3.3.3.1 HÌnh thành các quỹ đầu tư tín thác cho thị trường bất động sản
Trong tình trạng thiếu vốn trầm trọng, để thúc đẩy sự phục hồi của thị trường thì bản thân các doanh nghiệp phải tự tìm cách để huy động vốn cho việc triển khai các dự
án của mình. Trong khi đó, các hình thức đầu tư khác đều trở nên không hiệu quả thì việc làm cấp thiết nhất để huy động nguồn vốn đổ vào TT BĐS là thành lập các quỹ đầu tư tín thác cho TT BĐS. Khi các doanh nghiệp thành lập quỹ đầu tư tín thác này, các chủ đầu tư ủy thác cho công ty quản lý đầu tư nguồn vốn vào thị trường để thu lợi nhuận. Phương thức hoạt động của quỹ sẽ là khai thác triệt để TT BĐS, khai thác BĐS để kiếm lời, ngoài ra cũng có thể cho chủ sở hữu BĐS hay những đối tượng khác vay tiền, hay BĐS. Dưới hình thức mang tính chất nửa như cổ phiếu, nửa như trái phiếu, người nắm giữ chứng chỉ quỹ đầu tư tín thác sẽ nhận được khoản lợi tức định kỳ song không tham gia vào việc quản lý đầu tư.
Là một công cụ thị trường vốn, quỹ đầu tư tín thác sẽ huy động các cá nhân hay tổ chức quan tâm tới TT BĐS mà lại có nguồn tiền nhàn rỗi đầu tư vào thị trường để thu được lợi nhuận. Sau đó, quỹ đầu tư tín thác sẽ sử dụng số tiền này để mua những dự án, BĐS có chất lượng tốt, đồng thời thiết lập một danh mục đầu tư có tính tổ chức và quy mô đồng thời quản lý danh mục này để đầu tư vào nó trong dài hạn. Khi doanh nghiệp thành lập quỹ này, quỹ đầu tư tín thác BĐS sẽ triển khai các hoạt động về tài chính trên TT BĐS bằng cách cung cấp tín dụng và khoản vay cho chủ sở hữu BĐS và các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Tổng số tiền đạt được từ một số dự án trong danh mục đầu tư BĐS hay những khoản chi trả từ nhiều khoản tiền thế chấp sẽ mang lại một khoản thu nhập tương đối ổn định trong dài hạn.
Đối tượng tham gia vào quỹ này có thể là bất kỳ một tổ chức, hay cá nhân đều có thể tham gia vào quỹ đầu tư tín thác cho dù là số lượng tiền họ đầu tư vào TT BĐS là nhiều hay ít thông qua hình thức được quyền sở hữu một phần lượng vốn mà họ đầu tư vào BĐS, chứ không giống như các hình thức đầu tư thông thường là các chủ đầu tư phải có một lượng vốn lớn mới tham gia đầu tư vào TT BĐS . Có thể thấy, lượng tiền nhàn rỗi trong dân là khá lớn, tuy nhiên lại không có tổ chức, và khá rời rạc, vì vậy hình thức quỹ đầu tư tín thác sẽ là phương pháp hữu hiệu tận dụng nguồn tiền nhàn rỗi trong dân mà vừa là một hình thức đầu tư, một hình thức tiết kiệm hiệu quả của người dân. Khi doanh nghiệp thành lập quỹ này, cần phải tạo sự quản lý chuyên nghiệp, phải
chọn lựa người có kiến thức và kinh nghiệm để giám sát. Và đồng thời hỗ trợ cho các chủ đầu tư có thể nhận vốn qua hình thức góp vốn hay cho vay.
Tóm lại, quỹ đầu tư tín thác là một mô hình đã thành công ở nhiều nước trên thế giới và là một công cụ hữu hiệu của thị trường vốn, góp phần huy động vốn cho TT BĐS. Chính vì vậy, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cần có những chiến lược cụ thể xây dựng các quỹ đầu tư tín thác và kết hợp với điều kiện kinh tế, văn hóa, xã hội trong nước sao cho mô hình này vừa là kênh công cụ về vốn hiệu quả cho thị trường, vừa phù hợp với điều kiện thị trường trong nước.
