Quy trình định giá BĐS thế chấp tại BIDV Bắc Hà Nội bao gồm các bước cụ thể sau:
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ và đề nghị thẩm định tài sản.
Cán bộ QHKH sau khi nhận hồ sơ của khách hàng, vào sổ theo dõi, lên kế hoạch thực hiện, thời gian thực hiện và các nội dung cần thưc hiện thẩm định BĐS, báo cáo trưởng phòng thông qua. Trên cơ sở đề nghị và đặc điểm tài sản bảo đảm, trưởng phòng QHKH thông qua kế hoạch định giá trong phạm vi thẩm quyền phán quyết.
Bước 2: Kiểm tra thực tế TSBĐ và thu thập các thông tin liên quan.
Tổ định giá TSBĐ gồm 01 lãnh đạo phòng QHKH (Trưởng hoặc phó phòng, làm tổ trưởng) và 01 cán bộ QHKH. Trong trường hợp giá trị tài sản lớn, phải có thêm Phó giám đốc chi nhánh phụ trách QHKH làm tổ trưởng.
Mục đích:
+ Là cơ sở cho viêc hình thành ý kiến về các vấn đề liên quan của tài sản thẩm định
+ Chứng minh rằng quá trình thẩm định được tiến hành độc lập về chuyên môn đúng theo quy định của ngân hàng.
+ Là cơ sở đánh giá rủi ro đối với khoản vay, đề xuất cấp tín dụng, phê duyệt tín dụng
+ Trợ giúp cho quá trình định giá TSBĐ.
Trên cơ sở kết quả khảo sát thực tế, những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài sản đã thu thập, cán bộ thẩm định lập báo cáo kết quả thẩm định TSBĐ trình kiểm soát thẩm định. Báo cáo kết quả thẩm định phải thể hiện những thông tin đúng theo thực tế, mang tính mô tả và dựa trên bằng chứng cụ thể để thuyết minh về các vấn đề liên quan của tài sản qua thẩm định. Những thông tin này phải được trình bày theo một trình tự lô-gíc, hợp lý, từ mô tả về tài sản đến những yếu tố tác động tới tài sản, phân tích những dữ liệu thu thập trên thị trường để có được kết quả thẩm định. Báo cáo thẩm định giá trị TSBĐ phải thể hiện được những lập luận, cách thức, phương pháp được áp dụng trong quá trình thẩm định và giải thích một cách rõ ràng tất cả những vấn đề có tác động đến giá trị tài sản.
Nội dung chi tiết của báo cáo kết quả thẩm định có thể thay đổi theo đối tượng thẩm định giá, mục đích, yêu cầu tiến hành thẩm định và theo yêu cầu của khách hàng. Về cơ bản báo thẩm định giá cần phải có đầy đủ các nội dung sau:
+ Những căn cứ pháp lý liên quan để thẩm định. + Mô tả đặc điểm tài sản về mặt pháp lý.
+ Mô tả đặc điểm tài sản về mặt kỹ thuật.
+ Nêu những giả thiết và hạn chế trong thẩm định giá trị tài sản. + Kết quả khảo sát thực địa.
+ Phương pháp thẩm định.
+ Những lập luận về mức giá cuối cùng. + Các phụ lục đính kèm.
Thời gian lập báo cáo thẩm định tối đa là 2 ngày kể từ ngày đi thẩm định đối với các loại tài sản thông thường. Đối với các loại tài sản khác, tuỳ theo tính chất của tài sản mà quy định thời gian hoàn thành cụ thể.
Bước 4: Kiểm tra báo cáo thẩm định giá.
Sau khi cán bộ QHKH trình báo cáo kết quả thẩm định, Trưởng phòng QHKH kiểm tra, kiểm soát về nghiệp vụ, thông qua hoặc yêu cầu cán bộ QHKH chỉnh sửa, làm rõ các nội dung.
Bước 5: Hoàn chỉnh, thông qua báo cáo thẩm định giá trị tài sản.
Sau khi thống nhất, cán bộ QHKH hoàn chỉnh nội dung Báo cáo thẩm định, trình Trưởng Phòng ký thông qua.
Trên cơ sở báo cáo thẩm định, các thành viên hội đồng/tổ định giá xem xét và quyết định cuối cùng mức giá đưa ra.
