2.3 Thực trạng thực hiện các chính sách tín dụng đối với cho vay bất động
2.3.3.1 Đối tượng vay vốn
Mỗi gói sản phẩm ngân hàng đưa ra đều nhắm vào những đối tượng khách hàng khác nhau với những tiêu chí xác định cụ thể. Hiện nay, các ngân hàng chủ yếu xác định đối tượng khách hàng theo các tiêu chí dưới đây:
Thứ nhất, về vấn đề pháp lý, các ngân hàng cho vay đối với những cá nhân có đầy đủ năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật, và các điều kiện của ngân hàng cho vay. Đây là điều kiện pháp lý tiên quyết về mặt pháp lý quyết định cho vay của ngân hàng. Theo thông tư 36, độ tuổi được phép vay ngân hàng đã được bổ sung từ 15 đến 18 tuổi. Tuy vậy, với các chính sách cho vay bất động sản hiện nay, độ tuổi yêu cầu cho khách hàng đều từ 18 tuổi trở lên.
Thứ hai, về vấn đề độ tuổi, ngoài tiêu chuẩn về độ tuổi thấp nhất, do tính chất đặc trưng của các khoản vay bất động sản thường là vay dài hạn, các ngân hàng cần hạn chế tối đa các rủi ro không thể trả nợ đối với những khoản vay có kỳ hạn dài của khách hàng nên đã có quy định riêng với độ tuổi giới han cao nhất đối với từng sản phẩm. Vị dụ, ở ngân hàng Vietcombank, đối với gói sản phẩm cho vay xây sửa nhà, độ tuổi cao nhất là 60 tuổi, với sản phẩm ngôi nhà mơ ước là 45 tuổi, sản phẩm gia đình thịnh vượng là 60 tuổi; ngân hàng ABbank, độ tuổi được chấp nhận cho vay bất động sản là từ 18 đến 65 tuổi; ngân hàng Quốc dân, độ tuổi cho vây cao nhất đối với nữ là 55 tuổi, đối với nam là 65 tuổi.
Thứ ba, về địa điểm sinh sống, ở một vài ngân hàng, khách hàng cần có các giấy tờ chứng minh việc thường xuyên sinh sống và làm việc trên cùng địa bàn chi nhánh cho vay hoặc địa bàn lân cận các chị nhánh cho vay để thuận tiện cho việc trả nợ của khách hàng và thu hồi nợ của ngân hàng. Điều kiện mày được áp dụng cho hầu hết các ngân hàng do ngân hàng cần đảm bảo cho việc khách hàng trả nợ đúng hạn và các vấn đề về thẩm định, giám sát tình trạng khách hàng trong suốt thời gian cho vay.
Thứ tư, về mục đích sử dụng vốn, theo quy định của ngân hàng nhà nước, khách hàng cần có kế hoạch rõ ràng về mục đích sử dụng vốn và mục đích sử dụng vốn
vay theo đúng mục đích đã cam kết với ngân hàng. Điều khoản này xét về phía ngân hàng sẽ đảm báo được tính an tồn cho khoản vay, đặc biệt là với hình thức cho vay kinh doanh bất động sản.
Thứ năm, về khả năng tài chính của khách hàng, câu trả lời cho câu hỏi khách hàng có thẻ trả được nợ vay bất động sản là câu hỏi các ngân hàng dành nhiều thời gian đánh giá nhất và cũng là yếu tố then chốt quyết định việc khách hàng có thể được ngân hàng cho vay hay không.
Đối với các khách hàng mong muốn sử dụng sản phẩm cho vay tiêu dùng BĐS, khách hàng cần chứng minh nguồn thu nhập cố định hàng tháng cần phải đạt một mức nhất định mới có thể được chấp nhận cho vay (ở Vietcombank, thu nhập để được cho vay xây sửa nhà tối thiểu là 5 đến 10 triệu đồng một tháng, đối với sản phẩm khác, mức thu nhập yêu cầu thay đổi phụ thuộc vào độ lớn của khoản vay, mức cao nhất là sản phẩm “gia đình thịnh vượng” với mức thu nhập từ 20 triệu đồng đến 40 triệu đồng). Ở thời điểm hiện nay, các khoản vay bất động sản đang được giám sát nghiêm ngặt, mức thu nhập tối thiểu của khách hàng được kiểm soát chặt chẽ để đảm bảo an toàn cho khoản vay.Tuy vậy, các vấn đề về rủi ro đạo đức như chế hồ sơ và chế bảng lương để khách hàng đủ điều kiện cho vay vẫn đang diễn ra tại các ngân hàng.
