trong thời gian tới
3.1.1.1 Xu hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới
Năm 2011, tỷ lệ căn hộ được bán thành công đã giảm 45% so với năm 2010. Trong đó, phân khúc nhà ở có giá dưới 21 triệu đồng/m2 hướng tới người có thu nhập trung bình đã được quan tâm nhiều hơn. Trong thời gian tới, phân khúc căn hộ có mức giá phù hợp với người dân có thu nhập trung bình và người dân có thu nhập thấp sẽ ngày càng được quan tâm nhiều hơn khi Nhà nước cũng đang có những chính sách khuyến khích các nhà đầu tư, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS hướng tới phân khúc căn hộ bình dân hay nhà ở xã hội.
Được đánh giá là đứng thứ 11 trong những quốc gia mà các công ty đa quốc gia luân chuyển nhân sự quan tâm và muốn thâm nhập thị trường trong năm 2013, điều này có nghĩa là nhu cầu về căn hộ cho thuê của các công ty này trong vòng 3 năm tới sẽ khá cao. Tuy nhiên, do thị trường căn hộ bán tiếp tục gặp khó khăn nên lĩnh vực căn hộ dịch vụ cho thuê cũng chưa thấy có tín hiêu nào sáng sủa hơn. Về thị trường mặt bằng bán lẻ, trong bối cảnh khủng hoảng kinh tế toàn cầu, thị trường bán lẻ trong nước sẽ càng có sự sàng lọc và cạnh tranh lớn. Điều đó tất yếu dẫn đến sự phân hóa giữa các khu vực, vị trí của trung tâm thương mại hay thị trường mặt bằng bán lẻ, đặc biệt là khu vực trung tâm các đô thị. Trong khi đó, các trung tâm thương mại có vị trí xa trung tâm, sẽ phải đối mặt với sự cạnh tranh khá lớn, đặc biệt là các dự án mới. Lượng khách thuê giảm đi cùng với nguồn cung lớn tiếp tục được bổ sung sẽ khiến phân khúc mặt bằng bán lẻ cạnh tranh gay gắt hơn và làm tăng tỷ lệ diện
tích trống.
Tương tự, trong những năm tới thị trường văn phòng cũng sẽ chứng kiến tỷ lệ diện tích trống khá lớn. Để thuyết phục khách hàng mở rộng văn phòng hay thay đổivị trí địa lý, giá thuê văn phòng có thể sẽ phải giảm hơn nữa và thị trường sẽ theo chiều hướng có lợi cho người thuê.
Nói chung, tình trạng các doanh nghiệp BĐS thiếu vốn trầm trọng đã khiến cho TT BĐS rơi vào tình trạng ế ẩm. Hàng loạt dự án phải dừng triển khai do không có đủ nguồn tài chính để tiếp tục thi công. Chính vì thế, mặc dù nguồn cung vẫn dồi dào, nhưng trong thời gian tới, việc các dự án đình hoãn, giãn tiến độ xây dựng sẽ tác động trực tiếp đến nguồn cung TT BĐS làm cung giảm đi nhiều.
Bên cạnh đó, các cơ quan quản lý đã có những kiến nghị và đưa ra hàng loạt các đề xuất mới như nâng tỷ lệ lên 70 đến 80% đất để xây dựng các khu chung cư cao tầng hay quyết định dừng cho vay dự án mới, để triển khai và hoàn thiên các dự án còn đang dang dở cũng là những nhân tố tác dộng tới cung trên thị trường.