Các phương pháp định giá là khác nhau đối với từng loại BĐS riêng biệt. Thực tế hoạt động tín dụng tại chi nhánh cho thấy hình thức bảo đảm bằng BĐS cho các hợp đồng tín dụng cá nhân hầu hết là thế chấp quyền sử dụng đất riêng (đất trống) và thế chấp quyền sử dụng đất và nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất.
a) Định giá quyền sử dụng đất.
Phương pháp định giá được sử dụng chủ yếu là phương pháp So sánh trực tiếp.
Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất dựa trên cơ sở xem xét tính hợp pháp của hồ sơ, giấy tờ về quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, sổ đỏ,.. và hồ sơ liên quan đến khách hàng vay. Khi tiến hành khảo sát thực tế, các vấn đề cần quan tâm là:
- Địa chỉ cụ thể của mảnh đất đem thế chấp có đúng với BĐS đang thẩm định hay không.
- Diện tích, hình dáng, hình thức sử dụng của mảnh đất có giống như trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không. Nếu có sự khác biệt thì cán bộ tín dụng phải nêu rõ.
- Điều kiện môi trường xung quanh: các mảnh đất liền kề, cơ sở hạ tầng, điều kiện kinh tế xã hội.
- Xác định vị trí của mảnh đất so với vị trí trong khung giá đất do UBND thành phố Hà Nội và Sở Tài nguyên và Môi trường ban hành.
- Giá tham khảo trên thị trường: Thường là giá đất trên báo chí, giá chuyển nhượng thực tế của các BĐS so sánh gần vị trí của BĐS cần định giá, và thời điểm giao dịch của BĐS so sánh phải gần với thời điểm định giá.
Sau đó, căn cứ theo khung giá đất của UBND thành phố và giá thị trường cán bộ tín dụng đưa ra mức giá cho mảnh đất với sự đồng ý của khách hàng vay/bên bảo lãnh. Giá đưa ra là bao nhiêu phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm của cán bộ tín dụng tiến hành thẩm định. Mức giá này thường nằm giữa mức giá theo khung giá đất và giá thị trường tức là nó sẽ cao hơn giá quy định trong khung giá và thấp hơn giá thị trường.
b) Định giá nhà ở, công trình xây dựng trên đất.
Sau khi xem xét giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của khách hàng vay/ bên bảo lãnh, cán bộ QHKH cũng cần quan tâm đến một số vấn đề sau:
- Diện tích xây dựng
- Đặc điểm của nhà ở, công trình xây dựng như: loại nhà, kết cấu, kiến trúc, phong thuỷ, hướng nhà,
- Thời gian xây dựng, thời gian sử dụng còn lại - Mục đích sử dụng
Đối với nhà ở, công trình xây dựng mới, có đầy đủ hoá đơn chứng từ xây dựng thì giá trị được xác định theo tổng dự toán xây dựng có tính đến khả năng giảm giá trị ngôi nhà (do khấu hao) trong thời gian vay vốn. Do đó giá trị nhà ở, công trình xây dựng được xác định như sau:
Giá trị nhà, công trình xây dựng = Tổng giá trị xây dựng - Giá trị khấu hao Hoặc: Giá trị nhà, công trình xâydựng = Tổng giá tri xây dựng x Tỷ lệ % giá trị nhà, côngtrình xây dựng còn lại Trong đó:
- Tổng giá trị xây dựng: Được xác định theo dự toán xây dựng của chủ đầu tư nhà, công trình xây dựng sau khi được cán bộ QHKH thẩm định lại. Bao gồm các khoản chi phí cho việc xây dựng nhà, công trình xây dựng theo sổ sách kế toán như: chi phí nghiên cứu khả thi, chi phí nguyên vật liệu, chi phí thuê xây dựng,…
- Tỷ lệ % nhà, công trình xây dựng còn lại: là giá trị ước tính của cán bộ tín dụng theo kinh nghiệm, tính toán của từng người.
Sau đây là một số ví dụ thực tế tại BIDV Bắc Hà Nội:
* Trường hợp 1:
(Trích báo cáo thẩm định giá trị tài sản của phòng QHKHCN)
BĐS bảo đảm: Quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: AĐ 627507 do UBND Quận Long Biên, Thành phố Hà Nội cấp ngày 29/12/2005; số GCN: 2382/2005/QĐ-UB.861/2005, MS: 10127650882.
