Sai sót khi định giá tài sản đảm bảo bằng ngoại tệ:

2.2. Thực trạng những sai sớt trong định giá tài sản đảm bảo của các ngân hàng

2.2.2.5. Sai sót khi định giá tài sản đảm bảo bằng ngoại tệ:

Khi định giá TSĐB được đảm bảo cho khoản vay bằng ngoại tệ, các thẩm định viên thường quy đổi giá trị TSĐB sang ngoại tệ tương ứng với ngoại tệ vay của doanh nghiệp. Điều này sẽ tiềm ẩn những rủi ro nếu tỷ giá ngoại tệ không ổn định và khoản vay lại là khoản vay dài hạn. Thật vậy, trong trường hợp khoản vay ngoại tệ khó có khả năng thu hồi, các ngân hàng phải phát mãi tài sản, nếu tỷ giá quy đổi ngoại tệ tại thời điểm phát mại cao hơn tại thời điểm định giá tài sản thì giá trị tài sản quy ra VNĐ sẽ cao, vì vậy mà việc xử lý TSĐB này sẽ khá khó khăn, còn nếu tỷ giá quy đổi tại thời điểm phát mại thấp hơn so với thời điểm định giá thì NH sẽ gặp rủi ro khoongthu hồi đủ vốn.Một trường hợp cụ thể cho sai sót này đó là trường hợp định giá tại NH Agribank. TSĐB là máy móc thiết bị dùng để đảm bảo cho khoản vay ngoại tệ tương ứng là 600.000 USD của cơng ty TNHH Việt Bạn. Trong q trình thẩm định, các thẩm định viên đã mắc phải hai sai sót, thứ nhất, các cán bộ thẩm định xác định giá trị tài sản này chỉ dựa trên hóa đơn chứng từ mà không thẩm định theo giá thị trường tại thời điểm vay, thứ hai,các cán bộ định giá đã xác định giá trị TSĐB theo giá trị ngoại tệ tại thời điểm vay mà khơng tính đến sự biến động tỷ giá ngoại tệ trong tương lai để điều chỉnh giá trị TSĐB sao cho phù hợp. Cụ thể, lơ máy móc thiết bị này đã được định giá lên tới 1 triệu USD và tại thời điểm định giá là năm 2006, tỷ giá quy đổi VNĐ/USD là 16.000. Tuy nhiên đến thời điểm đáo hạn khoản vay, tức năm 2010, tỷ giá quy đổi VNĐ/USD là 21.000, điều này dẫn tới giá trị lơ hàng hóa khi quy đổi ra VNĐ ở thời điểm xử lý tài sản chênh lệch rất lớn so với thời điểm định giá, gây khó khăn trong việc phát mãi tài sản đảm bảo, NH đã phải giảm giá nhiều lần lơ máy móc thiết bị này mới có thể xử lý được.

Như vậy, có thể thấy,việc định giá tài sản đảm bảo bằng ngoại tệ luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro, các thẩm định viên nên có những dự đốn về xu hướng tỷ giá trong tương lai để có thể đưa ra mức giá phù hợp nhất, giảm thiểu rủi ro cho các ngân hàng.

K

2.2.3 Đối với tài sản đảm bảo là quyền tài sản:

Việc thế chấp bằng quyền tài sản hiện nay cịn chưa phổ biến do chưa có các quy định rõ ràng về việc thế chấp cũng như khi phát mãi tài sản thế chấp này, ngoài ra việc định giá quyền tài sản là khá khó khăn và phức tạp nên nhiều ngân hàng đã hạn chế cho vay thế chấp bằng quyền tài sản. Chính vì vậy mà việc định giá quyền tài sản tại các ngân hàng còn rất ít, các thẩm định viên khơng có trình độ, chun mơn và những kinh nghiệm trong định giá quyền tài sản nên công tác định giá quyền tài sản cũng gặp không ít những sai sót

