2.3.2.1 Những vấn đề còn tồn tại:
Thứ nhất, các chính sách về tài chính tiền tệ, cũng như chính sách kinh tế vĩ mô của Việt Nam đặt trong bối cảnh suy giảm kinh tế toàn cầu. BĐS là hàng hóa có giá trị lớn, cần một số lượng lớn vốn đầu tư, tuy nhiên nguồn vốn trên TT BĐS Việt Nam lại chủ yếu từ nguồn vốn huy động trong dân hoặc vay ngắn hạn từ ngân hàng, nguồn tín dụng trung và dài hạn để trợ giúp cho các doanh nghiệp và người dân trong việc tạo lập nhà ở còn nhiều hạn chế.
Trong năm 2011, rất nhiều dự án BĐS đã phải tạm dừng hoặc giãn tiến độ do bị cắt vốn vay hay bị đói vốn. Với mỗi dự án, số lượng vốn cần để đầu tư thường lên tới hàng trăm tỷ đồng, vì vậy chủ đầu tư sẽ rất khó để xoay sở nếu như nguồn vay từ ngân hàng bị “ đóng cửa”. Hiện nay thì nhiều dự án dù đã được xây dựng xong, song dù tìm mọi biện pháp nhưng hàng hóa vẫn ế ẩm, và chủ đầu tư không thể thu hồi vốn. Chính việc đầu tư một cách tràn lan đã khiến nhiều doanh nghiệp lao đao khi những biến động trên thị trường xảy ra quá nhanh. Những điều gần tương tự cũng xảy ra với những người đầu cơ nhà đất bằng tiền đi vay.
Thứ hai, sự thiếu thông tin hay thông tin không minh bạch dẫn đến sự méo mó
trên thị trường. Điều này dễ dàng gây ra tính thiếu chuyên nghiệp trong hoạt động
kinh doanh BĐS của doanh nghiệp. Có thể thấy, với nhiều doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh BĐS hiện nay tại Việt Nam thì từ “chuyên nghiệp” vẫn là một khái niệm khá lạ lẫm. Số lượng các công ty kinh doanh BĐS tăng nhanh chóng nhưng đa phần là mới thành lập hoặc tách ra từ các công ty ở các lĩnh vực khác như: may mặc, dầu khí, nông nghiệp... Nhiều doanh nghiệp tại Việt Nam hiện nay có nền tảng, tiềm lực còn hạn chế song lại chạy đua theo phong trào, đầu tư một cách không bài bản, không chuyên
nghiệp, và không nghiên cứu kỹ về thị trường…
Thứ ba, giá BĐS, đặc biệt là tại các đô thị lớn cao hơn nhiều so với thu nhập bình
quân đầu người cũng như mức độ phát triển của nền kinh tế nước ta. Tình trạng đầu cơ, tích trữ theo phòng trào đã trở nên phổ biến những năm trước đây, khiến cho giá nhà đất bị đẩy lên rất cao so với giá trị thực của nó. Theo thống kê, nếu như thu nhập đầu người của người dân Việt Nam đứng thứ 120 trên thế giới thì giá nhà đất của nước ta đứng thứ 20 .Thế nhưng, trong bối cảnh nền kinh tế suy thoái, chịu ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu, lạm phát tăng cao, khiến cho đa số người dân có thu nhập thấp gặp khó khăn trong vấn đề về nhà ở.
Thứ tư, mặc dù nguồn cung dư thừa tuy nhiên cơ cấu hàng hóa trên TT BĐS mất
cân đối giữa các chủng loại, phân khúc và các vùng nên không thỏa mãn và đáp ứng được hoàn toàn nhu cầu của người tiêu dùng, khiến cho khoảng cách giữa cung cầu ngày càng lớn. Do phát triển một cách tự phát, nhiều chủ đầu tư chỉ hướng tới các dự án nhà ở cho người có thu nhập cao nhằm mục đích thương mại. Điều này dẫn tới nguồn cung của phân khúc nhà ở cao cấp dư thừa, vượt quá lượng cầu dẫn tới giao dịch trên thị trường giảm, kéo theo tình trạng trầm lắng trên thị trường. Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà giá rẻ dành cho người có thu nhập thấp lại không được quan tâm tới.
Bên cạnh đó, cho dù nguồn cung dồi dào, tuy nhiên nhiều căn hộ được bán ra lại nằm ở những dự án còn đang dang dở, chưa xây dựng xong, hoặc đã hoàn thành xong nhưng khu vực hạ tầng tại nơi đó lại chưa được hoàn thiện, nên chưa làm thỏa mãn nhu cầu của người mua. Đa số các BĐS vẫn tập trung tại khu vực đô thị hay các thành phố lớn, còn các vùng nông thôn hay thị trấn…thì chưa được chú ý nhiều, dẫn tới TT BĐS trở nên vừa thừa lại vừa thiếu.
Thứ năm, niềm tin của người dân vào TT BĐS ngày càng giảm sút. Và chính sự mất niềm tin đó đặt trong bối cảnh suy giảm kinh tế toàn cầu đã có những tác động
nhất định khiến TT BĐS xuống dốc. Nhận ra TT BĐS có nhiều rủi ro và không đem lại lợi nhuận cao như trước đây, các nhà đầu tư bắt đầu có muốn “ đứng ngoài “ thị trường, hướng nguồn lực sang đầu tư vào một lĩnh vực khác đem lại hiệu quả cao hơn và lợi nhuận lớn hơn. Và lúc này, nhu cầu trên thị trường đa số là nhu cầu thực, chủ yếu là của người có nguồn tài chính có giới hạn, không đủ khả năng để mua nổi nhà có mức giá quá cao.
