Chính sách của Nhà nước và mỗi địa phương cũng là một nhân tố tác động đến TTBĐS. Trước hết là chính sách khuyến khích sản xuất theo ngành nghề, lãnh thổ,vùng kinh tế trung tâm hay các khu công nghiêp. Việc quy hoạch và hình thành chúng sẽ kéo theo việc xây dựng cơ sở hạ tầng, đường xá, cầu cống...Rõ ràng, ở các khu kinh tế đông đúc, sầm uất với hệ thống cơ sở hạ tầng hiện đại sẽ thu hút nhiều dân cư sinh sống, từ đó dẫn tới sự gia tăng về dân số và hình thành các khu dân cư. Vậy là, các chính sách này sẽ kéo theo sự gia tăng các cơ sở sản xuất, kinh doanh,gia tăng dân số. Khi dân số tăng, tất yếu sẽ dẫn tới nhu cầu về BĐS cũng tăng, góp phần phát triển TT BĐS. Ngược lại, ở những vùng, địa phương chưa được quy hoạch, không được chú ý khuyến khích đầu tư thì sản xuất sẽ kém phát triển,đời sống thấp, dân cư thưa thớt dẫn tới cầu về BĐS phục vụ sản xuất kinh doanh không tăng,thậm chí có xu hướng giảm, đồng thời cầu nhà ở, đất ở cũng không tăng, gây ra sự trầm lắng trên TT BĐS. Tiếp đến là chính sách của Chính Phủ về nhà ở, đất ở nói chung và chính sách về nhà ở dành cho người có thu nhập thấp, các đối tượng khó khăn hay thuộc diện chính sách xã hội....Đây cũng là một chính sách giúp tăng cầu BĐS nếu giá cả BĐS phù hợp với khả năng của nhóm đối tượng này.
Một nhân tố nữa cũng làm thay đổi cung BĐS là các chính sách của Chính phủ về quản lý xây dựng BĐS như cấp phép xây dựng, hay các quy định về tiêu chuẩn xây dựng ...Các yếu tố này thường khiến cung BĐS giảm. Ngược lại, việc mở rộng quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai sẽ làm cung tăng. Chính vì vậy, Những chính sách của Chính phủ về quy hoạch đất đai là vô cùng cần thiết. Trong nhiều trường hợp, những ràng buộc của Chính phủ đặt trong sự lỏng lẻo của luật pháp về đất đai đã tạo nên sự khan hiếm về cung cũng như tạo cơ hội cho sự đầu cơ, tích trữ. Mục đích sử dụng của những hàng hoá thông thường khác do tính năng của nó quyết định, song mục đích sử dụng của BĐS lại do Nhà nước định đoạt. Chẳng
hạn, một vùng đất dù trong thành phố, nhưng nếu được quy hoạch cho nông nghiệp thì mảnh đất này không có đóng góp gì cho việc tăng cung BĐS. Tuy nhiên, cũng chính mảnh đất đó, cung BĐS sẽ tanwg nếu có một quyết dịnh về chuyển đổi mục đích sử dụng.
Tóm lại, các chính sách của Chính phủ có tác động nhất định tới TT BĐS, đều làm tăng hay giảm cầu về BĐS, gây ảnh hưởng tới quá trình phát triển của TT BĐS.
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM HIỆN NAY TRONG BỐI CẢNH SUY GIẢM KINH TẾ TOÀN CẦU 2.1 Thực trạng nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh suy giảm kinh tế toàn cầu
2.1.1 Khách hàng
Theo kết quả khảo sát gần đây cho thấy, phân khúc cuối cùng trong năm phân khúc khách hàng của TT BĐS, nhóm “kinh doanh địa ốc” là đối tượng khách hàng chính, chiếm đa số. Nhóm khách hàng này có tiềm năng về tài chính, có kiến thức và hiểu biết về BĐS nói riêng và TT BĐS nói chung. Tuy nhiên, niềm tin của khách hàng nói chung và phân nhóm này nói riêng đang giảm sút khi độ rủi ro của thị trường ngày càng cao. Đặc biệt, sự mất cân đối trong các loại hình nhà ở gây khó khăn, trở ngại cho những người có nhu cầu thực muốn tiếp cận sản phẩm. Người dân cho rằng mặt bằng giá cả BĐS đang vượt xa giá trị thực của nó, và suy đoán rằng thị trường tiếp tục giảm sút. Vì thế, người dân có tâm lý chờ đợi và nghe ngóng. Các doanh nghiệp khó khăn về tài chính càng nôn nóng muốn bán được hàng, song khi hàng hóa BĐS bị “ ế ẩm”, không bán được thì lại tiếp tục giảm giá, cái vòng luẩn quẩn ấy vô tình tạo cho khách hàng tâm lý chờ đợi và tin tưởng thị
trường sẽ còn giảm nữa.