Theo ý kiến của nhiều chuyên gia, TT BĐS Việt Nam đã trải qua một đợt suy thoái kéo dài gây ra cho doanh nghiệp cùng chủ đầu tư không ít khó khăn. Vì vậy,
trong thời gian tới, giá cả BĐS sẽ tiếp tục giảm và ở mức chạm đáy. Theo ông Nguyễn
Trần Nam, thứ trưởng bộ Xây dựng, thời gian tới vẫn là năm đầy khó khăn của TT BĐS. Tuy nhiên, tình hình này sẽ không kéo dài mà thị trường sẽ sớm khởi sắc. Theo ông, tổng phương tiện thanh toán và mức tín dụng tăng cao là nguyên nhân dẫn tới mức lạm phát cao. Tuy nhiên, trong năm 2011, Chính Phủ đã ra chỉ thị buộc Ngân hàng Nhà nước phải kiểm soát thành công các con số tăng trưởng này, với mức tăng trưởng
tín dụng chỉ khoảng 12% và tổng phương tiện thanh toán là khoảng 10%. 25Ông Nam
cho rằng đây có thể là dấu hiệu tốt cho dòng vốn vào TT BĐS trong thời gian tới.
Trong thời gian tới, Nhà nước sẽ ưu tiên phát triển các dự án có quy mô lớn, để thực 25 http://www.tinkinhte.com/tai-chinh-dau-tu/phan-tich-nhan-dinh/chinh-sach-tien-te-2012-thach-thuc-lon- nhat.nd5-dt.150362.123131.html
hiện mục tiêu xây dựng những khu đô thị hoàn chỉnh, hạn chế việc đầu tư xây dựng những dự án nhỏ lẻ, không mang lại nhiều hiệu quả, hệ thống cơ sở hạ tầng không đồng bộ và tránh tình trạng xây dựng một cách tự phát, trái với quy định của pháp luật, gây ra sự lãng phí đất đai. Song song với việc đầu tư xây dựng và phát triển các dự án, Nhà nước cũng đồng thời chú trọng tới việc phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật như các tuyến đường giao thông công cộng. Từ đó, chất lượng nhà ở sẽ được nâng cấp hơn, chất lượng cũng như môi trường sống được nâng cao, và đáp ứng được nhu cầu của người dân.
3.1.1.2 Xu hướng về vốn FDI trên thị trường bất động sản
Trước đây, thông tin về các giao dịch, chuyển nhượng, mua bán dự án được giữ kín, thông tin không đầy đủ. Tuy nhiên, hiện tại, thông tin về các vụ giao dịch, chào bán hay giảm giá dự án đã được công bố rộng rãi hơn, rõ ràng hơn trước. Điều này giúp cho TT BĐS trở nên minh bạch hơn cũng như giúp cho các doanh nghiệp có thông tin đầy đủ hơn.
Trong bối cảnh suy giảm kinh tế toàn cầu, giá cả BĐS giảm mạnh, các chủ đầu tư có cái nhìn thực tế hơn về khả năng cũng như thời gian thu hồi vốn là bao lâu, việc chuyển nhượng dự án như thế nào để từ đó đưa ra mức giá hợp lý và gần với giá trị
thực hơn26.
Khi giá bán gần với giá trị thực của nó, và với kỳ vọng của thị trường thì lượng giao dịch dự báo sẽ tăng lên, có thể là giao dịch giữa các doanh nghiệp trong nước với nhau hay giữa doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp nước ngoài. Mặc dù thị trường đang trong thời kỳ khủng hoảng, tuy nhiên theo nhiều chuyên gia kinh tế, đây là cơ hội tốt cho các nhà đầu tư trong nước mua được nhà ở giá rẻ. Đồng thời, đối với các chủ đầu tư hay tập đoàn nước ngoài muốn thâm nhập vào thị trường trong nước, thì 26
TS. Trịnh Hữu Hạnh, 2012, Kinh tế Việt Nam: Những dự báo 2012, (
đây cũng là cơ hội để mua được nhà ở có giá trị thực và sẽ có lợi thế hơn các doanh nghiệp trong nước khi doanh nghiệp trong nước đang đói vốn. Vì vậy, trong những năm tới, vốn FDI vào TT BĐS dự báo sẽ tăng mạnh, thậm chí gấp ba lần so với những năm trước.