3.2.2.1 Thực hiện nghiêm túc các thủ tục thẩm định cho vay thế chấp liên quan đến bất động sản
Hiện nay, Ngân hàng nhà nước không ban hành quy chế cho vay riêng đối với ngành BĐS mà chỉ có quy chế cho vay kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001. Theo quy chế này, ngân hàng nhà nước quy định chung về hoạt động cho vay áp dụng cho tất cả các loại hình tín dụng khác nhau, trong đó có tín dụng BĐS
Tuy nhiên, các ngân hàng cần căn cứ vào quy chế cho vay chung để ban hành thêm quy chế cho vay riêng đối với BĐS, điều này không chỉ góp phần làm minh bạch hơn rõ ràng hơn về quy chế cho vay của bản thân ngân hàng, mà còn góp phần hạn chế rủi ro trong việc cấp tín dụng trong lĩnh vực này, làm tiền đề cho các cán bộ tín dụng, áp dụng và thực thi hiệu quả việc cấp tín dụng BĐS.
Để hạn chế những nhược điểm của việc cho vay thế chấp, các Ngân hàng thương mại cần tăng cường quản lý hồ sơ khách hàng, giám sát thu nhập của khách hàng thông qua ngân hàng, thực hiện chuyên môn hoá trong hoạt động cho vay bất động sản để giám sát biến động của thị trường, biến động trong thu nhập của khách hàng làm cơ sở điều chỉnh hoạt động cho vay hợp lý.
Chính vì thế, để nâng cao hiệu quả cũng như hỗ trợ cho công tác tín dụng của BĐS, các ngân hàng cần thành lập một phòng thẩm định chuyên môn định giá BĐS, đồng thời xây dựng quy trình, trình tự định giá BĐS. Nhân viên trong phòng thẩm định phải là những người có kiến thức chuyên sâu, am hiểu về TT BĐS nói chung và BĐS nói riêng để có khả năng đánh giá giá trị của BĐS một cách chuẩn xác. Ngoài việc cho vay tối đa bằng 70% giá trị định giá, Ngân hàng cũng cần thường xuyên đánh giá lại tài sản thế chấp và yêu cầu bổ sung tài sản thế chấp nếu giá trị tài sản có sự thay đổi lớn, và không còn bảo đảm đầy đủ cho dư nợ hiện tại. Việc đánh giá giá trị tài sản cần thực hiện thường xuyên, ít nhất phải 3 tháng/lần. Đối với trường hợp giá BĐS có biến động khác thường, có thể gây ảnh hưởng tới việc bảo đảm khoản vay, thì phải đánh giá thường xuyên xem sự biến động giá cả đó ảnh hưởng tới khoản vay ở mức độ nào.
Tuy nhiên, khi TT BĐS suy thoái, ngân hàng sẽ chịu thiệt hại hết sức nặng nề. Nếu tính được khả năng xảy ra rủi ro này và mức tiền cho vay thế chấp thì chủ nợ sẽ giảm bớt những rủi ro, nếu có bị cũng ở mức độ thấp nhất. Các ngân hàng thương mại cổ phần cần xây dựng một hệ thống đánh giá mức tín nhiệm của người đi vay, đồng thời cần kiểm soát chặt chẽ các thủ tục thẩm định, đảm bảo nhưng người thực sự có nhu cầu và có khả năng mới được vay thế chấp. Đặc biệt, rà soát lại hiện tượng cho vay
dưới chuẩn, cần có những biện pháp điều chỉnh tích cực và kịp thời. Ngoài ra, cần phối hợp chặt chẽ với các công ty bảo hiểm để giảm thiểu rủi ro về tín dụng cầm cố ở mức thấp nhất.
3.2.2.2 Tháo gỡ vướng mắc trong cho vay của ngân hàng đối với kinh doanh bất động sản
Theo các chuyên gia cho biết, nguồn vốn cho TT BĐS 70% là từ nguồn vay ngân hàng. Trong bối cảnh suy giảm kinh tế toàn cầu, mặc dù ngân hàng thắt chặt nguồn cung tiền vào nền kinh tế, đặc biệt là những lĩnh vực được coi là phi sản xuất như TT BĐS. Thế nhưng, tín dụng ngân hàng vẫn sẽ là kênh cung cấp vốn chính cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, đối với các ngân hàng thương mại, việc cho vay BĐS với kỳ hạn dài và với số lượng lớn thường mang lại độ rủi ro cao về thanh khoản, do 80- 90% nguồn vốn các ngân hàng Việt Nam huy động thường chỉ có kỳ hạn trong khoảng từ 12 tháng trở lại. Vì vậy, để việc huy động vốn từ ngân hàng được hiệu quả hơn, bên cạnh việc sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn, ngân hàng cũng cần tích cực huy động vốn trung và dài hạn. Đồng thời, cần phải xây dựng và nâng cao chất lượng của các kênh thông tin về TT BĐS, từ đó sẽ có nguồn thông tin đáng tin cậy và minh bạch về BĐS và chủ đầu tư. Đây là một việc vô cùng cần thiết, làm nền tảng cho các ngân hàng dựa vào đó mà thẩm định dự án vay, cũng như đánh giá một cách khá chính xác khả năng chi trả của các nhà đầu tư. Theo đó, ngân hàng sẽ cân nhắc, và cho vay đối với những dự án và BĐS tiềm năng, phù hợp với bối cảnh của thị trường và nền kinh tế cũng như khả năng thu hồi vốn nhanh chóng từ BĐS đó. Tuy nhiên, để có thể có những giải pháp cũng như điều chỉnh kịp thời trước những biến động trên thị trường, hệ thống ngân hàng cũng cần thường xuyên rà soát và xem xét tỷ lệ cho vay đối với BĐS trên tổng dư nợ.