thương mại:
Việc định giá tài sản đảm bảo tại các ngân hàng luôn chịu sự chi phối của các nhân tố. Trong đó có 4 nhân tố quan trọng nhất, đó là:
- Thơng tin của tài sản đảm bảo:
Thơng tin đóng một phần rất quan trọng đến công tác định giá, nó là cơ sở cho việc xác định giá trị của một tài sản. Thơng tin có đầy đủ, chính xác thì việc định giá mới đúng và hiệu quả. Hai yếu tố được quan tâm trong vấn đề thơng tin đó là chất lượng thông tin và việc xử lý thông tin.
Thông tin được lấy từ nhiều nguồn trong đó có 3 nguồn chủ yếu đó là từ khách hàng, từ các cơ quan có thẩm quyền và từ trung tâm thơng tin tín dụng. Việc thu thập các thơng tin từ nguồn nào, nguồn đó có đáng tin cậy khơng sẽ ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng thông tin và đến công tác định giá
Sau khi đã thu thập thông tin một cách đầy đủ và chính xác thì bước tiếp theo đó là xử lý thơng tin. Việc xử dụng thông tin như thế nào, nên đưa những thơng tin nào vào q trình định giá hay loại bỏ những thông tin nào không cần thiết cũng ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu quả định giá
- Quy trình và phương pháp định giá:
Nhân tố thứ 2 ảnh hưởng đến việc định giá tài sản đảm bảo đó là quy trình và phương pháp định giá. Có rất nhiều phương pháp định giá khác nhau, việc lựa chọn phương pháp định giá nào cho phù hợp với tài sản đảm bảo, hay phải kết hợp các phương pháp một cách chính xác sẽ ảnh hưởng đến việc định giá TSĐB. Ngoài ra,
K
thâm định viên cần thực hiện đúng và đủ các bước trong quy trình định giá, tránh định giá một cách chủ quan, câu thả dẫn đến việc định giá sai giá trị tài sản
- Trình độ, kinh nghiệm của cán bộ định giá
Việc xác định giá trị một tài sản có thể khác nhau giữa những người khác nhau phụ thuộc vào trình độ cũng như kinh nghiệm của họ. Định giá một tài sản đảm bảo ngồi trình độ chun mơn, các thâm định viên cần có những hiểu biết khác về kỹ thuật,kinh tế, pháp luật. Ví dụ như thâm định máy móc thiết bị, ngồi vấn đè chun mơn, thâm định viên còn cần những hiểu biết nhất định về các thơng số kỹ thuật. Ngồi ra, kinh nghiệm cũng là yếu tố khá quan trọng quyết định đến chất lượng định giá, nhất là khi thông tin của TSĐB là không đầy đủ và rõ ràng. - Hệ thống pháp luật về định giá
Công tác thâm định giá TSĐB luôn phải được thực hiện theo đúng pháp luật. Luật ở đây có thể do NHNN, Bộ tài chính hoặc các cơ quan thâm quyền khác ban hành kết hợp với các quy định riêng tại mỗi ngân hàng. Vì vậy, hệ thống pháp luật có đồng bộ và chặt chẽ thì việc định giá mới đem lại hiệu quả cao.
1.4. Kinh nghiệm quốc tế về định giá tài sản đảm bảo tại các ngân hàng thương mại;
Thâm định giá tài sản là một hoạt động theo yêu cầu khách quan không thể thiếu của nền kinh tế thị trường. Đây cũng làmột nghề chuyên nghiệp, với nhiều địi hỏi khắt khe cả về kiến thức chun mơn cũng như kinh nghiệm thực tiễn. Kinh nghiệm qua khảo sát thực tế ở một số nước trên thế giới (Hoa Kỳ, Úc, Trung Quốc, Anh, Canada...) và trong khu vực (Thái Lan, Singapo, Indonexia, Malaysia, Philipin...) cho thấy tại các nước này, hoạt động thâm định giá nói chung và thâm định giá TSĐB nói riêng được hình thành từ lâu và hiện đóng vai trị quan trọng góp phần thúc đây sự phát triển kinh tế xã hội của mỗi nước.
Vương Quốc Anh là một nước có nền kinh tế thị trường phát triển. Do đó từ thế kỷ thứ 18 nước Anh đã nghiên cứu và áp dụng các phương pháp định giá theo thị trường, tức là giá tài sản được xác định theo phương pháp so sánh trên thị trường . Dịch vụ định giá của Anh cũng được áp dụng cho rất nhiều lĩnh vực, phục vụ cho
K
nhu cầu quản lý của Nhà nước và các nhu cầu giao dịch của người dân, trong đó chủ yếu là các giao dịch về mua bán và thế chấp tài sản khi vay vốn tại các ngân hàng thương mại và các tổ chức tín dụng.
