3.3. Một số đề xuất, kiến nghị:
3.3.1 Đối với nhà nước:
Hoàn thiện các văn bản pháp luật về định giá:
Thực tế, hành lang pháp lý cho ngành thẩm định giá ở Việt Nam đã được bắt đầu xây dựng vào năm 1997 thể hiện thơng qua những thể chế hóa về quản lý nhà nước đối với ngành thẩm định giá. Đến năm 2002, khi Pháp lệnh giá số 40/2002/PL -UBTVQH10 ban hành quy định cụ thể các hạng mục tài sản bắt buộc phải thông
K
qua thẩm định giá đã đánh dấu bước phát triển quan trọng. Từ đây, hàng loạt các văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá ra đời như: nghị định 101/2005/NĐ- CP ngày 03 tháng 08 năm 2005 của Chính phủ về Thẩm định giá, Quyết định 21/2003/QĐ-BTC ngày 24/2/2004 ban hành qui chế cấp, sử dụng, quản lý thẻ “Thẩm định viên về giá”, và đặc biệt là việc ban hành hệ thống tiêu chuẩn định giá Việt Nam với 13 tiêu chuẩn về thẩm định giá quy định các khái niệm, nguyên tắc, phương pháp, quy trình...định giá, là căn cứ quan trọng cho hoạt động thẩm định giá được thực hiện và phát triển. Bên cạnh những thành quả đạt được, hệ thống các văn bản pháp luật về định giá vẫn còn một số những hạn chế nhất định, vì vậy cần có những biện pháp nhằm khắc phục những hạn chế đó:
- Hồn thiện hệ thống tiêu chuẩn định giá một cách đầy đủ, chặt chẽ và thống nhất:
Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ra đời là một khung pháp lý quan trọng cho hoạt động định giá nói chung và định giá TSĐB nói riêng, tuy nhiên, hệ thống tiêu chuẩn này còn chưa chặt chẽ và khá rời rạc. Vẫn chưa có những hướng dẫn cụ thể cho định giá từng loại tài sản như bất động sản, động sản, máy móc thiết bị, các tài sản đặc biệt.. .,hay cho những mục đích định giá khác nhau như định giá cho mục đích tính thuế, mục đích cho vay.. ..Tiêu chuẩn định giá số 13 ra đời là cơ sở đầu tiên cho việc định giá các tài sản vơ hình. Tuy nhiên, tiêu chuẩn này lại chưa thực sự sát với thực tế, chưa xây dựng được một quy chuẩn chung nên việc lựa chọn phương pháp để định giá vẫn chưa có sự thống nhất giữa các tổ chức định giá, vì vậy mới xảy ra chuyện cùng một loại tài sản nhưng mỗi nơi lại có một phương pháp định giá khác nhau và thường kết quả cho ra cũng khác nhau.Do đó cần thiết phải hồn thiện hệ thống tiêu chuẩn định giá với những hướng dẫn cụ thể hơn cho việc định giá các loại tài sản, đặc biệt là các tài sản vơ hình, cũng như các trường hợp định giá đặc biệt như định giá cho mục đích tính thuế sẽ khác so với việc định giá cho mục đích vay vốn, hay các mục đích về chuyển nhượng tài sản, tố tụng dân sự.
K
- Ban hành những hướng dẫn cụ thể về hoạt động thế chấp quyền tài sản cũng như việc định giá các quyền tài sản:
Hiện nay, chưa có một văn bản pháp luật nào hướng dẫn cụ thể về việc thế chấp quyền tài sản cũng như định giá các quyền tài sản nên việc thế chấp loại tài sản này ở Việt Nam còn khá hạn chế do những lo ngại rủi ro từ phía các ngân hàng. Vì vậy nên chăng có những quy định rõ ràng về việc thế chấp cũng như nhận thế chấp các quyền tài sản, quyền nào sẽ được thế chấp, quyền nào không được thế chấp, cũng như quy định thêm về vấn đề phát mãi tài sản là các quyền tài sản khi NH không thu hồi được nợ từ những khoản vay đảm bảo bằng quyền tài sản, hay quy định rõ ràng hơn về việc định giá tài sản là các quyền tài sản.
