Yếu tố pháp luật có ảnh hưởng lớn chi phối tới đất đai. Trong thời kì khủng hoảng kinh tế, Nhà nước đã ban hành, sửa đổi, bổ sung một số nghị định, chính sách nhằm ổn định nền kinh tế vĩ mô. Và rõ ràng, những chính sách này đã có những tác động nhất định tới thị trường bất động sản nước ta.
Thứ nhất, Nghị định 69/2009/NĐ-CP được ban hành ngày 13/8/2009, các doanh nghiệp BĐS phải mua đất theo giá tự thỏa thuận trong quá trình giao dịch hoặc mức đền bù cho người đang sử dụng đất phải thương lượng sát với giá cả trên thị trường. Mức phí mới này là 30-60% trên thị trường, khá cao so với trước chỉ có 20- 30%.
22Trong khi đó, việc thiếu kiểm soát trên thị trường BĐS, cấp phép đầu tư tràn lan, tạo
20 http://qdnd.vn/QDNDSite/vi-VN/61/43/7/24/24/134531/Default.aspx 21 http://vnexpress.net/gl/xa-hoi/2011/01/3ba24ed3/
nên sự hỗn loạn thông tin, dẫn đến khủng hoảng thừa các sản phẩm dưới chuẩn và thiếu những sản phẩm đạt chuẩn. Thêm vào đó, giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng 30-60% so với thị trường. Điều này cho thấy Nhà nước vẫn chưa tổ chức được hệ thống theo dõi giá đất trên thị trường.
Thứ hai, là Nghị định 71/2010/NĐ-CP được ban hành ngày 23/6/2010 với quy
định được huy động trước 20%, phát hành trái phiếu của chủ đầu tư có tiềm lực tài chính và Thông tư 16/2010/TT-BXD ban hành ngày 1/9/2010 gây cho cả hai bên doanh nghiệp, chủ đầu tư và người mua có tâm lí e ngại về tính pháp lý của việc giao dịch cũng như bán nhà theo hình thức hợp đồng góp vốn trong thời gian trước . Theo điều này, các bên chỉ ký hợp đồng ủy quyền công chứng quyền sử dụng, cho thuê, chuyển nhượng khi nhà đã hoàn tất xong và mỗi khách hàng chỉ được sở hữu một ngôi nhà duy nhất trong mỗi dự án. Theo Nghị định này, 20% số căn hộ của mỗi dự án sẽ được bán thông qua hợp đồng góp vốn trước khi phần móng được hoàn thành, nhưng sau khi cơ sở hạ tầng được khởi công. Còn lại, thông qua một sàn giao dịch BĐS nhất định, 80%
căn hộ được bán theo hợp đồng mua sau khi phần móng đã xây xong23. Điều này dễ
dàng khiến cho các nhà đầu tư có tâm lý hoang mang, và chờ đợi.
Thứ ba, là Thông tư 13/2010/TT-NHNN được ban hành ngày 20/5/2010 đã không khuyến khích việc ngân hàng cho vay BĐS đồng thời nâng hệ số an toàn của ngân hàng lên 9%. Và từ đó, đã góp phần nâng hệ số rủi ro đối với cho vay BĐS lên
250% từ mức 150%.24 Ngoài ra, việc ngân hàng thu hẹp tín dụng đối với lĩnh vực phi
sản xuất đã khiến cho cả doanh nghiệp và khách hàng phải đối mặt với tình trạng thiếu vốn. Mặc dù có ý nghĩa quan trọng trong sự bảo đảm an toàn cần thiết của nền kinh tế vĩ mô, nhưng đây lại là rào cản lớn đối với ngành BĐS.
Nhìn chung, có thể thấy, hệ thống pháp luật về BĐS có hàng trăm, hàng nghìn văn bản, ngoài luật, còn có các nghị định, thông tư và văn bản của từng địa phương. Điều
quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
23 Chính Phủ, 2010, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở.
này đã tạo nên sự chồng chéo, lộn xộn, không đồng bộ, thậm chí còn trùng lặp và mâu thuẫn nhau, lại liên tục sửa đổi bổ sung khiến cho người thực thi khó nắm bắt.