2.2. Thực trạng những sai sớt trong định giá tài sản đảm bảo của các ngân hàng
2.2.1.4 Sai sót liên quan đến định giá tài sản đảm bảo là các bất động sản đặc
> Đối với bất động sản là quyền sử dụng đất thuê:
Liên quan đến tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thuê, theo điều 175 Luật Đất đai sồ 45/2013/QH13 thì các tổ chức, doanh nghiệp cỏ thể sử dụng tài sản là quyền sử dụng đất thuê của Nhà nước để thế chấp tại các tổ chức tín dụng nhằm mục đích vay vồn phục vụ sản xuất kinh doanh, mở rộng sản xuất. Tuy nhiên khi nhận loại TSĐB này, NH có thể gặp nhiều rủi ro và dễ mắc phải sai sỏt khi thẩm định giá.Vì,thơng thường hợp đồng th đất của các cơng ty với thời hạn thuê khoảng 50 năm, tiền th có thể thanh tốn thành nhiều đợt khác nhau nhưng khi
K
câp GCNQSDĐ cho DN( doanh nghiệp), cơ quan Nhà nước lại ghi nhận thời hạn sử dụng đât tương ứng với thời hạn thuê trong hợp đồng. Do đó nếu khơng chú ý thì NH (thậm chí cả các cơ quan tư vân thẩm định giá chuyên nghiệp) sẽ định giá tài sản thế châp với toàn bộ thời gian thuê (50 năm) mà không quan tâm đến việc thời gian bên thuê đã nộp tiền thuê đât, điều này dẫn đến khi cơ quan thuê đât châm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn (được cho phép trong Hợp đồng) thì tài sản thế châp tại các NH sẽ khơng cịn giá trị, như vậy rât dễ gây thiệt hại cho NH. Vì thế, khi thẩm định loại TSĐB này, các thẩm định viên nên xem xét cẩn trọng để tránh mắc những sai lầm như trên.
Ngồi ra, một sai sót trong định giá quyền sử dụng đât thuê đó là sử dụng sai phương pháp định giá.Một số cán bộ định giá do thiếu kinh nghiệm hay do cố ý đã áp dụng sai phương pháp trong quá trình định giá quyền sử dụng đât. Ví dụ, khi định giá quyền sử dụng đât thuê là sân gôn, nhiều cán bộ thẩm định đã định giá theo phương pháp so sánh, lây đơn giá của một mảnh đât sản xt phi nơng nghiệp nhân với diện tích của sân gơn để tính giá trị. Tuy nhiên, mảnh đât này lại khơng hề tương đồng với đât sân gơn, do diện tích của mảnh đât này chỉ có 20.000 m2 trong khi diện tích đât sân gơn là 1.000.000 m2, đây là chưa kể mục đích sử dụng của hai miếng đât này là hồn tồn khác nhau. Vì vây, khơng thể sử dụng phương pháp so sánh trong trường hợp này mà phương pháp tốt nhât để định giá đó là phương pháp thặng dư. Theo đó, việc định giá đât sẽ được tính bằng cách tính lợi ich thu được khi cho thuê sân gôn hay bán thẻ hội viên..trừ đi các chi phí có liên quan. Như vậy, kết quả định giá chỉ có thể chính xác khi thẩm định viên áp dụng đúng phương pháp định giá cho mỗi loại tài sản khác nhau.
> Đối với bất động sản là đất ở xen lẫn đất vườn:
Khi định giá một mảnh đât mà có cả đât ở và đât vườn, các thẩm định viên thường định giá sai do không xác định tỷ lệ giữa đât ở và đât vườn mà thường chỉ định giá trị mảnh đât theo giá của một loại đât. Ví dụ, một mảnh đât được thế châp có cả đât ở và đât vườn,tổng diện tích đât là 100m2,diện tích đât ở là 40m2, diện tích đât vườn là 60m2. Các thẩm định viên định giá mảnh đât này bằng cách lây đơn
K
giá đất ở là 8 triệu/m2 nhân với tổng diện tích đất là 100m2. Như vậy mảnh đất này được thẩm định viên định giá là 800 triệu. Tuy nhiên, định giá như vậy là chưa hợp lý, do diện tích đất vườn có đơn giá thấp hơn rất nhiều so với đất ở, nếu coi tồn bộ diện tích mảnh đất là đất ở để định giá thì giá trị định giá được sẽ cao hơn rất nhiều so với giá trị thực tế của mảnh đất đó. Vì vậy, để tránh sai sót này, các thẩm định viên nên phân định rõ tỷ lệ đất ở và đất vườn, có thể tìm trong sổ đỏ xem diện tích đất ở là bao nhiêu, đất vườn là bao nhiêu, qua đó xác định tỷ lệ đất ở và đất vườn, từ đây tính ra được đơn giá trung bình của mảnh đất và xác định được giá trị hợp lý của mảnh đất này.
> Đối với bất động sản là các căn hộ trong khu tập thể:
Trong quá trình định giá TSĐB là các căn hộ trong khu tập thể, các thẩm định viên cũng thường mắc phải sai sót khi định giá các bất động sản này theo diện tích ghi trên sổ đỏ. Điều này là do đặc điểm của các căn hộ trong khu tập thể hiện nay hầu hết đều được cơi nới làm tăng diện tích đất sử dụng. Ví dụ một khu tập thể gồm nhiều căn hộ có diện tích đều là 28m2. Tuy nhiên, trong quá trình cơi nới, những người chủ sở hữu những ngơi nhà này đã làm tăng diện tích đất sử dụng có khi lên tới 50m2. Vì vậy, khi định giá các căn hộ này, thẩm định viên không chỉ định giá diện tích đất ghi trên sổ đỏ là 28m2 mà cịn phải định giá cả diện tích đất cơi nới vì đất này vẫn nằm trong diện tích đất sử dụng và vẫn có giá trị khi bán trên thị trường. Ngồi ra, các cán bộ thẩm định cũng phải tính tỷ lệ đất ghi trên sổ đỏ so với tổng diện tích đất sử dụng để đưa ra đơn giá đất phù hợp, làm căn cứ tính giá trị căn hộ, vì giá trị giữa đất ghi trên sổ đỏ và dất cơi nới là khơng giống nhau. Bên cạnh đó, cũng khơng nên áp cùng mức giá đối với tất cả các căn hộ khác trong khu tập thể, vì tuy giá trị đất trên sổ đỏ của các căn hộ là như nhau, nhưng diện tích đất cơi nới của mỗi nhà sẽ khác nhau, qua đó dẫn tới giá trị các căn hộ này cũng sẽ khác nhau.
2.2.1.5. Sai sót do đạo đức nghề nghiệp của cán bộ thẩm định:
Sai sót này xảy ra khi nhân viên thẩm định giá cố ý đẩy giá bất động sản lên cao nhằm đáp ứng điều kiện về TSĐB cho KH (khách hàng) vay vốn. Thật vậy,một
K
sô ngân hàng nhỏ, năng lực cạnh tranh u đê có thê lơi kéo khách hàng đã phải chấp nhận định giá tài sản thê chấp cao hơn, thẩm định hồ sơ nhanh hơn.Cùng với mục tiêu phục vụ khách hàng nhanh chóng, thuận lợi nhiều ngân hàng đã cho phép nhân viên tín dụng đóng vai trị là người định giá tài sản, thẩm định và hồn thiện hồ sơ vay vơn cho khách.Điều này tạo ra kẽ hở khi nhân viên tín dụng móc ngoặc với khách hàng đê định giá tài sản cao hơn nhằm vay được nhiều vôn hơn. Theo một chuyên gia ngân hàng thì tại Việt Nam việc móc ngoặc này diễn ra rất phổ biên khi mà nhân viên tín dụng cần hồn thành chỉ tiêu, hạn mức cịn người vay thì mn vay được càng nhiều càng tôt. Hậu quả là hiện nay nhiều ngân hàng đang phải phát mại tài sản thê chấp nhưng vẫn khó thu hồi đủ vơn chưa kê đên lãi vay do thị trường bất động sản khó khăn, giá trị tài sản lao dơc q nhiều.
Một ví dụ cho việc cơ ý định giá tài sản cao hơn giá trị thực tê của cán bộ thẩm định đó là vụ việc định giá tại NH Navibank. Hàng loạt căn nhà ở huyện Thủy Nguyên - Hải Phòng đã được các cán bộ thẩm định giá Chi nhánh NaviBank Hải Phịng nâng khơng giá trị lên rất nhiều lần đê đảm bảo cho các khoản vay của CTCP Hồng Sơn Lâm. Điên hình như căn nhà của ơng bà Phạm Văn Quang - Nguyễn Thị Hằng nằm ở tận cùng thôn Đỏ, xã Quảng Thanh, huyện Thủy Nguyên trị giá chưa đên 200 triệu đồng. Vậy mà tài sản này được nhân viên Chi nhánh NaviBank Hải Phòng định giá thành 516 triệu đồng trong hồ sơ đê thê chấp cho khoản vay 309 triệu đồng của CTCP Hoàng Sơn Lâm. Tương tự là trường hợp nhà của ơng Đỗ Văn Tề - bà Hà Thị Én (xóm 5, xã Kỳ Sơn) chỉ có một gian chừng hơn 20m2, nhưng biên bản thẩm định của Chi nhánh NaviBank Hải Phịng đã nâng lên thành nhà 1,5 tầng rộng 70m2, bêtơng côt thép... Bằng cách tạo ra những thông tin không đúng về đặc điêm của các bất động sản này, các nhân viên Chi nhánh NaviBank Hải Phịng đã nâng khơng giá trị các căn nhà đê tiêp tay cho CTCP Hoàng Sơn Lâm được vay khoản tiền lớn hơn so với giá trị tài sản thê chấp. Khi Công ty này không trả được nợ, NH phải thực hiện phát mãi tài sản nhưng giá trị thu được khi phát mại lại rất thấp. Từ vụ việc này cho thấy, một phần nguyên nhân gây ra việc định giá tài sản đảm bảo không đúng với giá trị thực tê của nó tại hàng loạt các ngân hàng hiện nay
là do các cán bộ thẩm định của NH đã móc nghéo với KH để nâng khống giá trị TSĐB, cho KH có đủ điều kiện vay số vốn lớn tại NH. Khi KH không thể trả nợ, các vụ việc này mới bắt đầu được phát giác và hầu như các trường hợp, NH đều chịu thiệt hại nặng nề do việc phát mại TSĐB mang lại giá trị không đáng kể.
2.2.2. Đối với tài sản đảm bảo là động sản: