1.5.4.1. Cơ sở lý luận
Là dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư, đòi hỏi phải quán triệt năm nguyên tắc định giá trong đó phương pháp đóng góp giữ vai trò chủ đạo. Theo nguyên tắc này, giá trị của một BĐS được xác định trên cơ sở của sự hiện diện hay hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
Phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị BĐS dựa trên phần đóng góp của nó vào dự án phát triển BĐS heo hướng tốt nhất và hiệu quả nhất.
1.5.4.2. Kỹ thuật định giá
Bước 1: Xác định cách sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất cho BĐS mục tiêu, có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
Bước 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp đầu tư.
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí tài chính, các phí khác liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng.
Bước 4: Xác định giá trị còn lại (hay còn gọi là giá trị thặng dư) bằng cách lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển.
Bước 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu, gồm các giả định về: phí pháp lý, thuế chuyển nhượng BĐS, chi phí tài chính và lợi nhuận có liên quan.
1.5.4.3. Ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng
Ưu điểm:
- Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển.
- Là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.
- Phương pháp này mô tả lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội đầu tư vào BĐS nên nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS.
Hạn chế:
- Khó khăn trong việc xác định SDTNVHQN.
- Chi phí và giá bán có thể thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường.
- Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm với các tham số về chi phí và giá bán.
Điều kiện áp dụng:
- Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp. Các yếu tố liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt độ tin cậy cao.
- TĐV phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội SDTNVHQN.
- Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng các kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất với sự trợ giúp của các phương tiện tính toán hiện đại.
- Được các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh doanh BĐS sử dụng thường xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và các cơ hội đầu tư.
Kết luận chương 1:
Trên đây là những cơ sở lý luận cơ bản nhất về bất động sản và hoạt động định giá bất động sản bảo đảm trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại.
Những kiến thức, lý luận được chọn lọc, gói gọn trong khuôn khổ chương đầu tiên của luận văn sẽ là cơ sở để các chương sau phân tích, đánh giá thực tế công tác định giá bất động sản bảo đảm tại Chi nhánh ngân hàng Đầu tư và Phát triển Bắc Hà Nội
chương 2:
Thực trạng công tác định giá bất động sản bảo đảm tại chi nhánh ngân hàng đầu tư và phát triển bắc hà nội