Sai sót do định giá tài sản thiếu khách quan

2.2. Thực trạng những sai sớt trong định giá tài sản đảm bảo của các ngân hàng

2.2.2.1. Sai sót do định giá tài sản thiếu khách quan

Theo quy định tại Điều 8, Nghị định 178/1999/NĐ-CP, ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay các TCTD có quy định “Đối với tài sản bảo đảm tiền vay không

phải là quyền sử dụng đất, thì việc xác định giá trị tài sản bảo đảm tiền vay do các bên thoả thuận, hoặc thuê tổ chức tư vấn, tổ chức chuyên môn xác định trên cơ sở giá thị trường tại thời điểm xác định, có tham khảo đến các loại giá như giá quy

định của nhà nước (nếu có), giá mua, giá trị cịn lại trên sổ sách kế toán và các yếu tố khác về giá”.Trên thực tế, chỉ khi giá trị của TSĐB là động sản lớn thì các ngân

hàng mới thuê tổ chức tư vấn, tổ chức chuyên môn xác định giá trị, còn khi giá trị của TSĐB động sản nhỏ thì các thẩm định viên của ngân hàng thường thỏa thuận với KH, chính vì thế mà việc định giá trị loại TSĐB này thường khơng chính xác, thiếu cơ sở và mang tính chủ quan.

2.2.2.2. Sai sót liên quan đến tính hao mịn động sản

Khi một khách hàng vay là doanh nghiệp vừa và nhỏ kinh doanh trong lĩnh vực xây dựng, TSĐB có thể là các loai phương tiện vận tải, các loại máy như: xe

tải, xe ben, máy ủi, máy xúc, ô tô... Các loại xe này thường được nhập khẩu từ Trung Quốc, Nhật Bản., được sản xuất từ khá lâu hoặc có thể đã qua sử dụng. Loại tài sản này thường có thời gian khấu hao khá lâu, tuy nhiên chúng lại rất nhanh lạc hậu. Khi thẩm định viên định giá tài sản theo phương pháp chi phí, tài sản khi đó vẫn được xác định giá trị là đảm bảo cho khoản vay, nhưng thực tế đến khi hết thời hạn cho vay, doanh nghiệp không trả được nợ, buộc các ngân hàng phải phát mại TSTC, nhưng do đã lỗi thời, lạc hậu, giá trị của tài sản này khơng cịn có thể bù lại khoản vay mà KH khơng có khả năng chi trả. Đó là do khi định giá TSĐB này, các thẩm định viên chỉ tính khấu hao tại thời điểm vay tức chỉ định giá TSĐB tại thời

điểm vay, còn khấu hao trong tương lai trong suốt thời gian vay vốn lại khơng được tính đến. Bên cạnh đó, do khơng kiểm tra kỹ lưỡng khâu thẩm định tài sản, các thẩm định viên có thể bỏ qua thời hạn cịn lại của tài sản đảm bảo. Chẳng hạn, TSĐB chỉ còn thời hạn sử dụng còn lại là 5 năm, nhưng khoản vay lại có giá trị đến 6 năm. Như vậy nếu phải phát mãi tài sản thì ngân hàng cũng chỉ thu được phế liệu mà thôi.

Cũng theo phương pháp chi phí, trong q trình ước tính hao mịn của TSĐB là máy móc thiết bị, phương tiện vận tải, việc ước tính hao mịn hữu hình địi hỏi các thẩm định viên phải nắm chắc các đặc điểm, thông số kỹ thuật của tài sản, cịn hao mịn vơ hình được ước tính căn cứ vào thực tế giá bán trên thị trường gắn với đặc điểm kinh tế kĩ thuật của tài sản. Vì vậy, việc này địi hỏi các thẩm định viên cần phải có trình độ chun mơn và am hiểu về loại tài sản này. Tuy nhiên, như đã nói ở trên, việc định giá TSĐB có giá trị thấp sẽ được ngân hàng thực hiện, mà những thẩm định viên tại các ngân hàng lại khơng có chun mơn hay hiểu biết về các thơng số kỹ thuật này. Ngồi ra , việc xác định hao mòn dựa trên giá cả thị trường nên mang nhiều tính chủ quan, dẫn đến kết quả định giá có thể khơng chính xác.

