Có thể nói, mối quan hệ cung - cầu là một trong những nhân tố quyết định đến độ co giãn của TT BĐS. Nhìn chung, nguồn cung dư thừa trong khi cầu giảm là một trong những yếu tố tạo nên sự bất ổn cho TT BĐS.Trong bối cảnh thị trường xuống dốc, lại chịu áp lực từ suy giảm kinh tế toàn cầu nên nhiều dự án trong năm 2008 – 2009 đã khởi công nhưng trong chưa hoàn thiện do thiếu vốn. Đến năm 2010, phần lớn các dự án này còn dang dở hay đang trong giai đoạn hoàn thành, lại bổ sung thêm nhiều dự án mới, dẫn đến nguồn cung dư thừa.
Tác động tích cực từ hiện tượng nguồn cung dồi dào trong khi cầu giảm tất yếu dẫn tới giá cả BĐS sụt giảm. Điều này đã mang lại lợi ích cho các người tiêu dùng, thể hiện ở việc khách hàng có nhiều sự lựa chọn hơn, giá cả nhà ở được điều chỉnh phù hợp hơn khiến TT BĐS trở nên minh bạch hơn vì có nhiều hàng hóa là nhà ở có sẵn, tình trạng mua bán nhà trên giấy không còn được nhiều người mua chấp nhận.
Tuy nhiên, một vấn đề đáng chú ý là sự mất cân đối cơ cấu hàng hóa BĐS. Thị trường tập trung vào phân khúc nhà ở cao cấp với mức giá quá cao, chỉ phù hợp với nhóm người có nhiều tiền, song lại không thật sự có nhu cầu nhà ở mà là đầu cơ. Trong 17 http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/bat-dong-san/2012/02/suc-ep-du-cung-giam-gia-thue-mat-bang-ban-le/
khi đó, thị trường thiếu hàng hóa có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân, đặc biệt là người dân có thu nhập thấp hay trong diện chính sách. Vì không đáp ứng được đa số nhu cầu của đại đa số người dân nên lượng khách hàng giảm dẫn đến lượng giao dịch trên thị trường cũng giảm. Vì vậy, tất yếu dẫn tới sự ảm đạm của TT BĐS. Việc mất cân đối giữa cung cầu BĐS một phần là do sự rót vốn vào một sô phân khúc trên thị trường chưa phù hợp hay quá chênh lệch gây ảnh hưởng tới sự bền vững của TT BĐS. Điều này cho thấy, Chính phủ cần căn cứ nguồn cung và cầu để điềutiết.
Thêm vào đó, đối với các chủ đầu tư do chậm tiêu thụ hàng hóa, nên đã tạo sức ép lớn trong việc thu hồi vốn đầu tư, ảnh hưởng lớn đến hiệu quả kinh doanh. Nhà ở là một loại hàng hóa đặc biệt, vừa để sử dụng như hàng hóa tiêu dùng, nhưng đồng thời là tài sản có giá trị lớn, là vốn, là sản phẩm để đầu tư của tất cả mọi người. giảm giá bán nhà không phải lúc nào cũng là lựa chọn tốt trong kinh doanh vì làm ảnh hưởng tới lợi ích của người mua trước và làm mất niềm tin của khách hàng vào giá cả nhà ở.
2.2.2 Sự phát triển kinh tế
Thị trường chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ sự phát triển kinh tế của quốc gia, cụ thể như lạm phát, FDI hay các chính sách tài khóa, tiền tệ … Các chính sách này giúp thanh lọc thị trường, lựa chọn các nhà đầu tư chuyên nghiệp, có năng lực tài chính, hạn chế đầu cơ bất động sản, sẽ khiến cho thị trường phát triển bền vững hơn.
2.2.2.1 Chính sách tiền tệ, tài khóa
Thực tế cho thấy, ở Việt Nam, các doanh nghiệp hay nhà đầu tư BĐS hầu hết sử dụng vốn vay để triển khai dự án BĐS của mình. Theo nhận định của các nhà nghiên cứu kinh tế, có tới khoảng 80% tiền đầu tư vào các dự án BĐS của doanh nghiệp là tiền vay ngân hàng. Khủng hoảng kinh tế thế giới kéo theo những tác động xấu tới nền kinh tế Việt Nam. Đặc biệt, tỷ lệ lạm phát tăng rất cao dẫn đến lãi suất cho vay đối với các
doanh nghiệp cũng rất cao, nhất là năm 2011 với trung bình 23%/năm.18 Thêm vào đó, các doanh nghiệp BĐS sử dụng tiền vay ngân hàng với lãi suất cao trong hoàn cảnh khan hiếm tiền mặt do tác động của Ngân hàng nhà nước làm cho giao dịch BĐS cũng như giá BĐS giảm mạnh, gây ra sự thua lỗ thậm chí phá sản của nhiều doanh nghiệp BĐS và làm giảm tính thanh khoản của TT BĐS.
Đồng thời, việc thực hiện chính sách tài khóa thắt chặt, cắt giảm đầu tư công đã tác động mạnh mẽ tới TT BĐS. Với chủ trương thắt chặt đầu tư công, thì chắc chắn nhiều dự án đã và đang triển khai cũng phải dừng lại vì thiếu vốn. Rõ ràng, việc thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt tác động đồng thời lên cả người mua và người bán trên TT BĐS. Chính đặc trưng này mà những thay đổi trong chính sách tiền tệ tác động trực tiếp lên hoạt động của các doanh nghiệp BĐS và lên TT BĐS hiện nay. Đầu tư bất động sản cần vốn lớn và dài hạn nên những khó khăn về nguồn vốn trên là những nhân tố hạn chế sự phát triển của TT BĐS. Kinh tế vĩ mô còn gặp nhiều khó khăn nếu tiếp tục duy trì thắt chặt tiền tệ hà khắc như hiện nay. Điều này có thể dẫn tới tình trạng kinh tế “vừa lạm phát vừa đình đốn”. Trong điều kiện đó, nhiều người dân có nhu cầu mua nhà đất thực sự đang trong tâm lý nghe ngóng, chờ đợi. Chính yếu tố này càng làm hạn chế dòng tiền vào BĐS và thị trường tiếp tục ảm đạm. Nhiều chuyên gia BĐS nhận định xu hướng thị trường trong ngắn hạn còn bi quan hơn những gì đang diễn ra.
2.2.2.2 FDI
Biểu 2.14 : Vốn FDI đăng ký vào BĐS các năm qua
Đơn vị: Tỷ USD
(Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư)
Luật Đất đai 2003 cho phép nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực BĐS. Trong năm 2008, vốn FDI vào lĩnh vực BĐS đạt mức cao nhất đạt 23,6 tỷ USD. Đến năm 2009, khi thị trường nhà đất suy giảm trong bối cảnh cả thế giới chìm trong khủng hoảng kinh tế, tuy nhiên, Theo số liệu thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư, ngành BĐS xếp thứ hai trong số các ngành kinh doanh với tổng
số vốn FDI là 7,6 tỷ USD, chỉ ít hơn 1,2 tỷ USD so lĩnh vực hấp dẫn nhất là dịch vụ
lưu trú và ăn uống. Một số dự án BĐS có vốn FDI lớn nhất trong năm 2009 là dự án
Khu du lịch sinh thái bãi biển rồng tại Quảng Nam với số vốn 4,15 tỷ USD. Ngoài ra,
dự án của công ty TNHH thành phố mới Nhơn Trạch Berjaya tại Đồng Nai với 2 tỷ
USD và dự án của công ty TNHH một thành viên Galileo Investment Group Việt Nam
có tổng vốn đầu tư là 1,68 tỷ USD cũng là những dự án thu hút được nhiều vốn FDI.