Trên thực tế, tuy tình hình kinh tế khó khăn, tỷ lệ thất nghiệp ngày càng nhiều, song nhìn chung mức thu nhập của người dân và tốc độ tăng GDP/ đầu người có xu hướng tăng. Tuy nhiên, theo như biểu đồ dưới đây, nếu so sánh tốc độ tăng GDP/đầu người với tốc độ giá nhà đất thì tốc độ tăng giá nhà đất cao hơn rất nhiều và khoảng cách giữa tốc độ tăng giá nhà đất và tốc độ tăng GDP/đầu người ngày càng lớn hơn. Cụ thể, năm 2010, tốc độ tăng giá nhà đất là 10 lần trong khi tốc độ
tăng GDP/đầu người là 2,9 lần.
Biểu 2.1: Tốc độ tăng giá nhà đất và tốc độ tăng GDP/đầu người
Đơn vị tính: lần
( Nguồn: TS.Lê Xuân Nghĩa, 2010, Thị trường bất động sản và hệ thống tài chính )
Rõ ràng, đại đa số người dân ngày càng khó có đủ tiềm lực về tài chính để tự đáp ứng nhu cầu mua nhà của mình vì giá BĐS vượt xa so với mức thu nhập trung bình của người dân. Năm 2011, tuy giá BĐS giảm mạnh song do lạm phát 7 tháng đầu năm tăng cao (trên 14%) ảnh hưởng tới tâm lý của người tiêu dùng (TS. Lê Xuân Nghĩa, 2010, tr.7). Khi đó, giao dịch trên thị trường giảm, thời gian thu hồi vốn để đầu tư vào thị trường khác trở nên lâu hơn. Do vậy, nguồn vốn đầu tư vào TT BĐS giảm đáng kể, nhiều dự án do thiếu vốn nên không thể triển khai hoặc tiếp
tục thực thi, khiến cho TT BĐS rơi vào trạng thái “trầm lắng”.
2.1.2 Hàng hóa bất động sản
Trong bối cảnh suy giảm kinh tế toàn cầu, hàng hóa BĐS đã không đáp ứng được nhu cầu đô thị hóa và phát triển kinh tế của đất nước. Nhiều doanh nghiệp BĐS chỉ chú trọng cung cấp nhà ở cho đối tượng khách hàng có thu nhập cao. Thị trường thiếu hàng hóa có quy mô vừa và nhỏ, phù hợp với khả năng thanh toán và nhu cầu của đại đa số người dân dẫn đến sự mất cân đối cơ cấu hàng hóa BĐS trên thị trường. Theo đại diện của Cục Quản lý nhà và TT BĐS, nhu cầu nhà ở chung cư hiện nay tại các thành phố đông dân, nhất là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh là vô cùng lớn. Thế nhưng, phần lớn các doanh nghiệp kinh doanh BĐS lại chỉ tập trung đầu tư vào phân khúc căn hộ cao cấp, dành cho người dân có thu nhập cao trong khi phân khúc giá rẻ, dành cho người bình dân, có thu nhập trung bình, hay người thuộc diện được ưu đãi lại bị bỏ ngỏ.
Theo thống kê, tại TP Hồ Chí Minh, trong tổng số gần 35000 căn hộ đã được hoàn thành trước năm 2011 thì trong đó có đến 37% là căn hộ cao cấp, 38% căn hộ trung bình và còn lại là 25% căn hộ bình dân. Còn trong tổng số 12000 căn hộ được chào bán vào 6 tháng đầu năm 2011 thì có tới 40% là căn hộ cao cấp. Đáng chú ý nữa là tỷ trọng nhà ở chung cư đã chiếm tỷ trọng 4% trong tổng số nhà ở đô thị trên cả nước. Trong đó, Hà Nội có tỷ lệ chung cư cao nhất cả nước nhưng cũng chỉ đạt 16,64% còn TP. Hồ Chí Minh là 6,13%, các đô thị khác (loại một, loại hai, loại ba) còn có tỷ lệ nhà chung cư thấp hơn, thậm chí nhiều thành phố (đô thị loại hai và ba)
còn không có nhà chung cư. 8
Thêm vào đó, rất nhiều dự án như các căn biệt thự, nhà cao cấp bị bỏ hoang cho dù Nhà nước đã áp dụng đánh thuế 5-6% đối với căn hộ. Sau khi khảo sát 18 dự án của 11 chủ đầu tư tại Hà Nội, Cục quản lý nhà và TT BĐS cho biết số lượng biệt thự chưa đưa vào sử dụng chiếm trên 30%. Cụ thể, khu đô thị mới Dịch Vọng có 67 trong tổng số 82 căn biệt thự và 26 trên 72 căn nhà liền kề chưa hoàn thiện. Hay như khu đô thị mới Pháp Vân – Tứ Hiệp còn 100 căn biệt thự bỏ trống. Thậm chí,