Thứ sáu, hệ thống pháp luật và các cơ chế, chính sách còn nhiều hạn chế, và
thiếu sót. Những vấn đề còn tồn tại trong công tác quản lý đã khiến cho tình trạng đầu cơ, tích trữ, trốn thuế, hay mua bán ngầm trở nên khá phổ biến. Ngoài ra, những lỗ hở trong việc quản lý còn dẫn tới một số đối tượng kiếm được nhiều tiền một cách tương đối dễ dàng nhờ BĐS, trong khi đó đại đa số người dân vẫn gặp khó khăn về vấn đề nhà ở. Điều này đã gây ra sự lãng phí cũng như thất thoát trong nguồn thu ngân sách từ BĐS. Những bất cập, thiếu sót trong hệ thống pháp luật cũng không bảo vệ tốt và bênh vực cho quyền lợi của người dân, mà xảy ra khá nhiều các cụ lừa đảo, tranh chấp…trên thị trường.
2.3.2.2 Nguyên nhân
Thứ nhất, do hệ thống tài chính BĐS chưa thực sự hoàn thiện, nguồn vốn trên TT BĐS vẫn chủ yếu bắt nguồn từ ngân hàng và huy động vốn trong dân, chưa có nguồn tín dụng trung và dài hạn để giúp đỡ, hỗ trợ các doanh nghiệp cũng như người dân đầu tưu hay tự đáp ứng được nhu cầu nhà ở của mình. Vì vậy, khi có những thay đổi về chính sách tín dụng thì TT BĐS thường phải chịu nhiều ảnh hưởng dù ít hay nhiều.
Thứ hai, do chưa có cơ quan nhà nước nào thực sự có thể cung cấp đầy đủ và chính xác về giá cả cũng như số lượng giao dịch trên thị trường, hay các thông tin liên quan đến BĐS để giúp cho người bán có nhìn nhận, đánh giá chính xác về BĐS. Vì thế, việc giao dịch trên thị trường phụ thuộc rất nhiều vào bên bán.
Thứ ba, do trình tự trong việc quản lý giá và định giá đất đai của nước ta còn thiếu, đồng thời cán bộ phụ trách công việc này chưa nhiều, chưa được đào tạo một
cách bài bản, kinh nghiệm cũng như kiến thức, chuyên môn về định giá cũng như quản lý giá cả BĐS còn hạn chế, chưa có nhiều trường lớp đào tạo về chuyên môn này một cách chuyên nghiệp. Thêm vào đó, tình trạng đầu cơ vẫn còn phổ biến, các chủ đầu tư có nguồn vốn mạnh thì liên tục mua đất để đó chờ khi giá lên nhằm mục đích thu lợi nhuận gấp đôi, gấp ba. Trong khi đó, những người có nhu cầu thực sự lại không có khả năng để mua đất. Điều này đã khiến giá đất bị đẩy lên cao và gây ra sự lãng phí đất đai.
Thứ tư, do sự mất cân đối về cơ cấu khi đầu tư BĐS. Rõ ràng, nguồn vốn và mức độ đầu tư vào BĐS có sự chênh lệch, đa phần các doanh nghiệp rót vốn vào các dự án kinh doanh với mục đích thương mại, còn các dự án về xã hội, hạ tầng xã hội hay nhà ở cho người có thu nhập thấp lại không được chú ý nhiều. Điều này là nguyên nhân chính dẫn tới sự mất cân đối về hàng hóa trên thị trường.
Thứ năm, do số lượng vốn cần để kinh doanh BĐS là rất lớn, tính lỏng của BĐS lại thấp, TT BĐS giảm nhiệt nhanh chóng làm cho lợi nhuận từ việc kinh doanh BĐS giảm mạnh. Mặt khác, khi lãi suất tăng thì chi phí vay vốn ngân hàng để đầu tư vào dự án tăng lên, và lãi suất phải trả ngân hàng cũng tăng theo. Làm cho nhà đầu tư gặp khó khăn và không dám vay ngân hàng để đầu tư mua dự án. Đây là nguyên nhân khiến cho các nhà đầu tư chuyển hướng sang lĩnh vực kinh doanh khác trong khi thị trường BĐS ảm đạm và nhiều rủi ro. Nhận thấy nhiều sự rủi ro trên thị trường, người dân dần có tâm lí chờ đợi và nghe ngóng.
Thứ sáu, hệ thống pháp luật liên quan đến BĐS chồng chéo, và quá phức tạp, khiến cho người dân khi đi mua nhà không thể nắm hết được các đạo luật này cũng như nắm bắt được tất cả các thông tin cần that để thực hiện đúng theo các thủ tục đã quy định về thị trường nói chung và BĐS nói riêng, gây ra không ít hạn chế cho người dân trong khi gia dịch trên thị trường.
Như vậy, đây là những nguyên nhân quan trọng nhất khiến cho TT BĐS Việt Nam gặp khó khăn, làm nảy sinh rất nhiều vấn đề bất cập, gây ảnh hưởng lớn tới cả nền kinh tế, cũng như đẩy nhiều cá nhân, đơn vị vào thế tiến thoái lưỡng nan như hiện nay.
tới nền kinh tế Việt Nam nói chung và TT BĐS nói riêng, thị trường đã có những biến động rõ ràng, và giảm sút đáng kể. Giao dịch trên thị trường giảm mạnh, lượng cung vượt xa cầu, giá cả BĐS cũng có chiều hướng đi xuống khiến cho toàn bộ thị trường rơi vào tình trạng đóng băng. Vì vậy, trong giai đoạn này, những giải pháp hợp lý để đưa thị trường khôi phục trở lại là vô cùng cấp bách.
CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM THÚC ĐẨY SỰ PHỤC HỒI CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM HIỆN NAY TRONG BỐI CẢNH
SUY GIẢM KINH TẾ TOÀN CẦU