Cịn tại Thái Lan,để có thể tiếp cận được với các phương pháp định giá quốc tế, các nhà định giá của Thái Lan đã hợp tác rộng rãi với các tổ chức định giá của nhiều nước trên thế giới như Mỹ, Nhật Bản, Trung Quốc... Phương pháp so sánh được áp dụng rộng rãi đối với các trường hợp định giá đối với tài sản là nhà và đất đai, các phương pháp khác như chi phí/ giá thành và thu nhập (đầu tư) được sử dụng trong định giá nhà và cơng trình, tài sản trên đất, máy móc thiết bị, hàng hóa và các quyền sở hữu. Để có cơ sở áp dụng cho phù hợp với điều kiện của mình, các nhà định giá của Thái Lan cũng đã nghiên cứu các mơ hình định giá của các tổ chức của Mỹ như Viện nghiên cứu định giá (AI), Ủy ban tiêu chuẩn định giá quốc tế (IVSC) từ đó biến đổi và áp dụng cho Thái Lan. Cho đến nay, định giá tài sản tại Thái Lan được ở giai đoạn chuẩn hóa cho ngang bằng với sự phát triển của định giá quốc tế.
Bên cạnh việc đưa ra các tiêu chuẩn, Thái Lan cũng chủ trương phát triển nhiều hơn các phần mềm hỗ trợ định giá nhằm giảm bớt các chi phí định giá. Họ cũng chú ý đầu tư nhiều hơn cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin, đặc biệt là xây dựng hệ thống giá trên thị trưòng. Trong tương lai Thái lan đang hướng tới việc Nhà nước đầu tư xây dựng cơ sở dữ liệu sau đó có cơ chế cung cấp số liệu một cách thuận tiện cho cá nhân và các tổ chức định giá.
Ở Singapore có Viện định giá và các định giá viên (Hiệp hội định giá) thành lập năm 1963. Đây là một tổ chức chuyên nghiệp mang tính quốc gia duy nhất ở Singapore, đại diện cho các nhà nghiên cứu khảo sát, các nhà định giá tài sản. Ngoài ra các doanh nghiệp định giá cũng được thành lập chủ yếu dưới hình thức cơng ty trách nhiệm hữu hạn. Hiện nay có khoảng 60 cơng ty định giá tư nhân với số lượng trên 600 nhân viên có thẻ định giá, số vụ định giá của tất cả các công ty khoảng trên 6000 vụ/ năm/.
Hoạt động thẩm định giá tại Viêt Nam tuy mới ra đời chưa lâu nhưng đã có những bước tiến đáng kể với hệ thống các văn bản pháp luật, các tiêu chuẩn thẩm
K
định giá, cùng sự ra đời của các công ty thâm định giá tư nhân cũng như hiệp hội thẩm định giá Việt Nam. Trên những thành tựu đó, hoạt động thâm định giá nói chung cũng như thẩm định tài sản đảm bảo nói riêng tại các ngân hàng vẫn cịn tồn tại nhiều hạn chế như mạng lưới thẩm định giá còn mỏng, hoạt động thẩm định giá còn chưa nhiều và chưa được quan tâm đúng mức, hệ thống các văn bản pháp luật về thẩm định giá còn chưa đồng bộ và chặt chẽ, chưa có cơ sở dữ liệu chính thống cho hoạt động định giá mà chỉ dừng lại ở việc khảo sát từ thị trường và các thông tin do KH cung cấp, đội ngũ thẩm định viên cịn thiếu kinh nghiệm và trình đọ chun mơn. Từ những hạn chế đó và kinh nghiệm từ một số nước trên thế giới, chúng ta nên có những giải pháp nhằm nâng cao chất lượng thẩm định giá như mở các khóa học chuyên sâu đào tạo các cán bộ thẩm định cùng với sự cọ xát với hoạt động định giá quốc tế, hình thành một hệ thống cơ sở dữ liệu khoa học, làm cơ sở cho hoạt động định giá. Ngoài ra cũng cần xây dựng thêm các tổ chức định giá độc lập trực thuộc nhà nước và các công ty định giá tư nhân lớn như một địa chỉ tin cậy cho hoạt động định giá tài sản của mỗi KH.
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG NHỮNG SAI SÓT TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở
VIỆT NAM HIỆN NAY