2.2.2.3. Sai sót trong q trình thu thập và xử lý thơng tin

Giống như định giá BĐS, việc định giá động sản theo phương pháp so sánh lấy giá trị thị trường của các động sản tương tự làm cơ sở xác định giá trị cịn nhiều sai sót và hạn chế. Thơng thường, các thẩm định viên sẽ lấy các thông tin về giá bán các động sản tương tự đang được giao dịch trên thị trường, các nguồn thơng tin này có thể là từ các trang web mua bán trực tuyến, các tờ báo, hay tạp chí hoặc có thể thu thập trực tiếp tại nơi bán. Tuy nhiên, các thông tin này thường không được kiểm chứng kỹ lưỡng và khơng có cơ sở rõ ràng. Mặt khác, khi điều chỉnh sự khác biệt giữa động sản so sánh và động sản mục tiêu, tỷ lệ điều chỉnh thường chỉ được ước lượng dựa trên kinh nghiệm của các thẩm định viên mà khơng có cở sở khoa học khách quan nào nên đơi khi sẽ dẫn đến sai sót trong định giá TSĐB.

K

2.2.2.4. Sai sót do thẩm định viên chủ quan, thiếu cẩn trọng

Đối với động sản là hàng hóa, việc thẩm định giá trị loại tài sản này là rất khó, mặt khác TSTC là hàng hóa của doanh nghiệp lại rất đa dạng: ngũ cốc, đường, cà phê, sắt thép, xi măng..., số lượng hàng hóa cũng rất lớn,các thẩm định viên phải định giá từng loại mặt hàng cũng như phải xem xét kỹ thời gian bảo quản của chúng. Vì vậy, họ thường định giá bằng cách xem xét các hóa đơn mua bán hàng , báo cáo lượng hàng tồn kho của KH mà bỏ qua quy trình, khơng có sự thẩm định kỹ thực tế, nếu có chăng, cũng chỉ thẩm định bằng cách chọn mẫu và ước tính các số liệu theo báo cáo của DN chứ khơng có sự thẩm định một cách chi tiết và kỹ lưỡng. Điều này tiềm ẩn rủi ro rất lớn nếu giá trị thực sự của các loại hàng hóa thế chấp tại NH nhỏ hơn so với giá trị định giá. Thực tế, sai sót này đã xảy ra đối với rất nhiều khoản vay tại các ngân hàng, thậm chí ngay cả những ngân hàng lớn. Điển hình là vụ việc ba ngân hàng là Ngân hàng TMCP Ngoại thương Kiên Giang, Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội Kiên Giang và Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Kiên Giang bị ông Cao Hương Thiên- công ty Mai Sao lừa đảo chiếm đoạt 23,3 tỷ đồng. Nguyên nhân của vụ việc này là do công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo là hàng tồn kho tại các ngân hàng này không được thực hiện cẩn thận và đúng quy trình.Trong quá trình thẩm định, các NH chỉ kiểm tra hàng tồn kho bằng cách chọn mẫu, ước tính số liệu theo báo cáo của Cơng ty. Ngồi ra,các NH này cũng khơng kiểm tra vào thời điểm ký kết hợp đồng, Công ty đã thế chấp hàng tồn kho này với ngân hàng khác hay chưa. Từ đó tạo điều kiện cho ơng Cao Hương Thiên dùng một loại tài sản là hàng tồn kho đi thế chấp vay vốn ở nhiều ngân hàng và dùng chứng từ khống để giải trình mục đích sử dụng vốn. Kết quả là, khi công ty này làm ăn thua lỗ và khơng có khả năng trả nợ, các ngân hàng khơng thể thu hồi lại vốn do giá trị hàng tồn kho thấp hơn so với giá trị được định giá, hơn nữa lại được thế chấp tại nhiều ngân hàng khác nhau nên việc thu hồi vốn tại các ngân hàng sẽ càng khó khăn.

Qua vụ việc trên có thể thấy, việc định giá TSĐB là hàng hóa tại các ngân hàng vẫn cịn chưa được thực hiện một cách cẩn trọng, cơng tác định giá hàng hóa

K

cịn bị bng lỏng, dựa nhiều vào thơng tin do khách hàng cung cấp nên rất dễ gây ra những sai sót trong q trình định giá làm ảnh hưởng đến kết quả định giá.