2.2.3.1 Sai sót trong q trình thu thập và xử lý thơng tin:

Theo tiêu chuẩn thẩm định số 13, có 3 cách tiếp cận trong định giá quyền tài sản đó là: tiếp cận từ thị trường, từ chi phí và tiếp cận từ thu nhập. Theo cách tiếp cận từ thị trường, việc định giá quyền tài sản được thực hiện dựa trên cơ sở so sánh với các quyền tài sản tương tự khác được giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, do việc mua bán các quyền tài sản tại Việt Nam hiện nay chưa thật phổ biến nên khi áp dụng phương pháp này, thẩm định viên chỉ có thể tìm thấy một số quyền tài sản hạn chế để so sánh, đặc biệt, việc tìm một quyền tài sản có những đặc điểm tương tự với quyền tài sản cần thẩm định lại càng khó khăn. Vì vây, nhiều trường hợp các thẩm định viên tại ngân hàng có thể bỏ qua một số những đặc điểm này, dẫn đến việc định giá thiếu chính xác. Ngồi ra, khi điều chỉnh các tiêu chí so sánh, do chưa có hệ thống cơ sở dữ liệu chuẩn nên thường các cán bộ thẩm định chỉ ước tính một cách tương đối dựa trên kinh nghiệm thực tế sự khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định. Nhưng khác với việc định giá bất động sản hay động sản, định giá quyền tài sản cịn rất ít tại Việt Nam nên thường những cán bộ thẩm định nhất là tại các ngân hàng không có đủ những kinh nghiệm cần thiết để có thể ước tính một cách tương đối chính xác giá trị quyền tài sản.Do đó, việc định giá loại tài sản này thường khơng chính xác, khơng phản ánh được đúng giá trị của nó

2.2.3.2. Sai sót do thiếu năng lực thẩm định

Theo cách tiếp cận từ thị trường, giá trị của quyền tài sản sẽ được xác định dựa trên sự điều chỉnh giá trị của các quyền tài sản tương đồng. Như vậy, quá trình

K

điều chỉnh các yếu tố so sánh sẽ quyết định rất nhiều đến giá trị quyền tài sản. Tuy nhiên, việc điều chỉnh các yếu tố so sánh chủ yếu đều dựa vào chun mơn, trình độ và kinh nghiệm của thẩm định viên. Nên nếu thẩm định viên khơng có năng lực thẩm định tốt sẽ dễ dẫn đến việc đưa ra tỷ lệ điều chỉnh cao quá hoặc thấp quá, ảnh hưởng đến kết quả định giá.

Theo cách tiếp cận chi phí, việc xác định hao mịn vơ hình là hết sức phức tạp, việc định tuổi đời kinh tế hay ước tính các hao mịn về chức năng, về cơng nghệ, về kinh tế như thế nào địi hỏi các thẩm định viên khơng chỉ cần có trình độ chun mơn cao, mà cần có hiểu biết xã hội, nắm bắt những thay đổi thị trường để định giá chính xác. Điều này địi hỏi cần có thời gian nghiên cứu kỹ lưỡng, tuy nhiên do khối lượng công việc của thẩm định viên còn lớn cùng với việc tiếp cận kinh nghiệm thẩm định giá quốc tế cịn hạn chế nên cơng tác thẩm định giá quyền tại sản tại Việt Nam nói chung cịn nhiều sai sót, khơng sát với giá trị thực tế.

2.2.3.3. Sai sót trong việc lựa chọn phương pháp định giá

Việc chưa có một phương pháp chuẩn nào về thẩm định giá quyền tài sản cũng đẩy các cán bộ thẩm định sai sót trong q trình lựa chọn phương pháp định giá. Để định giá quyền tài sản, các thẩm định viên có thể tiếp cận từ 3 cách khác nhau, tuy nhiên mỗi cách lại có những hạn chế nhất định. Cụ thể, tiếp cận theo chi phí là dựa trên sự tích lũy những chi phí trong việc xây dựng các quyền tài sản kể từ khi bắt đầu, như chi phí quảng cáo, xúc tiến, các chiến dịch sáng tạo, những khoản lệ phí, chi phí đăng ký nhãn hiệu. Thế nhưng việc xác định giá trị quyền tài sản bằng cách này không phản ánh được khả năng sinh lời của thương hiệu trong tương lai, vì thế bất đắc dĩ mới sử dụng phương pháp này trong việc định giá thương hiệu.Cách tiếp cận theo thị trường là ước lượng giá trị quyền tài sản qua việc xem xét những hoạt động mua bán trên thị trường liên quan đến những quyền tài sản tương tự. Nhưng việc áp dụng phương pháp này ở Việt Nam, theo các chuyên gia, hiện chưa thể được, vì thị trường chưa xuất hiện các thương hiệu tương tự để so sánh, phân tích.Phương pháp tiếp cận theo thu nhập nhắm đến việc đo lường lợi ích kinh tế của thương hiệu trong việc tạo ra một khoản lợi nhuận hay dòng tiền phát

K

sinh trong tương lai. Theo đó, những quyền tài sản có thê tạo ra một mức giá bán có lợi hơn trong sự so sánh với quyền tài sản tương tự - những quyền tài sản được hiêu là khơng tốt bằng. Dù có nhiều ưu điêm, nhưng đây lại là một phương pháp khó, phức tạp, vì cần phải có nhiều thơng số. Như vậy, khơng có một phương pháp nào là hồn tồn chính xác và thuận lợi, ngồi ra cũng khơng có quy chuẩn trong việc lựa chọn phương pháp định giá đã khiến các thẩm địn viên lựa chọn sai phương pháp, dẫn đến kết quả định giá khơng cịn chính xác và đáng tin cậy.