Chủ sở hữu: Bà Nguyễn Thị Hương Trà và Ông Đỗ Đức Nam
Địa chỉ: số 2 hẻm 118/219/24 Nguyễn Văn Cừ, tổ 15 phường Bồ Đề, Long Biên, Hà Nội
Mục đích vay vốn: Vay mua nhà Thời điểm định giá: 16/02/2012
Đặc điểm BĐS bảo đảm:
- Vị trí: số 2 hẻm 118/219/24 Nguyễn Văn Cừ, tổ 15 phường Bồ Đề, Long Biên, Hà Nội
- Diện tích: 74,3 m2
Trong đó diện tích sử dụng chung: 30,2 m2
riêng: 44,1 m2
- Tình trạng pháp lý: Không có tranh chấp.
- Lợi thế của tài sản: Khu đất nằm ở ngõ 129 phố Bồ Đề, gần hồ Bồ Đề, thuộc khu dân cư phát triển, đông đúc, thuận lợi giao thông. Đường trước nhà rộng 5m, ôtô vào được nhà. Khu vực này gần hồ, có không khí trong lành, lợi thế trong hoạt động kinh doanh cho thuê nhà.
- Nhà: Không có.
- Nhận xét tình hình thị trường BĐS: Trong giai đoạn cuối năm 2011, đầu năm 2012, thị trường BĐS vẫn đang trong tình trạng trầm lắng. Tuy nhiên, sang những tháng tiếp theo năm 2012, thị trường BĐS sẽ có dấu hiệu phục hồi.
Định giá:
áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp so sánh giữa giá thị trường và khung giá đất thành phố Hà Nội năm 2012.
Theo bảng khung giá đất thành phố Hà Nội 2012:
Đơn vị: đồng
TT Tên đường
Đoạn đường Giá đất ở
Từ Đến VT1 VT2 VT3 VT4
46 Bồ Đề ao di tích bờ sông
Hồng 15.600.000 10.920.000 9.600.000 8.268.000
Thửa đất thuộc vị trí 2 với giá: 10.920.000 đồng/ m2
Giá thị trường của các thửa đất trong cùng khu vực là khoảng 80-85 triệu đồng/m2
Do vậy, sau khi cân nhắc, tổ định giá thống nhất giá đất trong biên bản là: 70 triệu đồng/ m2
Giá trị tài sản trên đất: 0 đồng Như vậy giá trị TSBĐ là:
70.000.000 đồng/ m2 x 44,1 m2 = 3.087.000.000 đồng
Làm tròn: 3.000.000.000 đồng (Bằng chữ: Ba tỷ đồng chẵn)
Giá trị định giá sau khi nhân với hệ số giá trị TSBĐ:
3.000.000.000 x 0,8 = 2.400.000.000 đồng
Như vậy mức cho vay tối đa trên TSBĐ của khoản vay này là 2.400.000.000 đồng.
* Trường hợp 2:
(Trích báo cáo thẩm định giá trị tài sản của phòng QHKHCN)
BĐS bảo đảm: Quyền sử dụng đất và nhà ở theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: AĐ 055121 do UBND thành phố Hà Nội cấp ngày 02/10/2005.
Chủ sở hữu: Ông Nguyễn Văn Dũng và Bà Nghiêm Thị Hoa
Địa chỉ: Số 162, tổ 9, phường Láng Thượng, Quận Đống Đa, Hà Nội Mục đích vay: Vay mua nhà.
Thời điểm định giá: 23/12/2011
- Vị trí: Khu đất số 162, tổ 9, phường Láng Thượng, Quận Đống Đa, Hà Nội
- Diện tích: 207,2 m2
Trong đó, diện tích sử dụng chung: 177,3 m2
riêng: 29,9 m2
- Mục đích sử dụng: Đất ở đô thị Thời gian sử dụng: Lâu dài
- Tình trạng pháp lý: Không có tranh chấp.
- Lợi thế của BĐS: Mặt đường 3m, ôtô vào được, vị trí giao thông thuận tiện, gần phố Chùa Láng. Khu vực dân trí cao, an ninh đảm bảo.
