2.1. Khái quát thực trạng định giá tài sản đảm bảo của các ngân hàng thương
2.1.2.1. Đối với tài sản đảm bảo là bất động sản
TSĐB là BĐS luôn chiếm tỷ lệ rất lớn tại các ngân hàng, nó thường chiếm khoảng 60% tỷ trọng trong giá trị TSĐB tại các NHTM. Vì vậy, cơng tác định giá BĐS thế chấp luôn được các ngân hàng quan tâm và thực hiện nhiều nhất. Hiện nay, các ngân hàng thường sử dụng 3 phương pháp chính để định giá tài sản đảm bảo đó là phương pháp thu nhập, so sánh và chi phí.
- Phương pháp so sánh:
Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế. Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu được coi là hồn tồn có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được.
Các bước tiến hành:
❖ Bước 1: Tìm kiếm thị trường về những bất động sản đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như: kiểu cách, điều kiện mơi trường, vị trí,...
❖ Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu.
❖ Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản để so sánh thích hợp nhất, thường lấy từ 3 đến 6 bất động sản để so sánh.
❖ Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản chứng cớ. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau,tiến hành điều chỉnh giá của bất động sản.
❖ Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản mục tiêu trên cơ sở giá của các bất động sản đã được điều chỉnh.
- Phương pháp thu nhập
Được xây dựng chủ yếu trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích trong tương lai. Theo đó, nếu biết trước th nhập mà bất động sản tạo ra hàng năm, thì có thể tìm được giá trị của bất động sản, nó tương ứng với giá vốn phải đầu tư để tạo ra các khoản thu nhập đó.
Các bước tiến hành:
❖ Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng mà bất động sản mang lại, có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập
❖ Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như: chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp...
❖ Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi suất thích hợp dùng để tính tốn, cơng việc này có thể dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các bất động sản tương tự.
❖ Bước 4: Dùng cơng thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của bất động sản mục tiêu
- Phương pháp chi phí
Là phương pháp được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên tắc thay thế. Theo nguyên tắc này, giá trị của bất động sản mục tiêu tương đương với chi phí làm ra một bất động sản giống như vậy và co đây như một vật thay thế.
Các bước tiến hành:
❖ Bước 1:Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc bất động sản bằng cách coi nó là đất trống và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất.
❖ Bước 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những cơng trình hiện có trên đất.
❖ Bước 4: Ước tính giá trị của cơng trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của cơng trình.
❖ Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước tính của mảnh đất với giá trị ước tính của cơng trình.
- Phương pháp thặng dư
Là phương pháp đặc biệt của phương pháp đầu tư. Nó địi hỏi phải qn triệt đủ 5 nguyên tắc định giá tài sản, trong đó ngun tắc đóng góp giữ vai trị chủ đạo. Theo đó, giá trị của một bất động sản được xác định trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
Các bước tiến hành:
❖ Bước 1: Xác định các sử dụng cao nhất và tốt nhất cho bất động sản mục tiêu, có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
❖ Bước 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp đầu tư.
❖ Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển bao gồm: chi pí xây dựng, chi phí tài chính, các chi phí khác liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng.
❖ Bước 4: Xác định giá trị còn lại bằng cách lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển.
❖ Bước 5: Xác định giá trị bất động sản mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của bất động sản gồm các giả định về pháp lý, thuế chuyển nhượng bất động sản, chi phí tài chính và lợi nhuận có liên quan.
Mỗi phương pháp đều có những ưu, nhược điểm nhất định. Tùy từng trường hợp cụ thể mà các thẩm định viên lựa chọn các phương pháp phù hợp nhất hoặc có thể kết hợp các phương pháp để xác định chính xác giá trị của TSĐB.
K
2.1.2.2. Đối với tài sản đảm bảo là động sản:
Động sản được hiểu là những tài sản không phải là bất động sản. Các động sản hiện nay được thế chấp phổ biến tại các ngân hàng bao gồm: máy móc thiết bị, hàng hóa và phương tiện vận tải.
Thẩm định giá động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp
Các phương pháp định giá động sản thường được sử dụng tại các ngân hàng:
a. Đối với máy móc thiết bị, phương tiện vận tải: - Phương pháp so sánh trực tiếp:
Bước 1: Xác định nguồn thu nhập thơng tin và tìm kiếm thơng tin về máy, thiết bị,
phương tiện vận tải cùng loại có thể so sánh, được giao dịch phổ biến trên thị trường và có tính hữu ích tương đương với tài sản thẩm định giá.
Yêu cầu trong bước này thẩm định viên phải xác định được:
> MMTB (Máy móc thiết bị), PTVT( phương tiện vận tải) so sánh có cùng nguyên lý, đặc điểm cấu tạo, tính hữu ích với tài sản thẩm định giá; có cơng suất, năm sản xuất, hãng và nước sản xuất,.. .có thể so sánh với tài sản thẩm định giá
> MMTB, PTVT được sử dụng để so sánh có giá mua, bán và các thông tin kinh tế- kỹ thuật được công khai trên thị trường. Các thông tin này phải được kiểm chứng, đáng tin cậy.
Bước 2: Kiểm tra, đánh giá các thông tin thu thập được. Xác định những thơng tin
có thể dùng để so sánh. Trên cơ sở nắm dược các đặc tính, thơng số kỹ thuật của tài sản, thẩm định viên thu thập các thông tin về tài san tương tự được mua bán trên thị trường hoặc Nh dữ liệu của mình.
Bước 3: Phân tích và điều chỉnh sự khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm
định giá. Nhận định và đánh giá ưu nhược điểm của những khác biệt đó
Bước 4: Đánh giá tình hình thị trường và những nhân tố ảnh hưởng đến giá và ước
K
Bước 5: Ước tính giá trị thị trường của tài sản thẩm định giá từ giá đã được điều
chỉnh.
- Phương pháp chi phí:
Bước 1: Đánh giá tồn diện về tình trạng MMTB, PTVT cần thẩm định.
Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để chế tạo MMTB, PTVT mới hoặc tương tự Bước 3: Ước tính tổng số tiền khấu hao tích lũy của MMTB, PTVT cần thẩm định
(kể cả hao mịn vơ hình).
Bước 4: Ước tính kết quả thẩm định giá bằng cách lấy tổng chi phí hiện tại để chế
tạo trừ đi (-) khấu hao tích luỹ.
- Phương pháp thu nhập hay đầu tư:
Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm của MMTB, PTVT Bước2: Ước tính chi phí để đầu tư mới hoặc chi phí tạo nên thu nhập Bước 3: Ước tính lãi suất vốn hố
Bước 4: Dùng cơng thức chuyển hố dịng tiền để ước tính giá trị thị trường của
máy móc thiết bị, phương tiện vận tải b. Đối với hàng hóa
- Phương pháp so sánh:
Bước 1. Xác định tổng quát về hàng hóa cần định giá (số lượng, chủng loại, đặc
điểm và các thông số kinh tế - kỹ thuật chủ yếu, thời gian sử dụng, thực trạng tại thời điểm định giá và các thông tin khác); xác định các yếu tố so sánh chủ yếu có ảnh hưởng nhiều nhất đến giá hàng hóa cần định giá
Bước 2.Nghiên cứu thị trường, thu thập thông tin về mức giá và các thông tin liên
quan đến mức giá của hàng hố tương tự trên thị trường phân tích các nguồn thơng tin để lựa chọn ít nhất ba (03) hàng hố tương tự làm hàng hố so sánh (nếu có). Trường hợp khơng có đủ ba (03) hàng hố tương tự làm hàng hố so sánh, thì thực hiện so sánh theo số lượng thực tế thu thập được.
Bước 3. Phân tích mức giá và các thơng tin liên quan của hàng hóa tương tự; phân
tích các yếu tố so sánh chủ yếu tác động đến giá hàng hóa cần định giá. - Phương pháp chi phí
Lợi nhuận + dự kiến (nếu + có) Giá vốn Giá hàng , = nhập khẩu + hóanhập khẩu (GV) Thuế tiêu thụ đặc biệt (nếu có) Thuế giá trị gia tăng,thuế khác(nếucó) Thuế giá trị gia tăng, thuế khác(nếu có) + Lợi nhuận dự kiến (nếu có) + +
Đối với hàng hóasản xuất trong nước:
Giá hàng hóasản xuất trong nước xác định theo cơng thức sau: Giá hàng
Giá thành hóasản xuất =
tồn bộ (Z) trong nước
Đối với hàng hóa nhập khẩu:
Giá hàng hóa nhập khẩu xác định theo cơng thức sau: Chi phí bán hàng, chi
phí quản lý doanh nghiệp, chi phí tài
chính (nếu có)