1.3. Chính sách cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại
1.3.2 Các yếu tố cơ bản của chính sách cho vay bất động sản ở các ngân
thương mại
Các yếu tố cơ bản ➢ Đối tượng vay vốn
Theo thông tư 39/2016/TT-NHNN ban hành ngày 30/12/2016, chính sách cho vay BĐS được áp dụng cho tất cả các đối tượng vay vốn, bao gồm:
Khách hàng doanh nghiệp:
- Các pháp nhân là doanh nghiệp nhà nước, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi và các tổ chức khác có đủ điều kiện quy định tại điều 94 Bộ luật dân sự.
- Các pháp nhân nước ngồi. - Cơng ty hợp danh.
Khách hàng cá nhân:
- Cá nhân đại diện cho nhu cầu cho vay của một người, của một hợp tác xã, doanh nghiệp tư nhân
➢ Nguyên tắc cho vay
Hoạt động cho vay BĐS phải được thực hiện dựa trên các ngun tắc tín hóa dụng ngân hàng nhằm đảm bảo tính an tồn và khả năng sinh lời. Các nguyên tắc này được cụ thể hóa trong các quy định của Ngân hàng Nhà nước và NHTM.
Thứ nhất, “khách hàng phải cam kết hoàn trả vốn gốc và lãi với thời gian xác định”. Thứ hai, “khách hàng phải cam kết sử dụng tín dụng theo đúng mục đích được thỏa thuận với ngân hàng, không trái với quy định của pháp luật và các quy định khác của ngân hàng cấp trên”.
Thứ ba, “ngân hàng tài trợ dựa trên dự án có hiệu quả” . ➢ Điều kiện cho vay
Theo thông tư 39/2016/TT-NHNN ban hành ngày 30/12/2016, bắt đầu thực thi ngày 15/03/2017 và Quyết định Quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN khách hàng đi vay pháp có đủ các điều kiện dưới đây
- Khách hàng là pháp nhân có năng lực pháp luật dân sự theo quy định của pháp luật. Khách hàng là cá nhân từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của pháp luật hoặc từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi không bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật.
Nhu cầu vay vốn để sử dụng vào mục đích hợp pháp, liên quan đến bất động sản: + Xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh
+ Xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất + Xây dựng khu đô thị mới
+ Xây dựng cao ốc cho thuê + Xây dựng trung tâm thương mại + Xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở + Xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán + Quyền sử dụng đất
+ Đầu tư, kinh doanh BĐS khác ➢ Điều kiện cho vay khác:
- Có dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khả thi và có hiệu quả; hoặc có dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống khả thi và phù hợp với quy định của pháp luật.
+ Việc xem xét và quyết định cho vay đối với những dự án đầu tư, sản xuất, kinh doanh, phục vụ đời sống thì cái quan trọng nhất và có vai trị quyết định chính là tính khả thi của dự án, phương án. Đó là khả năng thực hiện theo kế hoạch dự tính của dự án về hiệu quả kinh tế, lợi nhuận, thời gian hoàn vốn…
+ Tính khả thi của dự án, phương án được đánh giá, phân tích qua rất nhiều tiêu chí địi hỏi kinh nghiệm chuyên môn cao từ bộ phận thẩm định dự án. Cán bộ thẩm định xem xét bản kế hoạch của dự án về tính nổi trội của phương án kinh doanh như những lợi thế cạnh tranh, môi trường kinh doanh cũng như tình hình phát triển
chung của ngành nghề kinh doanh, đánh giá tính hợp lý trên những dự tính về kết quả kinh doanh, tính rủi ro…
- Có khả năng tài chính để trả nợ trong thời gian cam kết. Khả năng tài chính của khách hàng được chứng minh bởi những số liệu về tình hình tài chính của tổ chức, cá nhân vay vốn như thu nhập, kết quả kinh doanh, tình hình nợ, chỉ tiêu về nguồn vốn, tài sản, địn bẩy tài chính, khả năng thanh tốn… được thu thập từ những hồ sơ chứng minh thu nhập, báo cáo tài chính… cùng với kết quả phân tích thị trường, mơ hình SWOT… của các cán bộ tín dụng và những dấu hiệu định tính khác.
- Khách hàng được tổ chức tín dụng đánh giá là có tình hình tài chính minh bạch, lành mạnh.
- Thực hiện các quy định về bảo đảm tiền vay theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
➢ Phương thức cho vay (sẽ bao gồm trong phần phân tích chính sách thay đổi trong thông tư 39/2017/TT-NHNN trang 36)
Lãi suất
Định nghĩa
Lãi suất cho vay được hiểu là giá cả của khoản vay và được hình thành chủ yếu do quan hệ cung - cầu vốn trên thị trường, mức độ rủi ro của khoản vay, chi phí quản lý kinh doanh và mức lợi nhuận dự kiến của Ngân hàng.
Quy tắc xác định lãi suất:
- Các khoản vay có độ rủi ro càng cao, lãi suất càng cao.
- Các khoản vay có thời hạn dài, lãi suất thường cao hơn vì ngân hàng phải chịu thêm rủi ro do khơng dự đốn hết các biến động xảy ra trong tương lai.
- Lãi suất cho vay đối với các khoản vay có giá trị nhỏ thường cao hơn so với các khoản vay có giá trị lớn vì chi phí quản lý kinh doanh của ngân hàng không biến động nhiều theo giá trị món vay.
- Với những khách hàng thân quen, có lịch sử tín dụng tốt, khách hàng lớn thì lãi suất có thể thấp hơn, được thỏa thuận trực tiếp đối với từng khách hàng, cụ thể:
+ Mức lãi suất vay áp dụng trong suốt thời hạn hiệu lực của giấy nhận nợ hoặc hợp đồng tín dụng.
+ Thường chỉ áp dụng đối với các khoản vay ngắn hạn (có kì hạn vay dưới 12 tháng)
- Lãi suất cho vay thả nổi
+ Mức lãi suất cho vay thay đổi theo định kì 1 tháng, 3 tháng, 6 tháng hoặc 1 năm. Lãi suất cho vay thả nổi thường được xác định đối với các khoản kì hạn trên 12 tháng.
+ Lãi suất cho vay thả nổi gồm hai phần: (1) Phần lãi suất đã tính đã tính đến chi phí đầu vào, (2) phần chênh lệch lợi nhuận bao gồm cả chi phí bù đắp rủi ro.
- Lãi suất hỗn hợp: Kết hợp cố định có điều chỉnh sau một khoảng thời gian xác định.
+ Lãi suất tín dụng do ban giám đốc thơng qua
Ban giám đốc ngân hàng thông qua một số loại lãi suất được phổ biến đến mọi cán bộ tín dụng làm cơ sở để xây dựng chính sách lãi suất linh hoạt:
+ Lãi suất cơ bản
+ Lãi suất cơ bản (lãi suất gốc) = (lãi suất huy động và chi trả bình quân) + (các khoản chi khác) – các khoản thu lãi từ tiền gửi và chứng khoán – các khoản thu khác + rủi ro tín dụng + thuế + lợi nhuận => từ đây các ngân hàng phân chia thành các loại lãi suất khác nhau
+ Lãi suất cho vay = (Lãi suất bình qn đầu vào có tính DTBB) + (Chi phí quản lý) + (Phần bù rủi ro) + (mức lợi nhuận dự kiến)
Phí suất tín dụng
Định nghĩa
Để có được các cam kết tín dụng có thể khách hàng phải trả cho ngân hàng một khoản phí tín dụng. Phí suất tín dụng là tỷ lệ % tính theo năm của tổng chi phí vay thực tế so với tổng số tiền vay thực tế được xác định chủ yếu dựa trên rủi ro, chi phí huy động vốn hoặc các chi phí khác.
Phí tín dụng có thể là phí bảo lãnh, phí cam kết, phí quản lý. Cơng thức tính phí suất tín dụng
Yếu tố cấu thành tổng chi phí đi vay thực tế: tiền lãi vay ngân hàng, hoa hồng tín dụng, lệ phí và thủ tục trả phí cho ngân hàng, sự thiệt hại do phải đặt cọc đảm bảo tiền vay, các chi phí vay giấu mặt khác
Thời hạn tín dụng và kỳ hạn nợ
Các giới hạn về thời hạn ln được chú trọng vì liên quan tới thanh khoản và rủi ro của hệ thông ngân hàng.
Các định nghĩa
- Thời hạn tín dụng: Thời hạn tín dụng là khoảng thời gian từ khi khách hàng nhận tín dụng đến thời điểm phải trả hết nợ gốc và lãi vay.
- Thời hạn ưu đãi tín dụng (ân hạn): Là thời gian kể từ khi khách hàng nhận tiền vay lần đầu tiên cho đến trước ngày bắt đầu của kỳ hạn trả nợ đầu tiên.
