đối tượng sử dụng đất những quyền năng cần thiết trong giao lưu dân sự về đất
®ai.
1. Quyền sử dụng đất của tổ chức trong nước
Nếu như Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998 mới chính thức luật hoá quyền của tổ chức trong nước và quy định các thủ tục hành chính trong việc thực hiện quyền của họ, thì đến Luật đất đai năm 2003 có bước phát triển mới về quan niệm trong việc xây dựng quyền của tổ chức trong nước. Theo đó có thể nêu những vấn đề cơ bản sau:
Trước hết, các tổ chức trong nước có sự phân nhóm rõ ràng. Sự phân nhóm đó xuất phát từ tiêu chí hình thức sử dụng đất mà họ đang có quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính mà họ phải thực hiện và sự lựa chọn của tổ chức sử dụng đất. Điều đó có nghĩa là, tổ chức trong nước có thể thuộc nhóm được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, nhóm được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, được nhà nước cho thuê đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất. Mỗi một nhóm như vậy đều có
đặc thù riêng về quyền của họ.
+ Đối với tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, các công trình sự nghiệp, sử dụng vào mục
đích quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia thì quyền của họ chỉ gắn với mục đích mà họ sử dụng. Nói một cách khác đi, hầu như không có quyền dân sự gì về đất đai.Vì họ không thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không thể dùng công sở nhà nước để thế chấp vay vốn ngân hàng. Tuy nhiên
điều cần lưu ý ở đây, riêng tổ chức kinh tế xây dựng công trình bằng vốn của doanh nghiệp theo các dự án tái định cư phục vụ nhu cầu nhà nước thì quyền của họ được mở rộng hơn. Họ có thể thế chấp vay vốn ngân hàng, bán các tài sản trên đất, góp vốn bằng tài sản để liên doanh liên kết. Điều mà các tổ chức kinh tế này không được phép chỉ là, dùng quyền sử dụng đất trong các giao lưu dân sự về đất đai.
+ Đối với tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất thì quyền năng của họ được bảo hộ rất đầy đủ. Tuy nhiên, điều cần làm rõ ở đây là, tiền sử dụng đất mà tổ chức kinh tế trả cho nhà nước phải không có gốc từ ngân sách nhà nước. Luật đất đai năm 2003 luôn có sự phân biệt về vấn
đề này khi định chế quyền của tổ chức kinh tế. Nếu tiền sử dụng đất lấy từ ngân sách nhà nước thì tổ chức kinh tế đó coi như không trả tiền sử dụng đất cho nhà nước và do vậy có các quyền tương tự như tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Tiền sử dụng đất không có gốc từ ngân sách nhà nước có thể hiểu đó là vốn tự có của doanh nghiệp trong hoạt
động sản xuất kinh doanh, vốn vay của ngân hàng, của các tổ chức kinh tế và cá nhân mà tổ chức kinh tế lấy từ đó để trả cho nhà nước. Từ nguồn gốc đó, nhà nước cho phép tổ chức kinh tế được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn và tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản
có trên đất. Giá trị để thực hiện các quyền này bao gồm toàn bộ những đầu tư
của tổ chức kinh tế và giá trị quyền sử dụng đất đã được tiền tệ hoá thông qua việc trả tiền sử dụng đất.
+ Đối với tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê quyền sử dụng đất của họ có phần hạn chế so với tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Lý do đưa ra để giải thích cho sự hạn chế này thật đơn giản. Luật đất
đai năm 2003 không áp dụng việc trả tiền thuê đất một lần hoặc nhiều năm như trước đây cho toàn bộ chu trình thuê đất của nhà nước. Người thuê đất chỉ trả tiền thuê đất hàng năm, toàn bộ nguồn vốn của tổ chức kinh tế được sử dụng cho sản xuất kinh doanh. Do vậy, quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê tương ứng với nghĩa vụ tài chính mà họ thực hiện đối với nhà nước ( có một thực tế là, trước đây thực hiện theo các Luật đất đai sửa đổi, bổ sung tổ chức kinh tế có thể trả tiền thuê đất nhiều năm hoặc một lần cho toàn bộ quá trình thuê. Tuy nhiên, các khu công nghiệp thường ép các doanh nghiệp khi thuê đất với điều kiện tối thiểu thuê 2ha đất, với giá 80 USĐ/m2 cho thời hạn 49 năm tại khu công nghiệp Nội Bài và khu công nghiệp Thăng Long. Đối với các khu công nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp phải trả
500.000 đồng cho mỗi m2 với diện tích tối thiểu 5000m2. Cho nên gây nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp trong hành trình tìm kiếm mặt bằng để sản xuất kinh doanh) (xem, Thời báo tài chính số 118 ngày 1/10/2004, trang 10).
