3.2 Giải pháp hồn thiện chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS
3.2.2.1 Vấn đề hệ thống pháp luật
Giải pháp: Kiến nghị kịp thời và thường xuyên
Ngân hàng là đối tượng tham gia trên thị trường bất động sản, do đó, ngân hàng cũng chịu sự tác động của các chính sách vĩ mơ về bất động sản, kế hoạch phát triển bất động sản, chương trình, kế hoạch phát triển bất động sản của nhà nước. Vì thế, để nâng cao hiệu quả tín dụng bất động sản, hạn chế các rủi ro về pháp luật, ngân hàng phải thường xuyên tập hợp các khó khăn vướng mắc liên quan đến yếu tố pháp luật làm ảnh hưởng đến hoạt động tín dụng bất động sản của ngân hàng mình. Trên cơ sở đó, ngân hàng đưa ra các kiến nghị sửa đổi, bổ sung, giải đáp thắc mắc, ... đối với ngân hàng nhà nước Việt Nam hay các sở ban ngành khác nhau một cách kịp thời. Điều này không chỉ giúp cho bản thân ngân hàng hiệu quả hơn trong hoạt động tín dụng bất động sản mà cịn giúp cho hành lang pháp luật liên quan đến lĩnh vực này ngày càng phát huy được hiệu quả. Đây là vấn đề quan trọng mà các ngân hàng cần phải làm thường xuyên, liên tục và có hệ thống.
Giải pháp: Xây dựng quy chế cho vay riêng đối với lĩnh vực bất động sản
Hiện nay, về mặt quy chế cho vay, bản thân ngân hàng nhà nước Việt Nam cũng không ban hành quy chế cho vay riêng đối với lĩnh vực bất động sản mà chỉ có quy chế cho vay kèm theo thông tư 39 quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng.
Theo quy chế này, ngân hàng nhà nước quy định chung về hoạt động cho vay áp dụng cho tất cả các loại hình tín dụng khác nhau, trong đó có tín dụng bất động sản. Tuy nhiên về mặt các ngân hàng, cần căn cứ vào quy chế cho vay chung của ngân hàng nhà nước để ban hành thêm quy chế cho vay riêng đối với lĩnh vực bất động sản, điều này khơng chỉ góp phần minh bạch hơn về mặt quy định cho vay của bản thân ngân hàng, mà hơn thế nữa cịn góp phần hạn chế rủi ro trong việc cấp tín dụng trong lĩnh vực này, làm tiền đề cho các cán bộ tín dụng, áp dụng và thực thi hiệu quả việc cấp tín dụng bất động sản.
Giải pháp: Đưa ra chính sách quản lý chặt chẽ với các tổ chức thẩm định bất động sản
Hiện nay, chúng ta chưa có những những chế tài kiểm soát hoạt động của các tổ chức thẩm định. Một trong những khâu quan trọng gây ra vấn đề nóng hổi đang được bàn luận gay gắt bởi các nhà chính sách trong các phiên họp Quốc hội gần đây. Bất động sản gặp rủi ro bắt nguồn từ chính khâu thẩu định giá không chặt chẽ của ngân hàng. Khách hàng và tổ chức thẩm định đơi khi cịn “bắt tay” với nhau để đạt được hạn mức tín dụng cao cho khách hàng. Điều này khiến cho giá trị của tài sản đảm bảo tại các ngân hàng sau một thời gian kiểm soát sẽ hạ giá rất mạnh so với mức giá đã được định giá trước đó, dẫn đến việc các món vay này được xếp vào hạng nợ xấu. Để giải quyết vấn đề này, ngân hàng nhà nước cần có biện pháp kiểm soát chặt chẽ, dưới đây là đề xuất cho giải pháp này:
- Các tổ chức này phải gửi kết quả định giá các tài sản và định hướng định theo khu vực cho cơ quan quản lý nhà nước theo từng tháng. Cơ quan quản lý từ đó sẽ kiểm sốt các mức giá này và ban hành một khung giá chung sau khi kết hợp mức giá của các công ty thẩm định giá theo từng khu vực.
- Đưa ra mức phạt cụ thể và nghiêm khắc đối với những tổ chức liên tục đưa ra những định giá sai phạm cũng là điều vô cùng cần thiết để đảm bảo các công ty định giá bất động hoạt động đúng nguyên tắc.
Giải pháp: Đưa ra chính sách quản lý chặt chẽ đối với các tài sản đảm bảo
Chính sách cụ thể và chi tiết cho lĩnh vực quản lý tài sản đảm bảo tại các ngân hàng là điều vô cùng quan trọng. Hiện nay, nhờ những khe hở của hệ thống quản lý, lĩnh vực cho vay bất động sản đã có những sai phạm nghiêm trọng.
Điển hình trong năm 2016, lĩnh vực cho vay bất động sản trong ngân hàng đã có những mâu thuẫn này sinh ở các dự án bất động sản khi chủ đầu tư đưa dự án của họ làm vật thế chấp tại ngân hàng PVcombank trong khi vẫn bán những sản phầm này cho khách hàng trên thị trường bất động sản (dự án Dolphin plaza). Để giải quyết vấn đề này và tương tự về vấn đề tài sản đảm bảo cho các khoản nay, các ngân hàng cần có những quy định và văn bản hướng dẫn đi kèm để những vấn đề liên quan đến tài sản đảm bảo được kiểm soát chặt chẽ hơn.