- Cần quy định rõ ràng về trách nhiệm của các bộ ban ngành có liên quan trong hoạt động định giá, tránh sự chồng chéo trong công tác quản lý cũng như trong việc xây dựng các văn bản pháp luật liên quan đến định giá:
Vì hoạt động định giá liên quan đến nhiều lĩnh vực trong xã hội nên nó cũng chịu sự chi phối của nhiều luật. Ví dụ như hoạt động định giá bất động sản sẽ chịu sự chi phối của hệ thống các văn bản về định giá tài sản,luật đất đai, luật dân sự..., hay như hoạt động định giá quyền tài sản cũng chịu sự chi phối của nhiều văn bản pháp luật như các quy định, thông tư về định giá, luật dân sự, luật sở hữu trí tuệ (đối với quyền tài sản là quyền sở hữu trí tuệ), luật doanh nghiệp (đối với quyền tài sản là phần góp vốn doanh nghiệp), luật kinh doanh bảo hiểm (đơí với quyền tài sản là quyền phát sinh từ hợp đồng).. ..Chính vì chịu sự chi phối của nhiều văn bản pháp luật nên đơi khi cịn có sự chồng chéo giữa các văn bản, gây khó khăn trong q trình định giá. Bên cạnh đó, việc chưa phân rõ trách nhiệm của các cơ quan chức năng trong hoạt động định giá cũng ảnh hưởng nhiều đến công tác định giá tài sản. Vì vậy, nên chăng xây dựng một hệ thống pháp luật chung cho ngành thẩm định giá, và từng bước nâng lên thành Luật Thẩm định giá cho ngành thẩm định giá để tránh sự chồng chéo giữa các văn bản pháp luật như hiện nay. Ngoài ra, trước khi ban hành thành luật, nhà nước cần lấy ý kiến rộng rãi từ các thành phần kinh tế, tiến
hành lấy ý kiến đóng góp của người dân để luật phù hợp hơn với thực tế. Có thể tiến hành thí điểm một thời gian trước khi ban hành rộng rãi trên cả nước.
Có thể thấy, khung pháp lý chính là cơ sở quan trọng cho sự phát triển của hoạt động định giá, chỉ khi khung pháp lý về hoạt động định giá được hồn thiện thì Nghề thẩm định giá mới phát triển và lớn mạnh.
Xây dựng trung tâm dữ liệu quốc gia về giá:
Thông tin là yếu tố quan trọng nhất trong quyết định đến kết quả định giá. Thơng tin thể hiện ở hai mặt đó là số lượng và chất lượng thơng tin.Hoạt động định giá ở Việt Nam nói chung và định giá TSĐB tại NH nói riêng đang được thực hiện chủ yếu bằng phương pháp so sánh. Phương pháp này địi hỏi một lượng thơng tin khá lớn, và chất lượng định giá cũng phụ thuộc chủ yếu vào lượng thông tin thu thập được. Tuy nhiên, việc thu thập thông tin của các thẩm định viên vẫn chủ yếu là dựa trên những nguồn thơng tin khơng chính thức từ thị trường thơng qua khảo sát thực tế kết hợp với tham khảo các nguồn tin từ báo mạng, cịn nguồn thơng tin chính thức vẫn chưa có do Việt Nam chưa xây dựng được trung tâm dữ liệu quốc gia về giá. Vì vậy, để cải thiện chất lượng thơng tin phục vụ cho quá trình định giá, nhà nước nên xây dựng một kho dữ liệu về giá, bao gồm hệ thống giá của các giao dịch được thực hiện trên thị trường sắp xếp theo thứ tự thời gian, phân loại theo các tài sản được giao dịch như: bất động sản, máy móc thiết bị, phương tiện vận tải, hàng hóa... Đây sẽ là nguồn thơng tin chính thống cung cấp cho các thẩm định viên.