Từ thực tế đó, các doanh nghiệp luôn khó khăn về vốn lại phải trả một khoản tiền đáng kể cho việc thuê đất. Vì vậy, để giảm thiểu khó khăn cho doanh nghiệp về vốn, tạo điều kiện về mặt bằng trong kinh doanh, Luật đất đai năm 2003 chỉ áp dụng hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm đối với các tổ chức kinh tế ở trong nước. Qua đó mọi doanh nghiệp đều có khả năng như nhau trong việc thuê quyền sử dụng đất.
Điều cần lưu ý ở đây là, Luật đất đai năm 2003 sẽ giải quyết hậu quả
như thế nào đối với trường hợp tổ chức kinh tế đã thuê đất trả tiền thuê nhiều năm hoặc trả tiền thuê một lần theo các luật đất đai trước đây? Điểm đ khoản 1 điều 111 Luật đất đai xử lý theo hai hướng, một là doanh nghiệp chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất sau khi trả phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất phải trả tại thời điểm chuyển sang giao đất có thu tiền với tiền thuê đất đã trả cho thời hạn còn lại, hai là tiếp tục thuê đất trong thời
hạn còn lại nhưng có quyền tương tự như tổ chức kinh tế được nhà nước giao
đất có thu tiền sử dụng đất.
Tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê có quyền bán tài sản đầu tư trên đất, cho thuê kết cấu hạ tầng được xây dựng trong khu công nghiệp, được thế chấp, bảo lãnh vay vốn của tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Tuy nhiên, giá trị của các quyền trên chỉ bao gồm giá trị đầu tư trên đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất thuê. Do vậy, để sử dụng đất ổn định lâu dài cho mục tiêu kinh doanh, các doanh nghiệp thường phải tính toán kỹ” bài toán đất đai để lựa chọn hình thức sử dụng đất phù hợp nhất và hưởng quyền trọn vẹn nhất.
2. Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
Dưới góc độ Luật đất đai, người sử dụng đất có khả năng hưởng quyền
đầy đủ nhất chính là hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, không phải mọi hộ gia
đình, cá nhân đều có quyền ngang nhau. Luật đất đai năm 2003 phân nhóm theo tiêu chí “ hộ gia đình, cá nhân sử dụng không phải đất thuê “ và hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất thuê”.
2.1. Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng không phải đất thuê
Trong quá trình sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân tạo lập quyền sử dụng
đất từ nhiều nguồn khác nhau, thông thường do được nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng cũng nhiều trường hợp do khai hoang, vỡ hoá, nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người khác hoặc đã sử dụng ổn định nay được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Từ đó, để hiểu” hộ gia đình, cá nhân sử dụng không phải đất thuê” chính là những trường hợp không thuê đất của nhà nước, mà từ các nguồn đã viện dẫn ở trên. Do vậy, theo thiết kế của Luật đất đai năm 2003, quyền sử dụng đất của đối tượng này được mở rộng đáng kể và có nhiều điểm mới quan trọng.
Thứ nhất, đối với quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất, trước đây điều 74 Luật đất đai năm 1993 và điều 700 BLDS năm 1995 khi quy định về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất cho phép chuyển đổi trong khuôn khổ đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng và đất ở nếu thuận tiện cho sản xuất và
đời sống. Hiện nay, theo quy định tại khoản 2 điều 113 Luật đất đai năm 2003, người chuyển đổi quyền sử dụng đất chỉ được phép chuyển đổi trong phạm vi ranh giới hành chính của xã, phường, thị trấn và đối với loại đất nông
nghiệp để tổ chức lại sản xuất mà thôi, không được chuyển đổi loại đất không thuộc nhóm đất nông nghiệp. Đây là quy định quan trọng nhằm hướng việc”
dồn điền đổi thửa” để tổ chức lại sản xuất nông nghiệp quy mô lớn phù hợp với yêu cầu phát triển nông nghiệp trong giai đoạn mới.
Thứ hai, đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các điều kiện
để tích tụ đất đai được nới lõng hơn, trừ trường hợp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp trồng lúa nước của hộ gia đình, cá nhân.
Thứ ba, đối với quyền thừa kế quyền sử dụng đất có 3 điểm mới:
+ Luật đất đai năm 2003 không quy định về thừa kế quyền sử dụng đất
đối với các loại đất khác nhau, tức là đất trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm như trước đây, dẫn tới sự phân biệt không cần thiết trong điều kiện về thừa kế quyền sử dụng các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp ( xem thêm các điều từ 740 đến 743 BLDS năm 1995, nay trong thiết kế tại điều 734 BLDS 2005 không còn những quy định như vậy).
+ Trước đây theo quy định tại điều 744 BLDS năm 1995 và khoản 2
điều 76 Luật đất đai năm 1993 chỉ quy định quyền tiếp tục sử dụng đất trong trường hợp đất giao cho hộ gia đình mà trong hộ gia đình có thành viên chết.
Hiện nay, khoản 5 điều 113 Luật đất đai và điều 735 BLDS năm 2005 quy
định quyền để lại thừa kế quyền sử dụng đất của thành viên chết trong trường hợp đất giao cho hộ gia đình.
+ Lần đầu tiên chúng ta đề cập một cách chính thức về người Việt Nam
định cư ở nước ngoài được thừa kế quyền sử dụng đất ở Việt Nam với phân biệt là, nếu họ đủ điều kiện mua nhà tại Việt Nam thì được thừa kế quyền sử dụng đất như công dân Việt Nam ở trong nước, nếu không đủ điều kiện mua nhà tại Việt Nam thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó.
Thứ tư, lần đầu tiên Luật đất đai năm 2003 quy định về quyền tặng cho quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất có quyền tặng cho nhà nước, cho cộng
đồng dân cư sử dụng đất để xây dựng công trình phúc lợi công cộng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất. Đối tượng nhận tặng cho còn bao gồm cả đối với hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được phép mua nhà tại Việt Nam.
Thứ năm, hộ gia đình, cá nhân được thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tổ chức kinh
tế hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất kinh doanh. Như vậy, nếu so sánh với
điều 77 Luật đất đai năm 1993 và các điều 729 và 730 BLDS năm 1995 thì
việc thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất có những bước tiến đáng kể về quan niệm. Trước đây, hộ nông dân chỉ được dùng quyền sử dụng thuộc nhóm
đất nông nghiệp để chỉ vay của tổ chức tín dụng trong nước, dùng quyền sử dụng đất ở để vay của tổ chức kinh tế, người Việt Nam ở trong nước. Hiện nay, trước nhu cầu vay vốn của người sản xuất ngày càng lớn, Luật đất đai cho phép họ không chỉ vay vốn của các ngân hàng thương mại trong nước, tổ chức kinh tế, cá nhân trong nước mà còn cả các ngân hàng thương mại nước ngoài
được phép hoạt động tại Việt Nam.
Như vậy, qua những điểm mới nêu trên có thể hình dung rằng, quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng không phải đất thuê được bảo hộ
đầy đủ các quyền, nhiều quy định đã giải quyết được các bất cập mà Bộ luật dân sự năm 1995 và Luật đất đai năm 1993 trước đây chưa phúc đáp được trước yêu cầu của người sử dụng đất.
