gian tới
Trong thời gian tới, chính sách cho vay của các ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản sẽ có ảnh hưởng khơng nhỏ đặc biệt là với chính sách lãi suất và mức kỳ hạn của các khoản vay này do tác động của Thông tư 06 về tỉ lệ nguồn vốn trung, dài hạn và mức rủi ro đối với ngành bất động sản.
Một trong những mục tiêu quan trọng trong công tác điều hành chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước trong nhiều năm qua là ổn định lãi suất huy động nhằm tạo điều kiện giảm lãi suất cho vay. Tuy nhiên, trong năm 2017, mục tiêu ổn định mặt bằng lãi suất của NHNN là rất khó đạt được do năm áp lực tăng lãi suất bao gồm áp lực lạm phát cao, nhu cầu tăng lãi suất nhằm đáp ứng Thông tư 06, khả năng cao Fed sẽ tiếp tục tăng lãi suất hai lần nữa trong năm, nợ xấu vẫn chưa được giải quyết triệt để và nền kinh tế vẫn phụ thuộc nhiều vào hệ thống ngân hàng.2
Theo Thơng tư 06/2016/TT-NHNN có hiệu lực từ tháng 7 năm 2016, tỷ lệ tối đa đối với nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn của các NHTM sẽ giảm dần từ mức 60% về 50% trong năm 2017 và 40% từ năm 2018; hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay kinh doanh bất động sản cũng tăng từ 150% lên 200% từ đầu năm 2017. Tuy vậy, tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn của toàn hệ thống đến cuối năm 2016 vẫn tăng lên 35% từ mức 31,8% cuối năm trước. Cá biệt tại một số ngân hàng, tỷ lệ này đang cao sát mức trần quy định 50% (áp dụng từ đầu năm 2017) như là EIB (65%), MSB (70%), STB (62%), TCB (70%), VPB (74%),…Tính riêng nhóm NHTM cổ phần, tỷ lệ này tăng mạnh từ 36,9% lên 41,45% vào cuối quí 3-2016 (tức đã vượt quá tỷ lệ tối đa 40% sẽ áp dụng kể từ đầu năm 2018).
Hình 3.1 Năm áp lực tác động tới lãi suất năm 2017
Nguồn: research.lienvietpostbank.com.vn/nhung-ap-luc-tang-lai-suat-nam- 2017
Như vậy, ngay khi bước sang năm 2017, một số ngân hàng sẽ phải tạm dừng việc cấp thêm tín dụng trung hạn và dài hạn cho đến khi đáp ứng tỷ lệ quy định. Đối với các ngân hàng có tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn đang tiệm cận hoặc vượt mức 40%, việc cấp tín dụng trung, dài hạn trong năm 2017 cũng phải được tính tốn kỹ càng để tránh vi phạm tiêu chuẩn mới sẽ áp dụng vào năm 2018. Do đó, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn mới áp dụng từ đầu năm 2017 sẽ có tác động làm hạn chế nguồn cung tín dụng trung, dài hạn tại một số NHTM. Điều này sẽ gây ra ảnh hưởng không nhỏ tới mảng cho vay bất động sản, vốn là mảng chiếm nhiều tỉ trọng cho vay trung, dài hạn nhất trong ngân hàng.
Để giải quyết vấn đề này, các ngân hàng sẽ gia tăng nguồn vốn trung, dài hạn, chủ yếu thông qua tăng phát hành trái phiếu hoặc huy động tiết kiệm trung, dài hạn. Nhưng do lo ngại lạm phát và biến động tỷ giá, đa số người dân vẫn ưa chuộng nắm giữ vàng, đô la Mỹ và bất động sản, hoặc nếu nắm giữ tiền đồng thì
gửi tiết kiệm kỳ hạn ngắn để khi xuất hiện rủi ro hoặc cơ hội đầu tư thì có thể rút ra chuyển đổi ngay. Rủi ro kỳ hạn này đã được các ngân hàng cố gắng bù đắp bằng nhiều đợt tăng lãi suất huy động các kỳ hạn dài trong năm 2016. Nhưng giải pháp này sẽ tác động gián tiếp đến lãi suất đầu ra của NHTM.