3.3.3.2 Các doanh nghiệp BĐS cần chuyên nghiệp hóa các hoạt động của mình
Hiện nay, tính chuyên nghiệp trong các hoạt động kinh doanh BĐS chính là một trong những nhân tố cơ bản tạo lợi thế cạnh tranh, và sự vượt trội. Trên thực tế, một số doanh nghiệp BĐS đang hội nhập xu hướng nước ngoài và tiếp nhận cách làm ngày càng chuyên nghiệp hơn. Tuy nhiên, một số doanh nghiệp khác vẫn bị xem là còn yếu kém và nhiều thiếu sót về trình độ quản lý cũng như năng lực triển khai dự án. Chính vì vậy, điều quan trọng là các nhà đầu tư, các doanh nghiệp trong nước cần nghiên cứu kỹ lưỡng để nắm bắt xu hướng, nhu cầu của người tiêu dùng và liên kết lại với nhau để tạo lợi thế so với các doanh nghiệp nước ngoài. Để được như vây, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong nước cần phải thực hiện các việc sau:
Thứ nhất, xây dựng một đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, được đào tạo một cách bài bản, thường xuyên trau dồi, cập nhật những kiến thức, kỹ năng mới, am hiểu về TT BĐS. Đây là đội ngũ nòng cốt cho các hoạt động của doanh nghiệp, là người trực tiếp thực hiện mọi hoạt động kinh doanh do ban giám đốc đề ra. Vì vậy, một đội ngũ nhân viên giỏi chuyên môn, có kĩ năng và kiến thức sâu rộng về TT BĐS cũng như phong cách làm việc chuyên nghiệp là nhân tố không thể thiếu trong hoạt động cũng như hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp.
Thứ hai, cần phải xây dựng kế hoạch cũng như chiến lược kinh doanh trong dài hạn, chuyên sâu và đưa ra dự đoán sơ bộ về thời gian sắp tới để có cái nhìn tổng thể và
sự chuẩn bị trong từng công đoạn: quy hoạch, thiết kế, xây dựng, quản lý dự án, tiếp thị, hậu mãi…Đối với bất cứ giai đoạn hay từng mảng công việc nào cũng cần lên kế hoạch cụ thể, rõ nét dựa trên tình hình thị trường cũng như nhu cầu của người tiêu dùng tại thời điểm đó và từng bước triển khai nó.
Thứ ba, tận dụng tối đa những lợi thế và điểm vượt trội của doanh nghiệp BĐS trong nước. So với các doanh nghiệp nước ngoài tham gia vào TT BĐS Việt Nam, các công ty trong nước có thế mạnh là am hiểu sâu sắc về văn hóa, tập quán, thậm chí là tâm lý của người Việt Nam nên vẫn còn nhiều cơ hội để phát triển và phát huy lợi thế của mình. Thế mạnh này cần được các doanh nghiệp trong nước khai thác một cách triệt để ở nhiều khâu dịch vụ như môi giới BĐS hay tiếp thị, phân phối…
Thứ tư, cần đầu tư một cách đồng đều và hợp lý vào các phân khúc khách hàng khác nhau, đáp ứng nhu cầu của đại đa số người dân chứ không chỉ tập trung vào đối
tượng cao cấp, nhằm tạo dựng uy tín, thương hiệu …Bên cạnh đó, cần chú trọng nhiều
hơn nữa đến lợi ích của toàn xã hội, cần nghiên cứu chiến lược phát triển trong dài hạn để giữ vững được vị thế và nguồn lực khi sự cạnh tranh trên thị trường ngày càng trở nên gay gắt và khốc liệt..
Thứ năm, phương thức quảng bá sản phẩm, hay tiếp cận khách hàng cần phù hợp với thị hiếu, tâm lí của khách hàng. Đặc biệt, cần nâng cao chuyên môn của đội ngũ nhân viên kinh doanh để đáp ứng được những nhu cầu hay giải đáp các thắc mắc của từng đối tượng khách hàng, theo dõi tình hình biến động cũng như cạnh tranh trên TT BĐS để có những phương pháp điều chỉnh cho thích hợp và đường lối hoạt động đúng đắn, tuy nhiên cần tạo nét riêng biệt và độc đáo của doanh nghiệp để tạo được dấu ấn với khách hàng mục tiêu. Để thực hiện tốt được những điều này, đòi hỏi doanh nghiệp nghiên cứu, tìm hiểu và xác định rõ ràng được đối tượng khách hàng mà mình muốn hướng tới cũng như nhu cầu, thị hiếu..của nhóm khách hàng đó. Việc xác định rõ và am hiểu sâu sắc về thị trường mục tiêu và từng phân khúc khách hàng là nền tảng, cốt lõi của kế hoạch marketing BĐS thành công. Có thể thấy, xây dựng chiến lược marketing, nghiên cứu về nhu cầu của khách hàng, từng bước tiếp cận và thỏa mãn được nhu cầu
của khách hàng là những bước vô cùng quan trọng trong hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.
