2.2. Thực trạng những sai sớt trong định giá tài sản đảm bảo của các ngân hàng
2.2.3.4. Sai sót trong cơng tác định giá quyền tài sản là quyền bán các căn hộ hình
thành trong tương lai:
Khi định giá quyền tài sản là quyền bán các căn hộ hình thành trong tương lai, các thẩm định viên thường mắc phải sai sót là chỉ tính giá trị tài sản đảm bảo dựa trên doanh thu mà nó sẽ mang lại trong tương lai. Ví dụ, khi tài sản thế chấp là quyền bán 100 căn hộ hình thành trong tương lai, mỗi căn hộ dự kiến bán được với mức giá 2 tỷ. Các cán bộ thẩm định sẽ định giá cho quyền bán này chính là số căn hộ nhân (x) với tiền thu được từ việc bán căn hộ, tức là giá trị của quyền bán sẽ là 200 tỷ. Tuy nhiên, các thẩm định viên lại bỏ qua một yếu tố rất quan trọng, đó là chi phí đê xây dựng căn hộ. Bởi vì, nếu doanh nghiệp khơng có khả năng trả nợ khi hết thời gian vay và dự án xây dựng căn hộ chưa hoàn thành, NH muốn bán được căn hộ đê thu hồi vốn thì sẽ phải xây dựng hồn thiện những căn hộ này. Và vì thế, thay vì có thê thu được số tiền bán các căn hộ, ngân hàng sẽ phải chi ra thêm một số tiền đê xây dựng chúng, như vậy, số tiền thực sự mà ngân hàng thu đượ sẽ phải là doanh thu từ bán căn hộ trừ (-) chi phí đê xây dựng chúng. Do đó, thay vì các thẩm định viên định giá quyền tài sản dựa trên lợi ích mà tài sản đó mang lại thì họ phải trừ thêm cả chi phí xây dựng căn hộ đê bán, khi đó, giá trị quyền tài sản này sẽ được định giá đúng hơn, giảm thiêu rủi ro cho ngân hàng.
Ngoài ra, khi tài sản thế chấp là quyền bán các căn hộ hình thành trong tương lai do nhiều bên góp vốn cùng hợp tác, nhưng chỉ có 1 chủ đầu tư đem thế chấp đê vay ngân hàng. Nhiều thẩm định viên đã định giá ngay quyền bán của tất cả các căn hộ này, nhưng thực chất tài sản thế chấp lại chỉ là quyền bán căn hộ do chủ đầu tư
K
này góp vốn (tức là số căn hộ hình thành trong tương lai được thế chấp tương ứng với số vốn góp của chủ đầu tư này mà khơng phải là quyền bán tồn bộ các căn hộ). Vì vậy, trong quá trình thẩm định quyền tài sản này, thẩm định viên nên thận trọng xem xét kỹ số căn hộ mà chủ đầu tư này có quyền sở hữu, sau đó xác định giá trị quyền bán các căn hộ này, có như vậy,kết quả định giá mới chính xác được.