Ngồi ra, cũng nên xây dựng một phần mềm tự động cập nhật thông tin về giá và các nhân tố ảnh hưởng đến giá, phân tích thơng tin thu thập thập được và đưa ra dự báo về xu hướng giá cả trong tương lai. Qua phần mềm này, các thẩm định viên sẽ được cung cấp một cách nhanh nhất những thông tin về giá cả của mỗi loại tài sản đã được giao dịch gần đây, khung giá nào được giao dịch phổ biến nhất, và có thể biết xu hướng giá cả trong tương lai, từ đó làm cơ sở cho việc định giá, tránh tình trạng thiếu thơng tin như hiện nay.
Hiện nay,ở Việt Nam đã có sàn giao dịch bất động sản và tới đây, sẽ có sàn giao dịch hàng hóa. Tuy nhiên, hoạt động trên các sàn này vẫn còn khá khiêm tốn, chủ yếu hoạt động giao dịch diễn ra gần đây vẫn là giao dịch ngầm, vì vậy, việc thu thập thông tin từ các giao dịch này là vô cùng khó khăn. Do đó, việc khuyến khích người dân giao dịch qua sàn sẽ giúp cho công tác thu thập thông tin được tiến hành một cách thuận lợi, tạo điều kiện cho cơng tác định giá tài sản nói chung được thực hiện dễ dàng hơn. Tuy nhiên, nhà nước cũng nên quản lý chặt chẽ các sàn giao dịch này, khắc phục những hạn chế hiện đang còn tồn tại khi giao dịch tại các sàn như tình trạng đầu cơ, tích trữ, lừa đảo, đẩy giá lên cao.. .làm méo mó thị trường, có như vậy, những lợi ích từ việc giao dịch qua sàn mới phát huy được tác dụng, tránh được tình trạng “lợi bất cập hại”.
Đảm bảo thị trường phát triển một cách lành mạnh và ổn định:
Mơi trường vĩ mơ có ảnh hưởng khơng nhỏ đến giá trị của tài sản cũng như việc định giá tài sản. Khi nền kinh tế bất ổn, kéo theo giá trị của các tài sản trên thị trường không phản ánh đúng giá trị thực của nó. Điều này đã ảnh hưởng khơng nhỏ đến kết quả định giá khi mà căn cứ cho việc xác định giá trị tài sản là giá trị giao dịch trên thị trường. Vì vậy, việc nhà nước có thể đảm bảo mơi trường kinh tế vĩ mô phát triển ổn định và lành mạnh sẽ có tác động tích cực đến cơng tác định giá. Thực tế, bong bóng bất động sản xảy ra năm 2007-2008 đã có những ảnh hưởng khơng nhỏ đến cơng tác định giá. Khi đó, thị trường bất động sản bị đẩy giá lên cao, giá trị thị trường phản ánh khơng đúng giá trị thực của nó. Do vậy, khi các thẩm định viên thu thập các thông tin trên thị trường sẽ dẫn đến sai lệch về kết quả thẩm định. Hậu quả là các khoản cho vay được thế chấp bằng bất động sản khơng có khả năng thu hồi lại được, ngân hàng phải phát mại tài sản này, tuy nhiên, việc này đã gặp khơng ít những khó khăn, khi bất động sản chỉ có thể bán được ở mức giá rất thấp, thậm chí cịn khơng bán được do trước đây đã bị định giá quá cao, gây tổn thất nặng nề cho NH. Vì thế, việc ổn định thị trường kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng sẽ giúp thơng tin trên thị trường trở lên đúng và đáng tin cậy hơn, làm cơ sở cho công tác định giá đạt được hiệu quả tốt nhất.
K