2.2.2.5. Sai sót khi định giá tài sản đảm bảo bằng ngoại tệ:

Khi định giá TSĐB được đảm bảo cho khoản vay bằng ngoại tệ, các thẩm định viên thường quy đổi giá trị TSĐB sang ngoại tệ tương ứng với ngoại tệ vay của doanh nghiệp. Điều này sẽ tiềm ẩn những rủi ro nếu tỷ giá ngoại tệ không ổn định và khoản vay lại là khoản vay dài hạn. Thật vậy, trong trường hợp khoản vay ngoại tệ khó có khả năng thu hồi, các ngân hàng phải phát mãi tài sản, nếu tỷ giá quy đổi ngoại tệ tại thời điểm phát mại cao hơn tại thời điểm định giá tài sản thì giá trị tài sản quy ra VNĐ sẽ cao, vì vậy mà việc xử lý TSĐB này sẽ khá khó khăn, cịn nếu tỷ giá quy đổi tại thời điểm phát mại thấp hơn so với thời điểm định giá thì NH sẽ gặp rủi ro khoongthu hồi đủ vốn.Một trường hợp cụ thể cho sai sót này đó là trường hợp định giá tại NH Agribank. TSĐB là máy móc thiết bị dùng để đảm bảo cho khoản vay ngoại tệ tương ứng là 600.000 USD của cơng ty TNHH Việt Bạn. Trong q trình thẩm định, các thẩm định viên đã mắc phải hai sai sót, thứ nhất, các cán bộ thẩm định xác định giá trị tài sản này chỉ dựa trên hóa đơn chứng từ mà không thẩm định theo giá thị trường tại thời điểm vay, thứ hai,các cán bộ định giá đã xác định giá trị TSĐB theo giá trị ngoại tệ tại thời điểm vay mà khơng tính đến sự biến động tỷ giá ngoại tệ trong tương lai để điều chỉnh giá trị TSĐB sao cho phù hợp. Cụ thể, lơ máy móc thiết bị này đã được định giá lên tới 1 triệu USD và tại thời điểm định giá là năm 2006, tỷ giá quy đổi VNĐ/USD là 16.000. Tuy nhiên đến thời điểm đáo hạn khoản vay, tức năm 2010, tỷ giá quy đổi VNĐ/USD là 21.000, điều này dẫn tới giá trị lơ hàng hóa khi quy đổi ra VNĐ ở thời điểm xử lý tài sản chênh lệch rất lớn so với thời điểm định giá, gây khó khăn trong việc phát mãi tài sản đảm bảo, NH đã phải giảm giá nhiều lần lơ máy móc thiết bị này mới có thể xử lý được.

Như vậy, có thể thấy,việc định giá tài sản đảm bảo bằng ngoại tệ luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro, các thẩm định viên nên có những dự đốn về xu hướng tỷ giá trong tương lai để có thể đưa ra mức giá phù hợp nhất, giảm thiểu rủi ro cho các ngân hàng.

K

2.2.3 Đối với tài sản đảm bảo là quyền tài sản:

Việc thế chấp bằng quyền tài sản hiện nay cịn chưa phổ biến do chưa có các quy định rõ ràng về việc thế chấp cũng như khi phát mãi tài sản thế chấp này, ngoài ra việc định giá quyền tài sản là khá khó khăn và phức tạp nên nhiều ngân hàng đã hạn chế cho vay thế chấp bằng quyền tài sản. Chính vì vậy mà việc định giá quyền tài sản tại các ngân hàng cịn rất ít, các thẩm định viên khơng có trình độ, chun mơn và những kinh nghiệm trong định giá quyền tài sản nên công tác định giá quyền tài sản cũng gặp khơng ít những sai sót

2.2.3.1 Sai sót trong q trình thu thập và xử lý thơng tin:

Theo tiêu chuẩn thẩm định số 13, có 3 cách tiếp cận trong định giá quyền tài sản đó là: tiếp cận từ thị trường, từ chi phí và tiếp cận từ thu nhập. Theo cách tiếp cận từ thị trường, việc định giá quyền tài sản được thực hiện dựa trên cơ sở so sánh với các quyền tài sản tương tự khác được giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, do việc mua bán các quyền tài sản tại Việt Nam hiện nay chưa thật phổ biến nên khi áp dụng phương pháp này, thẩm định viên chỉ có thể tìm thấy một số quyền tài sản hạn chế để so sánh, đặc biệt, việc tìm một quyền tài sản có những đặc điểm tương tự với quyền tài sản cần thẩm định lại càng khó khăn. Vì vây, nhiều trường hợp các thẩm định viên tại ngân hàng có thể bỏ qua một số những đặc điểm này, dẫn đến việc định giá thiếu chính xác. Ngồi ra, khi điều chỉnh các tiêu chí so sánh, do chưa có hệ thống cơ sở dữ liệu chuẩn nên thường các cán bộ thẩm định chỉ ước tính một cách tương đối dựa trên kinh nghiệm thực tế sự khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định. Nhưng khác với việc định giá bất động sản hay động sản, định giá quyền tài sản cịn rất ít tại Việt Nam nên thường những cán bộ thẩm định nhất là tại các ngân hàng khơng có đủ những kinh nghiệm cần thiết để có thể ước tính một cách tương đối chính xác giá trị quyền tài sản.Do đó, việc định giá loại tài sản này thường khơng chính xác, khơng phản ánh được đúng giá trị của nó

2.2.3.2. Sai sót do thiếu năng lực thẩm định

Theo cách tiếp cận từ thị trường, giá trị của quyền tài sản sẽ được xác định dựa trên sự điều chỉnh giá trị của các quyền tài sản tương đồng. Như vậy, quá trình

K

điều chỉnh các yếu tố so sánh sẽ quyết định rất nhiều đến giá trị quyền tài sản. Tuy nhiên, việc điều chỉnh các yếu tố so sánh chủ yếu đều dựa vào chun mơn, trình độ và kinh nghiệm của thẩm định viên. Nên nếu thẩm định viên khơng có năng lực thẩm định tốt sẽ dễ dẫn đến việc đưa ra tỷ lệ điều chỉnh cao quá hoặc thấp quá, ảnh hưởng đến kết quả định giá.

Theo cách tiếp cận chi phí, việc xác định hao mịn vơ hình là hết sức phức tạp, việc định tuổi đời kinh tế hay ước tính các hao mịn về chức năng, về công nghệ, về kinh tế như thế nào địi hỏi các thẩm định viên khơng chỉ cần có trình độ chun mơn cao, mà cần có hiểu biết xã hội, nắm bắt những thay đổi thị trường để định giá chính xác. Điều này địi hỏi cần có thời gian nghiên cứu kỹ lưỡng, tuy nhiên do khối lượng cơng việc của thẩm định viên cịn lớn cùng với việc tiếp cận kinh nghiệm thẩm định giá quốc tế cịn hạn chế nên cơng tác thẩm định giá quyền tại sản tại Việt Nam nói chung cịn nhiều sai sót, khơng sát với giá trị thực tế.

2.2.3.3. Sai sót trong việc lựa chọn phương pháp định giá

Việc chưa có một phương pháp chuẩn nào về thẩm định giá quyền tài sản cũng đẩy các cán bộ thẩm định sai sót trong quá trình lựa chọn phương pháp định giá. Để định giá quyền tài sản, các thẩm định viên có thể tiếp cận từ 3 cách khác nhau, tuy nhiên mỗi cách lại có những hạn chế nhất định. Cụ thể, tiếp cận theo chi phí là dựa trên sự tích lũy những chi phí trong việc xây dựng các quyền tài sản kể từ khi bắt đầu, như chi phí quảng cáo, xúc tiến, các chiến dịch sáng tạo, những khoản lệ phí, chi phí đăng ký nhãn hiệu. Thế nhưng việc xác định giá trị quyền tài sản bằng cách này không phản ánh được khả năng sinh lời của thương hiệu trong tương lai, vì thế bất đắc dĩ mới sử dụng phương pháp này trong việc định giá thương hiệu.Cách tiếp cận theo thị trường là ước lượng giá trị quyền tài sản qua việc xem xét những hoạt động mua bán trên thị trường liên quan đến những quyền tài sản tương tự. Nhưng việc áp dụng phương pháp này ở Việt Nam, theo các chuyên gia, hiện chưa thể được, vì thị trường chưa xuất hiện các thương hiệu tương tự để so sánh, phân tích.Phương pháp tiếp cận theo thu nhập nhắm đến việc đo lường lợi ích kinh tế của thương hiệu trong việc tạo ra một khoản lợi nhuận hay dòng tiền phát

K

sinh trong tương lai. Theo đó, những quyền tài sản có thê tạo ra một mức giá bán có lợi hơn trong sự so sánh với quyền tài sản tương tự - những quyền tài sản được hiêu là khơng tốt bằng. Dù có nhiều ưu điêm, nhưng đây lại là một phương pháp khó, phức tạp, vì cần phải có nhiều thơng số. Như vậy, khơng có một phương pháp nào là hồn tồn chính xác và thuận lợi, ngồi ra cũng khơng có quy chuẩn trong việc lựa chọn phương pháp định giá đã khiến các thẩm địn viên lựa chọn sai phương pháp, dẫn đến kết quả định giá khơng cịn chính xác và đáng tin cậy.

2.2.3.4. Sai sót trong cơng tác định giá quyền tài sản là quyền bán các căn hộ hìnhthành trong tương lai: thành trong tương lai:

Khi định giá quyền tài sản là quyền bán các căn hộ hình thành trong tương