cả những dự án về cơ bản đã đáp ứng đầy đủ cơ sở hạ tầng như khu đô thị Mỹ Đình II vẫn còn 19 trong số 206 căn biệt thự không có người ở. Tương tự, khu đô thị mới Trung Yên cũng còn 5 căn biệt thự trong tổng số 61 căn và 26 trên 646 căn nhà liền kề chưa đưa vào sử dụng. Có thể thấy, trong bối cảnh khủng hoảng toàn cầu, tình trạng cơ cấu hàng hóa BĐS không cân xứng có thể dẫn đến TT BĐS khó cạnh tranh
với các nước trong khu vực và giảm sự hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.9
2.1.3 Xác định quy mô và đặc tính của thị trường bất động sản
Mặc dù trong bối cảnh suy thoái kinh tế toàn cầu, TT BĐS ảm đạm, tuy nhiên TT BĐS vẫn giữ vai trò quan trọng và chủ chốt của nền kinh tế thị trường Việt Nam. Theo nhiều chuyên gia nhận định, mặc dù TT BĐS ảm đạm trong một thời gian dài, song đây vẫn là kênh đầu tư an toàn và hiệu quả trong khi vàng, ngoại tệ, hay chứng khoán đều trầm lắng, lãi suất tín dụng thì “phập phù”.
Có thể thấy, biến động mạnh của vàng những năm qua đã làm xáo động dòng tiền trong dân và làm méo mó chức năng cơ bản của hệ thống tài chính. Trong năm 2011, giá vàng vẫn tiếp tục bất ổn, chuyển động liên tục, giá vàng trong nước tăng cao.
Cuộc khủng hoảng toàn cầu đã tác động mạnh mẽ tới nền kinh tế Việt Nam, theo đó kéo theo TTCK sụt giảm, các nhà đầu tư giao dịch ở trạng thái cầm chừng, bao trùm lên cả thị trường là tâm lý ảm đạm. Cụ thể trên đồ thị, chỉ số liên tục sụt giảm, chạm đáy vào tháng 2/2009 tại 235 điểm, giảm gần 80% giá trị. Sau đó TTCK đã có bước phục hồi do tác động tích cực của gói kích cầu năm 2009. Tuy nhiên, trước những bất ổn của kinh tế vĩ mô khiến thị trường lại giảm trở lại. Thanh khoản thấp, nguồn cung gia tăng và chỉ số không phản ánh khách quan diễn biến giá của hầu hết các cổ phiếu, chỉ số VN-index dao động trong khoảng 400-500 điểm trong suốt hai năm trở lại đây.
Biểu 2.2 Diễn biến VN-index
(Nguồn:Báo cáo ngành bất động sản 6 tháng đầu năm 2011, công ty Chứng Khoán Tràng An)
Mặc dù, TT BĐS đang suy giảm, song theo kết quả khảo sát về khu vực hộ gia đình tại các thành phố của Uỷ ban giám sát tài chính quốc gia, BĐS vẫn là kênh đầu tư ưa thích của các hộ gia đình thành phố có tích lũy, chiếm 34% tổng số hộ gia đình có các hoạt động đầu tư. Tiếp đến là 24% với hoạt động cung cấp dịch vụ, còn đầu tư vào sản xuất chỉ hạn chế với dưới 10%/ tổng số hộ gia đình có hoạt động đầu tư.
Biểu 2.3: Cơ cấu các kênh đầu tư của các hộ gia đình thành thị
(Nguồn: TS.Lê Xuân Nghĩa, 2010, Thị trường bất động sản và hệ thống tài)
Có thể thấy, hiện tại, nền kinh tế vĩ mô đang trong giai đoạn có nhiều bất ổn, lạm phát cao, tỷ giá hối đoái không ổn định. Tuy nhiên, thu nhập đầu người tăng, tốc độ đô thị hóa cao, dân số lại trẻ, vì vậy trong dài hạn, những nhà đầu tư có năng lực tài chính vẫn chọn BĐS là kênh đầu tư tối ưu vì sự giới hạn của đất đai. Theo biểu đồ dưới đây, 68% người dân đầu tư vào BĐS trong dài hạn hay ngắn hạn. Còn lại chỉ 32% là phục vụ cho mục đích sinh hoạt.