2.2. Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê
Quan hệ thuê đất được đề cập ở đây không xuất phát là quan hệ ngang, quan hệ về thuê đất giữa những người sử dụng đất với nhau mà là quan hệ dọc, quan hệ giữa nhà nước trong tư cách người cho thuê đất với hộ gia đình, cá
nhân là người thuê đất. Như vậy, quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
được xác lập trước trước hết bởi một quyết định hành chính của uỷ ban nhân dân cấp huyện, trên cơ sở đó phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện sẽ ký hợp đồng thuê đất với hộ gia đình, cá nhân. Các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được bảo hộ trên cơ sở hợp đồng này.
Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê, quyền sử dụng đất của họ chỉ gắn với các tài sản đầu tư trên đất. Họ không được phép thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, vì đất thuê của họ chỉ trả tiền thuê đất hàng năm. Cho nên, mặc dù họ có quyền bán tài sản, để thừa kế, được tặng cho,
được thế chấp, bảo lãnh như các chủ thể sử dụng đất khác, song cái gía trị mà họ được thực hiện chỉ là tài sản đầu tư trên đất, không phải giá trị quyền sử dụng đất thuê.
Riêng trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê đất của tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân khác trong quá trình thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai
thì quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thực hiện theo các quy định của pháp luật dân sự.
3. Quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Với chính sách thông thoáng của Đảng và Nhà nước Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất có nhiều quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất phù hợp với nhu cầu và năng lực tài chính của mình khi thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam. Cụ thể là, họ có thể được giao đất theo hình thức có thu tiền sử dụng đất khi đầu tư vào Việt Nam và có các quyền như tổ chức kinh tế, cá nhân người Việt Nam ở trong nước, họ có thể thuê đất trả tiền thuê hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho nhà nước Việt Nam.
Bên cạnh việc được tự do lựa chọn hình thức sử dụng đất, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài có quyền chọn khu vực để đầu tư, ví dụ như đầu tư tại các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế hoặc ở bên ngoài các khu vực đó. Nhà nước Việt Nam đặc biệt khuyến khích nhà đầu tư Việt Kiều
đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, sử dụng
đất cho mục tiêu phát triển khoa học và công nghệ, đầu tư vào các dự án bất
động sản.
Cùng với các chính sách khuyến khích đó, nhà nước ta lần đầu tiên cho phép Việt Kiều được mua nhà và có quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Việc
được “ an cư lạc nghiệp” trên mảnh đất quê hương chính là niềm mơ ước của nhiều người Việt Nam xa xứ và do vậy càng thôi thúc nhiều nhà đầu tư trở về nước để xây dựng và chấn hưng đất nước( theo tạp chí Quê hương số 3/2002, hiện nay có khoảng 2,7 triệu Việt Kiều đang sinh sống, làm ăn ở nước ngoài tại gần 100 quốc gia và vùng lãnh thổ. Trong số đó có khoảng 1,5 triệu người sống tại Hoa Kỳ, 180.000 người tại Canađa, 320.000 người tại Cộng hoà Pháp, 300.000 người tại Australya điều đặc biệt là có khoảng 10% Việt kiều là trí thức có thể đóng góp cho phát triển khoa học và công nghệ của đất nước).
Tới đây chính phủ Việt Nam tiếp tục nới rộng thêm những đối tượng
được phép mua nhà tại Việt Nam chứ không bó buộc trong khuôn khổ người
được mua nhà chỉ là nhà đầu tư, nhà khoa học, Việt kiều có công với đất nước hoặc Việt Kiều có nhu cầu về sống lâu dài tại Việt Nam. Tới đây Việt Kiều có thể được sở hữu nhiều nhà hoặc căn hộ chứ không phải chỉ một nhà hoặc căn hộ để ở cho bản thân và gia đình Việt kiều như hiện nay. Các quyền về bất
động sản của Việt Kiều cũng được mở rộng, họ có quyền bán nhà ở, thế chấp