3.3.3.3 Liên doanh, liên kết giữa các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Trong tình trạng ảm đạm của TT BĐS nước ta, để thúc đẩy sự phục hồi của thị trường thì hoạt động mua bán và sát nhập giữa các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong nước là nhu cầu cấp thiết giúp tăng tính thanh khoản và khả năng cạnh tranh của TT BĐS với khu vực và thế giới. Theo thống kê, trong 9 tháng đầu năm 2011, tổng giá trị các từ việc liên doanh, sát nhập giữ các doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS tại Việt Nam đã đạt con số 251 triệu đô la Mỹ, và xếp thứ 3 sau ngành hàng tiêu dùng và ngành tài chính.
Từ năm 2008 đến nay, sự trì trệ của TT BĐS cùng với tác động của chính sách thắt chặt tín dụng khiến cho phần lớn các doanh nghiệp không đủ nguồn lực để tiếp tục triển khai dự án, mà phải bán hay chuyển giao một số dự án trong doanh mục đầu tư của mình để tiếp tục thực thi các dự án còn lại. Ngoài ra, một số ít doanh nghiệp khác tuy có khả năng về tài chính, song lại không có sự phù hợp và hiệu quả trong việc phát triển dự án một cách nhanh chóng, kế hoạch thiếu tập trung, thiếu định hướng. Hơn hết, các doanh nghiệp cần phải định vị rõ phân khúc mục tiêu để từ đó, có kế hoạch phát triển quỹ đất, thiết kế chi tiết từng nhà…một cách hợp lý. Đối với các doanh nghiệp này thì không chỉ cần hợp tác với các doanh nghiệp có năng lực tài chính mà còn cần có kinh nghiệm về ngành BĐS, về phân khúc khách hàng mục tiêu cũng như phải am hiểu về TT BĐS trong nước và thế giới. Ngoài việc liên kết giữa các doanh nghiệp trong nước với nhau, các doanh nghiệp trong nước có thể liên kết, sát nhập với một số doanh nghiệp nước ngoài để tạo sức mạnh về vốn, giúp cho doanh nghiệp có thể trường vốn và vượt qua thời kỳ khủng hoảng.
Tóm lại, có thể nói, sát nhập, liên kết giữa các doanh nghiệp BĐS là một giải pháp tối ưu cho các doanh nghiệp để vượt qua giai đoạn khó khăn. Một doanh nghiệp nếu như có đất đai nhưng lại thiếu vốn và kinh nghiệm thì sẽ rất khó để có thể triển
khai dự án một cách thành công, tuy nhiên khi liên kết với nhau thì sẽ trở thành một sức mạnh tổng hợp cả về vốn lẫn kinh nghiệm để thực hiện dự án tốt hơn.
3.3.3.4 Hướng vào phân khúc nhà bình dân
Mười năm trở lại đây, giá BĐS tại Việt Nam có mức tăng gấp ba đến bốn lần so với mức tăng thu nhập bình quân đầu người. Giá cả tăng vọt, trong khi đó cung cầu BĐS lại mất cân đối cùng với thiếu sự công khai minh bạch trong quá trình quy hoạch, cấp phép dự án khiến cho người có thu nhập trung bình hay thu nhập thấp ngày càng khó có khả năng và cơ hội để tiếp cận thị trường. Hiện nay, trong bối cảnh kinh tế toàn cầu suy giảm, nhu cầu mua nhà ở tại mức giá trung bình dành cho những đối tượng có thu nhập thấp chiếm đa số nhu cầu trong xã hội. Trong những năm qua, phân phúc nhà bình dân là khá khan hiếm trên thị trường. Bởi vì những vướng mắc, và nhiều khó khăn trong vấn đề liên quan đến pháp lý, hay quy hoạch, và giá bán ra thị trường lại thấp, lợi nhuận thu được thấp hơn nhiều so với phân khúc cao cấp, khả năng thu hồi vốn chậm nên phân khúc này đã bị bỏ ngỏ. Do đó, phân khúc cao cấp thì thừa trong khi phân khúc nhà ở bình dân lại thiếu. Vì vậy, trong bối cảnh TT BĐS trầm lắng, phân khúc nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình và thấp sẽ trở thành một mảng có nhiều tiềm năng, có thể phát triển trong dài hạn chứ không chỉ là thời điểm này.