- Kỳ hạn nợ: Là các khoảng thời gian trong thời hạn cho vay, cuối mỗi khoảng thời gian đó khách hàng phải trả một phần hoặc toàn bộ tiền vay cho ngân hàng. - Thời hạn tín dụng trung bình: Là khoảng thời gian trung bình mà người đi vay
được sử dụng tiền vay, được xác định bằng cách chía tổng dư nợ mỗi đầu kỳ trả nợ cho tổng dư ban đầu. Thời hạn tín dụng trung bình càng nhỏ, rủi ro của ngân hàng càng thấp, càng tăng tính thanh khoản của các khoản tài trợ.
Cơng thức
Thời hạn tín dụng = (Thời gian ân hạn) + (Thời gian thu nợ)
Thời hạn tín dụng trung bình = (Tổng dư nợ mỗi đầu kỳ)/(Tổng dư nợ ban đầu) Các đặc điểm
- Ngân hàng thường dựa trên kỳ hạn của nguồn để đưa ra chính sách kỳ hạn cho vay.
- Kỳ hạn nợ liên quan đến nguồn thu của khách hàng để trả nợ. Tăng số lần trả nợ trong kỳ sẽ tăng mật độ luồng tiền vào, giảm kỳ hạn tín dụng trung bình, nhưng sẽ tăng chi phí thu nợ của ngân hàng nếu khách hàng khơng có tài khoản tại ngân hàng.
Các khoản đảm bảo
- Bảo đảm tiền vay là việc ngân hàng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các khoản nợ đã cho khách hàng vay.
- Tài sản đảm bảo tiền vay là tài sản do các bên thỏa thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền. Tài sản đảm bảo có thể là tài sản hiện có, hình thành trong tương lai và được phép giao dịch (khoản 1, điều 4, nghị định 163 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay).
Mục đích của bảo đảm tiền vay
- Nâng cao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay.
- Phòng ngừa rủi ro khi phương án trả nợ dự kiến của bên vay không thực hiện được hoặc xảy ra các rủi ro khơng lường trước.
- Phịng ngừa gian lận.
Các loại đảm bảo và điều kiện áp dụng - Bảo đảm tiền vay bằng tài sản:
+Cầm cố, thế chấp tài sản của khách hàng vay. +Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba.
+Bảo đảm bằng chính tài sản hình thành từ vốn vay.
- Khách hàng vay phải có khả năng tài chính và các nguồn thu hợp pháp để thực hiện nghĩa vụ trả nợ.
- Có dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh dịch vụ khả thi và có hiệu quả hoặc có dự án phương án phục vụ đời sống khả thi phù hợp với quy đinh của pháp luật.
- Có mức vốn tự có (vốn của chủ sở hữu) tham gia vào dự án đầu tư và giá trị tài sản bảo đảm tiền vay bằng các biện pháp cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba tối thiểu 15% tổng mức vốn đầu tư.
Nguyên tắc bảo đảm tiền vay
- Ngân hàng có quyền lựa chon và quyết định cho vay có bảo đảm bằng tài sản hoặc không và chịu trách nhiệm về quyết định của mình.
- Trường hợp cho vay khơng có bảo đảm bằng tài sản theo chỉ định của Chính phủ thì tổn thất do ngun nhân khách quan của các khoản cho vay này sẽ được chính phủ xử lý.
- Trường hợp cho vay khơng có đảm bảo bằng tài sản, song trong quá trình sử dụng vốn vay ngân hàng phát hiện khách hàng vay vi phạm cam kết trong hợp đồng tín dụng, ngân hàng có quyền u cầu khách hàng vay thực hiện các biện pháp bảo đảm bằng tài sản hoặc thu hồi nợ trước hạn.
- Trường hợp khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ đã cam kết, ngân hàng có quyền xử lý tài sản đảm bảo tiền vay để thu hồi nợ.
- Sau khi xử lý tài sản đảm bảo tiền vay, nếu khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh vẫn chưa thực hiện đúng hoặc thực hiện đủ nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng có quyền yêu cầu khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh có trách nhiệm thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ đã cam kết.
Kết luận chương 1: Chương đầu tiên của luận văn đã đưa ra những định nghĩa cơ bản về cho vay bất động sản, chính sách cho vay bất động sản và những yếu tố tác động lên những chính sách này ở các NHTM Việt Nam. Những nhận định này là nền tảng cho những cơ sở lý luận được hình thành ở các chương sau.
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM