2.1. Khái quát thực trạng định giá tài sản đảm bảo của các ngân hàng thương
2.1.1.1. Đối với tài sản đảm bảo là bất động sản:
Hình thức cho vay thế chấp bằng bất động sản trong quá khứ đã có nhiều giai đoạn tăng giảm bất thường. Đặc biệt trong vòng 10 năm trở lại đây(từ 2004-2014), khi thị trường bất động sản liên tục trải qua những lần sốt giá và sau đó là đóng băng thị trường thì hoạt động cho vay thế chấp bất động sản cũng trải qua những giai đoạn tăng trưởng và suy giảm như vậy.
Nguồn: UBGSTCQG và NHNN Các khoản tín dụng đảm bảo bằng bất động sản tăng khá nhanh trong vòng 10 năm trở lại đây ( từ 2004 đến 2014) và biến động theo nhiều giai đoạn. Cụ thể, giai đoạn từ 2004-2006, các khoản tín dụng đảm bảo bằng bất động sản tương đối thấp với mức tăng và giảm không đáng kể do sau giai đoạn sốt của thị trường bất động sản (2001 - 2003), thì giai đoạn này thị trường bắt đầu đóng băng, các giao dịch bất động sản bắt đầu giảm. Cụ thể trong năm 2004, giao dịch bất động sản thành công giảm 56% và năm 2005 giảm 78%. Kéo theo đó, nguồn vốn tín dụng cung cấp cho thị trường này cũng giảm dần, các nhà đầu tư dần chuyển hướng sang đầu tư các kênh khác thay vì đầu tư vào bất động sản, do đó mà các khoản cho vay thế chấp bằng bất động sản cũng khơng cịn nhiều như trước nữa.
Đến năm 2007, các khoản tín dụng đảm bảo bằng bất động sản tăng mạnh do nguồn vốn tín dụng đầu tư vào thị trường này đạt 135 nghìn tỷ đồng, tăng 187% so với năm 2006. Nguyên nhân của sự tăng trưởng này là do năm 2007 thị trường bất động sản bắt đầu sôi động trở lại, nhu cầu giao dịch mua bán nhà đất ở, xây dựng công trình cũng bắt đầu tăng cao. Các nhà đầu tư cũng quay trở lại đầu tư bất động sản nhiều hơn làm cho tín dụng đối với bất động sản tăng trưởng đáng kể, kéo theo
K
các khoản tín dụng thế chấp bằng chính bất động sản được đầu tư này cũng tăng lên dáng kể. Ngoài ra, việc các ngân hàng nới lỏng các điều kiện tín dụng trong hoạt động cho vay thế chấp bất động sản cũng khiến dư nợ đối với hình thức vay này tăng lên nhanh chóng. Sau một năm tăng trưởng mạnh, năm 2008 hoạt động cho vay này đã có xu hướng giảm, dư nợ các khoản tín dụng đảm bảo bằng bất động sản giảm 15% (tương đương 20 nghìn tỷ đồng) so với năm 2007. Điều này là do, trong giai đoạn này thị trường bất động sản bắt đầu đi xuống sau một thời gian tăng trưởng mạnh. Nếu như năm 2007, giá bất động sản bị đẩy lên quá cao và rời xa giá trị thật của nó thì đến năm 2008 giá trị bất động sản đã bắt đầu đi xuống và dần phản ánh đúng giá trị của nó. Nhiều nhà đầu tư trước đây vay vốn ngân hàng đầu tư vào thị trường bất động sản để tìm kiếm lợi nhuận thì đến lúc này đã rơi vào tình trạng mất khả năng chi trả, các ngân hàng thì mất vốn do nhiều khoản vay thế chấp bằng bất động sản đã trở thành nợ xấu. Để đảm bảo khả năng thanh khoản, nhiều ngân hàng thương mại đã phải dừng cấp thêm tín dụng đối với hình thức vay này, qua đó làm tổng dư nợ các khoản tín dụng đảm bảo bằng bất động sản giảm hơn so với năm 2007.
Sang giai đoạn năm 2009-2010, các khoản tín dụng đảm bảo bằng bất động sản tăng trưởng trở lại (năm 2009, các khoản tín dụng đảm bảo bằng bất động sản tăng 90,4% so với năm 2008. Năm 2010, các khoản tín dụng đảm bảo bằng bất động sản tăng 7,3% so với năm 2009) do những chính sách của chính phủ trong việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Các nhà đầu tư và người dân được hỗ trợ lãi suất thơng qua gói hỗ trợ lãi suất của chính phủ dành cho các ngân hàng. Nhờ các khoản hỗ trợ này mà lãi suất đang ở mức cao ngất ngưởng là 13-14% đã giảm xuống cịn 5-6%. Chính vì vậy mà nhu cầu vay vốn đầu tư vào bất động sản cũng tăng lên, kéo theo các khoản tín dụng đảm bảo bằng bất động sản cũng được tăng lên, thị trường bất động sản cũng dần được phục hồi.
Từ năm 2011-2014, dư nợ các khoản tín dụng đảm bảo bằng bất động sản bắt đầu đi vào đà tăng trưởng ổn định. Năm 2011, dư nợ đối với cho vay thế chấp bằng bất động sản giảm 13% so với năm 2010 do sự ra đời của thông tư 13/2010/TT-
NHNN ngày 20/5/2010 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành Quy định về các tỷ lệ bảo đảm an tồn trong hoạt động của tổ chức tín dụng. Theo đó, hệ số rủi ro với các khoản phải đòi để đầu tư, kinh doanh chứng khốn, các khoản phải địi để kinh doanh bất động sản được nâng lên 250% làm giảm số tiền cho vay đối với bất động sản vì phải trích lập dự phịng cao. Bên cạnh đó, những quy định cho vay được siết chặt cũng làm giảm dư nợ tín dụng đối với thị trường này, qua đó làm giảm các khoản vay được thế chấp bằng bất động sản. Đến năm 2012, dư nợ các khoản tín dụng đảm bảo bằng bất động sản tăng với mức 12% so với năm 2011 tương đương 25 nghìn tỷ đồng,năm 2013, các khoản tín dụng đảm bảo bằng bất động sản tăng 14% so với 2012 và năm 2014 tăng 11,8% so với 2013. Như vậy, dư nợ tín dụng đảm bảo bằng bất động sản tăng đều trong giai đoạn này, do những chính sách của chính phủ trong việc điều tiết thị trường bất động sản đã phát huy tác dụng. Thêm vào đó, nhiều gói hỗ trợ cho vay mua nhà ở xã hội như gói 30.000 tỷ và tới đây là gói 50.000 tỷ đã giúp nguồn vốn tín dụng chảy vào nhiều hơn với thị trường bất động sản cũng như vào các khoản vay thế chấp bất động sản.
Qua những giai đoạn tăng trưởng của các khoản tín dụng đảm bảo bằng bất động sản từ năm 2004, thì cho đến nay,hình thức cho vay thế chấp bằng bất động sản đã chiếm được niềm tin từ phía các ngân hàng trong việc đảm bảo an tồn tín dụng. Theo tỷ lệ mà các TCTD đã báo cáo, trừ đi số nợ xấu đã giải quyết đươc, thì khoản 60% dư nợ tín dụng là được thế chấp bằng bất động sản và bất động sản hình thành trong tương lai của bên đi vay. Tuy nhiên, trên thực tế, loại tài sản này lại mang cho ngân hàng khá nhiều rủi ro.Theo thống kê của NHNNVN, đến hết năm 2014, tổng dư nợ tín dụng đối với tồn hệ thống ngân hàng ước đạt hơn 3.900 ( nghìn tỷ đồng), trong đó, tổng dư nợ đối với bất động sản là gần 300 ( ngìn tỷ đồng) chiếm khoảng 7,69% tổng dư nợ tồn hệ thống ngân hàng. Trong đó, có khoảng 65% dư nợ các khoản tín dụng đảm bảo bằng bất động sản có tài sản đảm bảo là bất động sản. Ngân hàng cho vay thế chấp bất động sản nhiều, tất sẽ dẫn đến rủi ro lớn cho hình thức vay này. Một số liệu được tổng hợp cho thấy, tỷ lệ nợ xấu đối với cho vay bất động sản là 4% và 70% khoản nợ xấu này có TSĐB là BĐS (Bất động sản).
K
Thật là một con số đáng lo ngại, đấy là cịn chưa kể các khoản nợ xấu có mục đích khác được đảm bảo bằng bất động sản.
Trong hoàn cảnh hiện nay, khi mà thị trường bất động sản cịn chưa hết đóng băng, nỗi lo khơng giải quyết được nợ xấu bất động sản sẽ càng nhức nhối hơn bao giờ hết. Vì vậy, việc cần làm lúc này của các ngân hàng là thực hiện tốt khâu thẩm định cho vay, trong đó việc định giá TSĐB và đặc biệt là BĐS cần phải được làm cho đúng, tránh những sai sót khơng đáng có. Muốn vậy, chúng ta cần phải nhận biết được những sai sót thường gặp trong cơng tác định giá tài sản này để có biện pháp ngăn ngừa và hạn chế.