Do đó, để thúc dẩy sự phục hồi của TT BĐS hiện nay, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cần tập trung vào phân khúc nhà ở bình dân, đây là sự lựa chọn sáng suốt cho các doanh nghiệp hay chủ đầu tư. Và nhà ở cho người thu nhập thấp sẽ là phân khúc có triển vọng nhất của TT BĐS nếu doanh nghiệp giới thiệu tới khách hàng những sản phẩm phù hợp như những căn hộ với diện tích chỉ trong khoảng 30m2, nhưng có thể đáp ứng được những nhu cầu tối thiểu của khách hàng. Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS bằng những kiến thức, am hiểu của mình chỉ ra cho khách hàng có thu nhập thấp thấy sự phù hợp, tiện ích cũng như ưu điểm của nhà ở bình dân. Hơn nữa, các doanh nghiệp cần khai thác và tập trung đi sâu vào phân khúc thị trường này để đáp ứng được nhu cầu của số đông, đầu tư xây dựng chiến lược kinh doanh tổng thể với các công cụ tác động tới thị trường nhằm cải thiện hệ thống cung cấp nhà ở, đảm
bảo cho người dân có khả năng mua nhà ở trong khả năng thanh toán của mình.
29 Thêm vào đó, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng cần cơ cấu lại nguồn lực khi
đầu tư vào các dự án, cần tập trung nhiều hơn vào phân khúc căn hộ bình dân. Đây là phân khúc sẽ tạo được sức hút lớn và đáp ứng được nhu cầu của đa số khách hàng trên thị trường bởi sức cầu mạnh và mức giá hợp lý, phù hợp với nhu cầu thật của thị trường. Điều này sẽ rút ngắn khoảng cách cung cầu bất cân xứng hiện nay. Để làm được như vậy, trong chính sách phát triển nhà ở cần xây dựng các khung chính sách ưu đãi cho người nghèo đô thị dưới dạng tiếp cận các khoản vay dài hạn và chi phí hạ tầng thấp; phát triển các giải pháp liên quan đến ngân hàng như cho vay dài hạn, thị trường nợ thế chấp, hay các khoản vay tài chính cho các nhóm thu nhập thấp.., áp dụng cơ chế đứng tên tài sản hợp lý với thủ tục đơn giản hóa giúp cho đăng ký thế chấp một cách dễ dàng hơn; áp dụng các thủ tục cho vay mua nhà rõ ràng để thuận lợi cho việc xác minh nguồn gốc, cũng như định giá BĐS...
Tóm lại, trên đây là một số giải pháp nhằm thúc đẩy sự phục hồi của TT BĐS Việt Nam trong thời gian tới. Để đạt được như vậy, đòi hỏi Nhà nước, hệ thống Ngân hàng cũng như các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong nước cần phải đoàn kết và cũng nhau nỗ lực để tìm ra phương hướng và đạt được mục tiêu đề ra. Mặc dù, đây đang là giai đoạn vô cùng khó khăn và nhiều cản trở cho TT BĐS, song nếu như chúng ta biết khắc phục những điểm yếu của thị trường và nắm bắt được cơ hội trong thời gian tới thì thị trường sẽ sớm phục hồi trở lại.
KẾT LUẬN
Trải qua gần 20 năm hình thành và phát triển, TT BĐS là một cấu hình quan
trọng của nền kinh tế nước ta. Có thể nói, việc ra đời và phát triển TT BĐS là tất yếu diễn ra, giúp tạo ra sự dịch chuyển về lao động giữa các ngành nghề và các vùng lãnh thổ; thu hút đầu tư vào đất đai và các nguồn lực tài chính cho nền kinh tế....Tuy nhiên, TT BĐS vẫn còn non trẻ và chậm phát triển hơn so với không chỉ các nước trong khu vực mà so với quy mô toàn thế giới. Vì vậy, khi đối mặt với cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu năm 2008 , TT BĐS Việt Nam đã thật sự gặp những thách thức và khó khăn trong quá trình phát triển của mình. Bắt nguồn từ sự khủng hoảng của thị trường nhà đất nước Mỹ, cuộc khủng hoảng này đã gây ra những tác động tiêu cực làm cho TT BĐS của nước ta đóng băng và nhiều doanh nghiệp BĐS phải đóng cửa.
Ý thức được những trở ngại và những tác động tiêu cực mà cuộc khủng hoảng này mang lại, các chủ thể trên TT BĐS nước ta cần phải nỗ lực hơn nữa để vượt qua