Biểu 2.4 : Nhu cầu đầu tư bất động sản
Đơn vị tính:%
(Nguồn: TS.Lê Xuân Nghĩa, 2010, Thị trường bất động sản và hệ thống tài chính)
ta vẫn chứng kiến hàng loạt dự án quy mô lớn của những người thực sự có khả năng và nguồn vốn dồi dào. Nếu như TP Hồ Chí Minh có dự án Bitexco Financial Tower cao “ chọc trời” với 68 tầng thì Hà Nội với tòa tháp Keangnam Landmark 1 tòa nhà
70 tầng, 2 tòa nhà chung cư 47 tầng. Cạnh tranh với các dự án cao tầng, với số vốn
400 triệu đô, Ngân hàng Công thương Việt Nam khởi công xây dựng tòa tháp cao 68 và 48 tầng tại khu đô thị Ciputra (Hà Nội). Ngoài ra, công ty liên doanh đầu tư Genting VinaCapital cũng triển hai xây dựng dự án khu nghỉ dưỡng cao cấp Nam Hội An với tổng vốn đầu tư 4 tỷ đô la.
2.1.4 Hình thức phân phối
Thời kỳ khủng hoảng kinh tế toàn cầu cũng là thời kì cạnh tranh mạnh mẽ giữa các sàn giao dịch BĐS, là cơ hội để sàng lọc, loại bỏ các sàn giao dịch hoạt động thiếu chuyên nghiệp. Trong một thời gian dài, TT BĐS ảm đạm đã khiến hàng loạt trung tâm môi giới hay sàn giao dịch BĐS rơi vào tình trạng khủng hoảng, thậm chí phải đóng cửa. Theo điều tra gần đây, nếu như dọc tuyến đường Lê Văn Lương (Hà Nội) có hơn 40 văn phòng môi giới nhà đất thì đã có hơn 2/3 ngừng hoạt động. Còn đường Xa La- Văn Phú, khu đô thị Xa La, nếu như trước đây hầu hết mặt ngoài khu nhà cao tầng hay nhà liền kề là trung tâm môi giới thì nay cũng chỉ còn 2/3 hoạt
động cầm cố. Hay tại TP. Hồ Chí Minh, nếu trước đây trên đường Trần Não hay
Lương Đình Can, hay tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng, quận 7 có khá nhiều trung tâm môi giới BĐS thì nay không còn hoạt động.
Đây là thời gian mà các sàn giao dịch cần phải chuyên nghiệp hóa hoạt động của mình, nâng cao chất lượng dịch vụ tư vấn, định giá, cũng như thẩm định BĐS… đồng thời củng cố chất lượng dịch vụ môi giới để chiếm được niềm tin của khách hàng.
2.1.5 Tình hình cạnh tranh
TT BĐS vốn là thị trường vô cùng cạnh tranh, song sự suy giảm kinh tế lại càng tạo ra cuộc cạnh tranh khốc liệt giữa các doanh nghiệp BĐS trong nước với nhau, cũng như với nước ngoài. Trong khi TT BĐS đóng băng, hàng hóa BĐS “ ế ẩm” , các doanh nghiệp tung ra các sản phẩm có mức giá cạnh tranh với chiến lược marketing, quảng cáo nhằm thu hút khách hàng như các chương trình khuyến mãi,
giảm giá hàng hóa BĐS…
Rõ ràng, quy mô của các dự án BĐS không còn nhỏ lẻ như trước, đòi hỏi phải có một số vốn lớn để triển khai. Tuy nhiên, do chính sách thắt chặt tín dụng của Nhà nước, lạm phát leo thang, kinh tế suy giảm, nên các doanh nghiệp lâm vào tình trạng thiếu vốn trầm trọng. Để có thể nâng cao sức cạnh tranh của doanh nghiệp, đã dẫn tới xu hướng sát nhập nhiều công ty để đủ tiềm lực về tài chính và năng lực vượt qua các đối thủ cạnh tranh khác.
Vào năm 2011, sự ra đời của tập đoàn Tam Phú là ví dụ điển hình của sự sát nhập thành công giữa các doanh nghiệp BĐS trong nước. Đây là sự bắt tay của ba doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực địa ốc bao gồm Công ty cổ phần Địa Ốc Đất Xanh, Công ty NVT, công ty TNHH tư vấn phát triển nhà Đạt Gia. Trong tương lai, Tam Phú không chỉ dừng lại ở sự hợp tác thực hiện những dự án đơn lẻ mà còn triển khai, phát triển nhiều dự án khác từ quy hoạch, đến xây dựng công trình đô thị và các hạng mục công trình có liên quan.
2.1.6 Cơ sở hạ tầng
Đối với thị trường xây dựng cơ sở hạ tầng, có thể thấy nguồn đầu tư từ ngân sách nhà nước và từ nguồn vốn ODA vẫn là chủ yếu. Tuy nhiên, trong bối cảnh suy giảm kinh tế toàn cầu, nguồn vốn ODA giảm, gây ảnh hưởng mạnh tới thị trường xây dựng hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội.
Do tình hình nền kinh tế toàn cầu giảm sút, lạm phát cao, mặt bằng chung của