2.2.3.4. Sai sót trong cơng tác định giá quyền tài sản là quyền bán các căn hộ hìnhthành trong tương lai: thành trong tương lai:

Khi định giá quyền tài sản là quyền bán các căn hộ hình thành trong tương lai, các thẩm định viên thường mắc phải sai sót là chỉ tính giá trị tài sản đảm bảo dựa trên doanh thu mà nó sẽ mang lại trong tương lai. Ví dụ, khi tài sản thế chấp là quyền bán 100 căn hộ hình thành trong tương lai, mỗi căn hộ dự kiến bán được với mức giá 2 tỷ. Các cán bộ thẩm định sẽ định giá cho quyền bán này chính là số căn hộ nhân (x) với tiền thu được từ việc bán căn hộ, tức là giá trị của quyền bán sẽ là 200 tỷ. Tuy nhiên, các thẩm định viên lại bỏ qua một yếu tố rất quan trọng, đó là chi phí đê xây dựng căn hộ. Bởi vì, nếu doanh nghiệp khơng có khả năng trả nợ khi hết thời gian vay và dự án xây dựng căn hộ chưa hoàn thành, NH muốn bán được căn hộ đê thu hồi vốn thì sẽ phải xây dựng hồn thiện những căn hộ này. Và vì thế, thay vì có thê thu được số tiền bán các căn hộ, ngân hàng sẽ phải chi ra thêm một số tiền đê xây dựng chúng, như vậy, số tiền thực sự mà ngân hàng thu đượ sẽ phải là doanh thu từ bán căn hộ trừ (-) chi phí đê xây dựng chúng. Do đó, thay vì các thẩm định viên định giá quyền tài sản dựa trên lợi ích mà tài sản đó mang lại thì họ phải trừ thêm cả chi phí xây dựng căn hộ đê bán, khi đó, giá trị quyền tài sản này sẽ được định giá đúng hơn, giảm thiêu rủi ro cho ngân hàng.

Ngoài ra, khi tài sản thế chấp là quyền bán các căn hộ hình thành trong tương lai do nhiều bên góp vốn cùng hợp tác, nhưng chỉ có 1 chủ đầu tư đem thế chấp đê vay ngân hàng. Nhiều thẩm định viên đã định giá ngay quyền bán của tất cả các căn hộ này, nhưng thực chất tài sản thế chấp lại chỉ là quyền bán căn hộ do chủ đầu tư

K

này góp vốn (tức là số căn hộ hình thành trong tương lai được thế chấp tương ứng với số vốn góp của chủ đầu tư này mà khơng phải là quyền bán tồn bộ các căn hộ). Vì vậy, trong quá trình thẩm định quyền tài sản này, thẩm định viên nên thận trọng xem xét kỹ số căn hộ mà chủ đầu tư này có quyền sở hữu, sau đó xác định giá trị quyền bán các căn hộ này, có như vậy,kết quả định giá mới chính xác được.

2.3. Các nguyên nhân gây ra những sai sớt trong định giá tài sản đảm bảo cuảcác ngân hàng thương mại Việt Nam thời gian qua các ngân hàng thương mại Việt Nam thời gian qua

2.3.1. Nguyên nhân khách quan:

- Nguyên nhân đầu tiên dẫn đến việc định giá tài sản đảm bảo sai đó là nguyên nhân đến từ phía KH. KH khi đến ngân hàng ln muốn có thể vay được số

vốn mà họ mong muốn. Còn NH sẽ cho KH vay phù hợp với nhu cầu của KH và dựa trên tỷ lệ phần trăm nhất định trên gí trị TSĐB. Tuy nhiên trong nhiều trường hợp, TSĐB của KH không đủ điều kiện để vay vốn tại ngân hàng hoặc giá trị TSĐB không đủ để họ có thể vay được số tiền cần thiết cho nhu cầu của họ. Chính vì điều này mà nhiều KH đã gian lận trong việc khai báo tài sản đảm bảo. Họ có thể làm giả giấy tờ về quyền sở hữu TSĐB hay số liệu TSĐB, khai báo sai làm tăng giá trị TSĐB như: khai tăng diện tích đất, khai khống các TS trên đất, hệ thống cơ sở hạ tầng, điện nước, trang thiết bị,khai sai lệch số năm sử dụng hữu ích của TS là máy móc thiết bị, phương tiện vận tải, khai sai chất lượng hàng hóa... Điều này đã có những ảnh hưởng khơng nhỏ đễn q trình định giá tại các ngân hàng, đặc biệt là khi các thẩm định viên thường dựa trên những khai báo của KH mà khơng có sự kiểm chứng thực tế cẩn thận.