Nhìn từ góc độ nhu cầu vốn, dư nợ trung, dài hạn đang chiếm đến 55,6% tổng dư nợ cho vay toàn hệ thống (bao gồm trái phiếu doanh nghiệp), tăng nhẹ từ mức 55,4% cuối năm 2015. Nhu cầu vay vốn trung, dài hạn cao và gia tăng là nhằm đáp ứng quá trình phục hồi và tăng trưởng kinh tế, nhưng cũng phản ánh một thực tế là thị trường cổ phiếu và trái phiếu doanh nghiệp kém phát triển. Ngoài ra, nhu cầu vay tiêu dùng và mua nhà tăng mạnh thời gian qua cũng góp phần tăng dư nợ trung, dài hạn (đường cầu tín dụng chuyển dịch sang bên phải).
Nhu cầu cao trong khi nguồn cung cho vay trung, dài hạn ngày càng bị hạn chế nên lãi suất khó mà giảm. Theo lý thuyết lãi suất thậm chí có thể sẽ tăng: lãi suất cho vay trung dài hạn i1 tăng lên i2 cho cung tín dụng TDH giảm và tiếp tục tăng lên i3 do cầu tín dụng TDH tăng.
Hình 3.2: Tác động của TT06 tới đường cung cầu tín dụng trung dài hạn và lãi suất cho vay trung dài hạn
Nguồn: research.lienvietpostbank.com.vn/nhung-ap-luc-tang-lai-suat-nam- 2017
việc tăng hệ số rủi ro lên 200% khiến các ngân hàng đang có tỷ lệ an tồn vốn (CAR) thấp phải có động thái cân nhắc giảm mức cho vay bất động sản và lựa chọn các dự án kỹ lưỡng hơn. Điều này khiến lãi suất cho vay bất động sản chịu thêm một áp lực tăng.
Ngồi ra, sự thay đổi của Thơng tư 06 so với Thơng tư 36 về cách tính các khoản nợ quá hạn vào dư nợ trung, dài hạn cũng có thể ảnh hưởng đến lãi suất cho vay trung, dài hạn trong năm 2017. Nếu như Thông tư 36 quy định các khoản tín dụng ngắn hạn được tính vào dư nợ trung, dài hạn trong trường hợp thời hạn cho vay cộng thời gian quá hạn từ 12 tháng trở lên, thì Thơng tư 06 quy định khoản tín dụng khi quá hạn sẽ ngay lập tức được tính vào dư nợ trung, dài hạn bất kể thời hạn cho vay. Từ nhiều năm nay không phải tất cả ngân hàng đều áp dụng phương thức chuyển nhóm nợ tự động (theo đúng quy định thì ngân hàng phải chuyển nợ nhóm 1 sang nhóm 2 nếu quá hạn từ 10 ngày trở lên). Thay vào đó, trước khi chuyển nhóm nợ, ngân hàng thường tiếp tục theo dõi, đốc thúc khách hàng thêm 1-2 tháng, kèm theo các biện pháp như xử lý tài sản đảm bảo, “đẩy nợ” sang ngân hàng khác, thậm chí là cho vay lại (đảo nợ). Tuy nhiên, NHNN đang có những bước đi cho thấy quan điểm giám sát ngày càng chặt chẽ trong việc xác định chất lượng tín dụng (như việc tạm dừng cho vay tái tài trợ và cho vay tuần hồn để ngăn chặn đảo nợ thơng qua Công văn số 6960 vào tháng 9-2016). Do đó, khơng loại trừ khả năng tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn năm 2017 sẽ tăng lên vì nợ quá hạn được phân loại thực chất hơn, từ đó ảnh hưởng đến lãi suất cho vay trung dài hạn.
Những thay đổi này cho thấy dấu hiệu của sự cạnh tranh khốc liệt của các ngân hàng về mặt lãi suất trong thời gian tới rất dễ có thể xảy ra.