1.3. Chính sách cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại
1.3.1.3 Phân loại cho vay bất động sản
Có rất nhiều cách phân loại các loại hình cho vay bất động sản nhưng cách phân chia được trình dựa trên mục đích cho vay là cách phân chia được sử dụng nhiều nhất và cũng là căn cứ để phân loại phần lớn các chính sách cho vay dành cho các loại hình cho vay bất động sản khác nhau. Thơng thường, các sản phẩm này được chia thành hai nhóm chính:
- Cho vay kinh doanh BĐS
Hình thức vay thường áp dụng cho các khách hàng doanh nghiệp để tài trợ cho các dự án BĐS như xây dựng khu đô thị mới, trung tâm thương mại, khách sạn,… Nếu doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân vay vốn đầu tư vào việc hình thành các tài sản trên đất đai, nâng cao giá trị của tài sản cố định đó, đồng thời tài sản đó được đưa vào sản xuất kinh doanh, tham gia vào quá trình sản xuất kinh doanh, đem lại nguồn thu nhập thường xun cho người vay vốn thì hồn tồn có thể vận dụng cho vay được dưới hình thức đầu tư cho kinh doanh. Nói cách khác, khái niệm về bất động sản khơng có gì thay đổi, nhưng cần xác định rõ bất động sản tham gia vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh, phục vụ nhu cầu sinh hoạt, đời sống của chính người vay chứ khơng phải là đầu cơ chờ tăng giá.
- Cho vay tiêu dùng BĐS:
Hình thức vay thường áp dụng cho khách hàng cá nhân để tài trợ cho nhu cầu về nhà ở như xây dựng, sửa chữa, mua nhà, nâng cấp nhà cũ,…
Đối với hai cách phân loại này, mục đích đầu tư của khách hàng thường gây ra sự nhầm lẫn khi cần phân loại chính xác. Chúng ta cần xem xét kĩ để xác định chính xác hình thức cho vay bất động sản trong các trường hợp khác nhau. Dưới đây là những trường hợp chính của mảng cho vay kinh doanh bất động sản:
+ Một là, trường hợp doanh nghiệp vay vốn đầu tư xây dựng nhà xưởng, kho hàng, bến bãi, cơ sở nghỉ mát, nghỉ dưỡng, bệnh viện, phòng khám bệnh, trường học, cơ sở đào tạo nghề, khách sạn, nhà hàng, nhà để xe ô tơ…, nếu chiếu theo giải thích thuật ngữ nói trên thì là bất động sản, tức là đất đai hoặc các cơng trình xây dựng gắn liền với đất nhưng thực tế không thể coi là cho vay tiêu dùng bởi vì nó được đưa vào phục vụ sản xuất kinh doanh, tạo ra sản phẩm hàng hoá hay dịch vụ, đem lại giá trị gia tăng cho chủ đầu tư.
+ Hai là, doanh nghiệp vay vốn và sử dụng vốn vay đầu tư xây dựng chung cư cao tầng, căn hộ, nhà liền kề, biệt thự… để bán. Cũng theo giải thích thuật ngữ nói trên thì là bất động sản, nhưng xét ở góc độ nhà đầu tư, nhà kinh doanh, thì đó là sản phẩm đầu tư ra để bán, nó có q trình kết tinh giá trị mới của nhà đầu tư, nên cần coi đó là lĩnh vực kinh doanh.
+ Ba là, doanh nghiệp vay vốn và sử dụng vốn vay đầu tư xây dựng trụ sở văn phòng của doanh nghiệp, cho thuê văn phòng, cho thuê mặt bằng kinh doanh. Đây cũng là bất động sản, nhưng là sản phẩm sử dụng trong kinh doanh của chính doanh nghiệp, cho thuê, đem lại nguồn thu nhập cho doanh nghiệp, tham gia vào quá trình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Bởi vậy cần xem đây là lĩnh vực cho vay kinh doanh.
+ Bốn là, doanh nghiệp vay vốn đầu tư xây dựng hạ tầng trong khu chế xuất, khu công nghiệp, khu kinh tế cửa khẩu, cụm cơng nghiệp… sau đó cho doanh nghiệp khác thuê lại. Ở góc độ tài sản hay khái niệm tài sản thì đó là bất động sản, nhưng ở góc độ kinh doanh thì cần coi đó là đầu tư cho sản xuất kinh doanh.
+ Năm là, doanh nghiệp, cá nhân vay vốn đầu tư xây dựng khu tập luyện thể thao hay chơi thể thao, nơi vui chơi giải trí,… đưa vào kinh doanh, cho thuê kinh doanh. Đây thực chất cũng là lĩnh vực bất động sản, nhưng có tính chất sản xuất kinh doanh vì doanh nghiệp kỳ vọng có nguồn thu nhập ổn định, thường xuyên từ khách hàng, nên cần coi đây là đầu tư cho sản xuất kinh doanh, dịch vụ.
+ Sáu là, hộ gia đình, cá nhân bên cạnh vốn tự có thì vay vốn NHTM, sử dụng vốn vay để sửa chữa nhà hay xây dựng nhà để ở, mua nhà để ở, có nguồn trả nợ chính là tiền lương và thu nhập khác ổn định trong nhiều năm. Đối tượng sử dụng vốn vay chính là bất động sản và đúng là thuộc lĩnh vực tiêu dùng, song đó cũng là nhu cầu chính đáng, hợp lý và người vay chứng minh được nguồn thu nhập ổn định để trả nợ. Vì vậy, đối tượng này khơng nên cứng nhắc cấm đốn, hạn chế cho vay. Điều kiện cần là người vay vốn khơng phải với mục đích là đầu cơ bất động sản, với nguồn trả nợ không phải là trông chờ vào bán nhà đất sau khi giá tăng, chênh lệch so với thời điểm mua vào.
+ Bảy là, hộ gia đình, cá nhân vay tiền để cho con em đi du học, đi chữa bệnh ở nước ngoài, đi du lịch nước ngoài, mua sắm phương tiện sinh hoạt đắt tiền,… nguồn trả nợ là tiền lương, tiền cho thuê nhà hay cho thuê cửa hàng, các nguồn thu nhập ổn định khác. Đây cũng chính là lĩnh vực tiêu dùng nhưng cũng cần được xem xét cho vay vì khơng phải là đầu cơ, hay trông chờ vào nguồn thu nhập kỳ vọng bấp bênh trong tương lại để trả nợ, mà từ nguồn thu nhập thực tế.
Việc phân loại chính xác hình thức cho vay bất động sản là rất quan trọng bởi với mỗi hình thức khác nhau, ngân hàng sẽ có những chính xách riêng biệt mang lại nhiều lợi ích nhất cho cả ngân hàng và người đi vay.