- Nguyên nhân thứ hai đến từ sự bất ổn của môi trường kinh tế. Hầu như hiện

nay, việc định giá TSĐB được áp dụng theo phương pháp so sánh. Vì vậy, cơ sở quan trọng của việc định giá chính là thơng tin, các thơng tin này thường được thu thập trên thị trường trong vòng một năm trở lại kể từ thời điểm định giá nên chúng đều mang tính chất lịch sử. Tuy nhiên, khi mà thị trường biến động nhanh chóng, các số liệu này trở nên lạc hậu, khơng phù hợp với thị trường nữa. Khi đó, việc các

K

cán bộ thẩm định sử dụng các số liệu này sẽ dẫn đến kết quả định giá khơng cịn đúng với giá trị thực của nó.

- Nguyên nhân thứ ba đến từ hệ thống các văn bản pháp luật về định giá.

Nghề thẩm định giá của Việt Nam mới xuất hiện từ những năm 1993-1994 của thế kỷ trước, còn khá non trẻ so với các nước trong khu vực và trên thế giới. Hệ thống pháp luật định giá cũng chỉ mới ra đời từ năm 2002, khi Pháp lệnh Giá được ban hành và có hiệu lực. Tiếp đó, nghị định số 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ về thẩm định giá ra đời ngày 03/8/2005 và sau đó là việc ban hành các Thơng tư và Quyết định của Bộ Tài chính liên quan đến hoạt động thẩm định giá có thể coi là một bước đánh dấu sự phát triển của nghề thẩm định giá ở Việt Nam. Từ 2007 đến nay, khi nhà nước ban hành hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam với các nguyên tắc, phương pháp, quy trình định giá chuẩn, hoạt động định giá đã có những bước tiến đáng kể. Tuy nhiên, các tiêu chuẩn thẩm định giá cịn rời rạc, chưa có sự đồng bộ và thống nhất. Hơn nữa do công tác thẩm định giá chưa được quan tâm đúng mức, thậm chí cịn có sự lẫn lộn giữa định giá với thẩm định giá; thẩm định dự án,... dẫn đến mỗi Bộ, ngành được giao quản lý có những thiết kế khác nhau về cơ chế quản lý, điều hành từ đó làm nảy sinh những xung đột trong thực hiện, chồng chéo trong quản lý.Ngoài ra,một số văn bản hiện hành của Nhà nước liên quan đến một số lĩnh vực hoạt động và hướng dẫn thực hiện thẩm định giá cũng cần được tiếp tục nghiên cứu, chẳng hạn: xác định giá trị tài sản vơ hình như lợi thế thương mại, giá trị thương hiệu, phát minh sáng chế...

- Nguyên nhân thứ tư là do nguồn lực thẩm định giá còn hạn chế về cả số lượng và chất lượng .Theo số liệu tại thông báo số Số 38/TB-BTC ngày 20/1/2015

,thông báo số 74/TB-BTCngày 27/1/2015, thông báo số 194/TB-BTC ngày 23/3/2015 và 220/TB-BTC ngày 3/4/2015 của Bộ Tài chính thì ở nước ta mới có 811 thẩm định viên và 171 doanh nghiệp được công nhận đủ điều kiện hành nghề. Mặt khác, phần lớn những người tham gia vào hoạt động TĐG (thẩm định giá) đều có xuất phát điểm từ các ngành Tài chính ngân hàng và lĩnh vực khoa học nghệ thuật, rất ít người được đào tạo một cách chính quy về TĐG. Chính điều này khiến

K

cho hoạt động định giá tại Việt Nam nói chung và ở các ngân hàng nói riêng trở nên khơng hiệu quả.

- Nguyên nhân thứ năm, nguyên nhân đến từ vấn đề thông tin.Về mặt thông tin,hiện nay, hầu hết các ngân hàng đều chưa xây dựng được hệ thống dữ liệu có khả năng đáp ứng được nhu cầu thẩm định giá, việc thu thập dữ liệu thông tin thị