Đến năm 2010, tuy nền kinh tế suy giảm, song BĐS vẫn là lĩnh vực thu hút nhiều vốn FDI nhất với 6,84 tỷ USD. Tuy nhiên, đến 6 tháng đầu năm 2011, FDI vào BĐS đã giảm mạnh và chỉ còn 305 triệu USD. Đây là mức thấp nhất trong 5 năm qua kể từ năm
2007. 19
Biểu 2.15 Tỷ lệ FDI đăng ký năm 2010 và 2011
Đơn vị tính: %
(Nguồn: Công ty Quản lý và Tiếp thị BĐS CB Richard Ellis Vietnam)
Thêm vào đó, theo đồ thị, nguồn vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực BĐS đạt 36,8% xấp xỉ 37% trong tổng số vốn đăng ký năm 2010, tương đương 6,85 tỷ USD, xếp thứ nhất về tỉ lệ theo phân ngành vốn FDI đăng ký trong 2010. Sang đến năm 2011, FDI đăng kí chỉ còn 6%, gần như là thấp nhất so với các lĩnh vực kinh doanh khác, chỉ cao hơn lĩnh vực nhà hàng khách sạn với 3%.
Theo các chuyên gia, sự sụt giảm này một phần là do những tác động tiêu cực của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu và thêm vào đó do lạm phát cao, quy hoạch thiếu đồng bộ, cơ sở hạ tầng dịch vụ còn thiếu thốn và chưa đáp ứng được nhu cầu người dân, thiếu nguồn nhân lực chất lượng cao…đã làm ảnh hưởng đáng kể đến hiệu quả của các dự án đầu tư nước ngoài. Đặc biệt, lạm phát cao và bất ổn kinh tế vĩ mô đang làm ảnh hưởng đến việc thu hút FDI. Theo các chuyên gia kinh tế, họ lo ngại về dấu hiệu suy giảm FDI gây trở ngại cho triển vọng kinh tế của Việt Nam vì hiện nay, kinh tế nước ta vẫn đang phụ thuộc khá nhiều vào luồng vốn đầu tư từ bên ngoài .
2.2.3 Sự gia tăng dân số
Theo số liệu của Tổng cục thống kê công bố, dân số trung bình của cả nước năm 2010 ước tính khoảng 86,93 triệu người, tăng 1,05% so với năm 2009. Trong đó, tốc độ gia tăng dân số tại các khu vực thành thị cao hơn so với mức tăng của cả nước và có
giá trị tăng là 2,04% so với năm trước. Tổng số dân ở khu vực thành thị là 26,01 triệu
người, chiếm 29,9% tổng dân số. 20
Lực lượng lao động từ 15 tuổi trở lên năm 2010 là 50,51 triệu người, tăng 2,68% so với năm 2009, trong khi người lao động trong độ tuổi lao động là 46,21 triệu người, tăng 2,12% so với 2009. Tỷ lệ dân số cả nước 15 tuổi trở lên tham gia lực lượng lao
động tăng từ 76,5% năm 2009 lên 77,3% năm 2010. 21Với tỷ lệ dân số trong độ tuổi lao
động chiếm khoảng 60% chính là động lực cho tăng trưởng phân khúc nhà ở.
Tuy nhiên, xét trên khía cạnh gia tăng dân số, TT BĐS Việt Nam vẫn có nhiều yếu tố để giúp thúc đẩy sự phục hồi của nó trong thời gian tới. Nhiều người ở thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM vẫn chưa có nhà ở, phải đi ở thuê, đời sống tạm bợ, chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân. Trong khi đó, là quốc gia có dân số trẻ, nên lượng cầu về nhà ở của người dân Việt Nam trong những năm tới theo dự báo sẽ dần tăng trở lại.
Vì vậy, các chuyên gia kinh tế cho rằng, trong trung và dài hạn, TT BĐS vẫn còn nhiều cơ hội và tiềm năng để phát triển tốt, do đó chủ đầu tư cũng như người dân không nên quá bi quan hay bất an về sự đi xuống của TT BĐS.