Thứ sáu, về phương án đầu tư và phương án trả nợ, đối với cho vay tiêu dùng BĐS, yếu tố tài chính của khách hàng là yếu tố then chốt thì đối với tín dụng đầu tư BĐS, tính khả thi của dự án và phương án trả nợ của khánh hàng chính là yếu tố được đặt lên hàng đầu khi các ngân hàng quyết định cho đầu tư BĐS. Một phương án đầu tư tốt được ngân hàng trực tiếp đánh giá kỹ càng thông qua các yếu tố như nhu cầu thị trường và khả năng hấp thụ của thị trường đối với loại hình BĐS của dự án, cơ sở hạ tầng của dự án và khu vực xung quanh, năng lực của chủ đầu tư, uy tín của chủ đầu tư trên thị trường.
Thứ bảy, về vốn tự có của khách hàng, thơng thường, với các khoản vay tín dụng tiêu dùng BĐS, ngân hàng chỉ tài trợ mức tối đa trong khoảng 70-90%, phần còn lại khách hàng sẽ phải tự huy động từ các nguồn khác hoặc sử dụng vốn tự có của khách hàng đó. Đối với các khoản vay kinh doanh bất động sản, các nhà đầu tư bất động sản ln u cầu cần phải có khoản vốn đối ứng từ 20 – 30% tổng mức đầu tư
dự án. Với nguồn vốn đối ứng này, khách hàng sẽ dùng để xây những móng hoặc tầng nền. Phần cịn lại, nhà đầu tư có thể bán chính sản phẩm của dự án để huy động vốn hoặc đi vay từ ngân hàng. Ở thời điểm hiện tại, khi chính sách cho vay bất động sản, đặc biệt là đối với sản phẩn cho vay kinh doanh bất động sản đang được thắt chặt do những quy định mới từ phía ngân hàng nhà nước, sự thắt chặt trong mức tài trợ của ngân hàng, mức độ tài trợ đầu tư dự án của các ngân hàng giảm trong khi lãi suất cho vay lại tăng lên kết hợp với vấn đề giải ngân chậm, quy trình khắt khe khiến cho rất nhiều dự án BĐS khó có thể thực hiện. Đối với cho vay tiêu dùng BĐS, nhiều ngân hàng đã rất mạnh tay khi đưa ra những gói sản phẩm tài trợ lên tới 100% nhu cầu vay vốn của khách hàng đối với các khách hàng mua nhà của chính dự án ngân hàng đang tài trợ (hình thức này dễ thấy ở hầu hết các ngân hàng có liên kết với các chủ đầu tư BĐS như VPBank, BIDV, Sacombank, …) Ngoài ra, tỉ lệ này còn phụ thuộc vào mức độ tiềm năng của khách hàng, của dự án và những tài sản đảm bảo được sử dụng trong quá trình cho vay.
Các quy định của ngân hàng đối với điều kiện vay dành cho khách hàng ngày càng chặt chẽ nhưng vẫn thể hiện sự linh hoạt đối với từng tiêu chí. Những thay đổi này cũng cho thấy chính sách cho vay của các ngân hàng đang ngày càng hoàn thiện.
Phương thức cho vay
Phương thức cho vay được phân theo kỳ hạn của các khoản vay.
- Các khoản vay sửa nhà, mua trang thiết bị mới thường được áp dụng phương thức cho vay ngắn hạn.
- Các khoản vay trung - dài hạn thường được áp dụng cho các khoản tín dụng đầu tư BĐS. Đối với các khoản vay các chủ đầu tư xây dựng bất động sản để bán, thời gian thu hồi vốn nhanh, khoản vay sẽ được áp dụng hình thức trung hạn. Với các khoản vay dài hạn, sản phẩm bất động sản của khách hàng thường theo hình thức cho thuê, kinh doanh bất động sản.