệt thòi cho khách hàng và thu hút được thêm nhiều khách hàng hơn cho ngân hàng. Trên thực tế thì giá BĐS ít có xu hướng giảm đặc biệt là đất, do đó khi bảo đảm tiền vay bằng BĐS rất ít trường hợp khách hàng không trả nợ. Mặt khác, với quan điểm định giá như trên thì sẽ tạo ra số tiền chênh lệch lớn giữa giá trị tài sản thực của BĐS và giá trị khoản vay của khách hàng. Giá trị chênh lệch này sẽ bị ứ đọng trong suốt thời gian khách hàng vay vốn mà không có khả năng sinh lời.
Việc định giá BĐS sát với giá thị trường sẽ không làm tăng rủi ro tín dụng cho Chi nhánh nếu Chi nhánh có một đội ngũ cán bộ thẩm định tài sản bảo đảm có chuyên môn và giàu kinh nghiệm, bởi vì khi thực hiện định giá BĐS bảo đảm
thì rủi ro tín dụng đã chuyển sang rủi ro kinh doanh và rủi ro kinh doanh sẽ không tăng.