Hiện ông Dũng đã xây một dãy nhà cho thuê trên đất. Đây là khu vực phát triển, gần nhiều trường học nên có nhu cầu thuê nhà trọ rất lớn. Như vậy khu đất này có lợi thế thương mại về kinh doanh nhà cho thuê.
- Nhà: Hiện tại đã xây 01 căn nhà 06 tầng diện tích xây dựng 70 m2 và 01 căn nhà 07 tầng, tuy nhiên trong giấy tờ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hiện ghi là nhà gạch 02 tầng diện tích sử dụng 78 m2
- Tình hình thị trường bất động sản cuối năm 2011 chưa có dấu hiệu khả quan, giao dịch thị trường ít, giá cả BĐS không có xu hướng tăng.
Định giá:
Theo phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp giữa giá Nhà nước và giá thị trường, phương pháp chi phí.
*Định giá đất:
Đơn vị: Đồng
TT Tên đường
Đoạn đường Giá đất ở
Từ Đến VT1 VT2 VT3 VT4
30 Láng ngõ 81 đườngcuối 36.000.000 19.800.000 16.200.000 14.220.000
Thửa đất ở vị trí số 3 đường Láng, theo khung giá đất Nhà nước có giá là 16.200.000 đồng/ m2.
Sau quá trình khảo sát giá, tổ định giá xác định được giá trị giao dịch của các bất động sản tương tự gần BĐS mục tiêu là khoảng 110.000.000 đồng/ m2.
Tổ định giá quyết định thống nhất giá đất ghi trong biên bản là; 85.000.000 đồng/ m2.
Như vậy giá trị đất là:
85.000.000 đồng/ m2 x 177,3 m2 = 15.070.500.000 đồng *Định giá nhà:
Theo phương pháp chi phí:
Suất đầu tư của Bộ Xây Dựng đối với loại nhà gạch 02 tầng của ông Dũng năm 2010 là 4.000.000 đồng/ m2.
Nhà được coi là mới nên tỷ lệ hao mòn không đáng kể Giá trị nhà là:
78 m2 x 4.000.000 đồng/ m2 = 312.000.000 đồng Như vậy giá trị BĐS bảo đảm là:
Làm tròn: 15.380.000.000
(Bằng chữ: Mười lăm tỷ ba trăm tám mươi triệu đồng)
Giá trị định giá sau khi nhân với hệ số giá trị TSBĐ: 15.380.000.000 x 0,8 = 12.304.000.000 đồng
Như vậy mức cho vay tối đa trên tài sản bảo đảm cho khoản vay này là 12.304.000.000 đồng.
Đánh giá sơ bộ về định giá BĐS thế chấp tại chi nhánh:
Về định giá quyền sử dụng đất:
- Ưu điểm:
+ Phương pháp dựa trên giá thị trường và khung giá theo quy định của Nhà nước để đưa ra mức giá cho đất mà Chi nhánh sử dụng là phương pháp phổ biến được sử dụng hiện nay để xác định giá trị quyền sử dụng đất, được khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận. Phương pháp này dễ thực hiện, nhanh chóng, giúp tiết kiệm chi phí và thời gian.
- Nhược điểm:
+ Trong ví dụ đưa ra ở trên thời điểm định giá là năm 2011 nhưng cán bộ QHKH lại sử dụng khung giá đất năm 2010. Đây là một điểm hạn chế vì sau 1 năm, giá cả BĐS có nhiều sự biến động, dẫn đến kết quả định giá không sát với giá trị thực.
+ Việc đề xuất mức giá cho BĐS (nằm giữa giá theo khung giá Nhà nước và giá thị trường) rất chủ quan, theo kinh nghiệm của cán bộ tín dụng.
Về định giá nhà ở, công trình xây dựng trên đất Nhược điểm:
+ Việc ước tính giá trị hao mòn của nhà ở, công trình xây dựng được thực hiện đơn giản, phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm cá nhân của cán bộ QHKH, mà không dựa trên phân tích kỹ thuật, kiến trúc, xây dựng.
.+ Việc định giá tách rời giá trị đất và giá trị nhà đã vi phạm nguyên tắc đóng góp. Giá trị của cả BĐS có thể lớn hơn nhiều so với tổng giá trị của đất trống và nhà ở trên đất.