Sai sót trong q trình điều chỉnh:

2.2. Thực trạng những sai sớt trong định giá tài sản đảm bảo của các ngân hàng

2.2.1.2 Sai sót trong q trình điều chỉnh:

Trong quá trình điều chỉnh các yếu tố so sánh, các thẩm định viên thường dựa trên kinh nghiệm hoặc cảm nhận định tính mà chưa có những bằng chứng rõ ràng cho việc điều chỉnh đó. Ví dụ khi điều chỉnh các yếu tố so sánh như: lợi thế kinh doanh, điều kiện mơi trường, vị trí, phong thủy của bất động sản so sánh, các thẩm định viên thường nhận định theo cảm quan và kinh nghiệm của mình để đánh giá là tốt hơn hay kém hơn bất động sản mục tiêu, sau đó đưa ra một tỷ lệ % để điều chỉnh với bất động sản mục tiêu. Tỷ lệ này cũng hoàn toàn là do sự ước lượng của thẩm định viên mà khơng có một cơ sở rõ ràng nào trên thị trường. Mỗi thẩm định viên sẽ có một cách ước tính khác nhau cho các điều chỉnh tương đối và do đó kết quả giá trị của bất động sản có thể khác nhau với mỗi người định giá. Như vậy giá trị của bất động sản cần định giá cũng thiếu tính chính xác và khách quan.

Bên cạnh đó, khi điều chỉnh các yếu tố so sánh, thẩm định viên chưa điều chỉnh theo tỷ trọng các tiêu chí mà coi các tiêu chí có tầm ảnh hưởng là như nhau đến giá trị của tài sản. Ví dụ, khi định giá một bất động sản, các yếu tố được điều chỉnh theo bảng dưới đây:

Chỉ tiêu Pháp lý Diện tích Hình dáng Vị trí Cơ sở hạ tầng Mơi trường An ninh Tổng tỷ lệ đ/c BĐS so sánh 1 0% 0% 0% -2% 2% 0% 0% 0% BĐS so sánh 2 0% 0% ĩ% -33% -3(% -5(% 4% -6% BĐS so sánh 3 0% 4% 2% 0% 0% ĩ% ĩ% 3%

Theo ví dụ ở trên, khi điều chỉnh tỷ lệ các yếu tố so sánh của các bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu thì với bất động sản so sánh 1, tỷ lệ điều chỉnh là 0%. Tức là giá sau điều chỉnh sẽ chính là giá của bất động sản so sánh 1. Khi đó, giá trị của bất động sản mục tiêu đã được tính bằng với bất động sản so sánh này. Tuy nhiên, trong thực tế, giá của bất động sản mục tiêu chưa chắc đã bằng giá cua bất động sản so sánh 1, vì tuy cơ sở hạ tầng của bất động sản mục tiêu hơn 2% so với bất động sản so sánh 1, nhưng vị trí của nó lại kém hơn 2%. Nếu trong quá trình định giá, tỷ lệ điều chỉnh sẽ là 0%, nhưng trên thực tế, một bất động sản có vị trí thuận lợi hơn, dù khơng có được cơ sở hạ tầng tốt như bất động sản khác cũng sẽ dễ dàng bán được với mức giá co hơn, bởi vì yếu tố vị trí là quan trọng hơn yếu tố cơ sở hạ tầng. Chính vì vây, nếu không đưa ra tỷ trọng phù hợp cho từng tiêu chí so sánh sẽ rất dễ dẫn đến một kết quả định giá sai so với thị trường.

2.2.1.3 Sai sót do buông lỏng quản lý

Một vấn đề đáng lưu ý khác là do buông lỏng công tác thẩm định tài sản tại các ngân hàng đã khơng ít lần dẫn đến việc định giá nhầm TSĐB. Trường hợp này xảy ra khi sổ đỏ để thế chấp vay ngân hàng lại không phải là của ngôi nhà được thẩm định thực tế. Nguyên nhân là do KH đã cố ý chỉ sai ngôi nhà cho thẩm định viên khi họ xuống thẩm định thực tế, cịn thẩm định viên lại q sơ suất khi khơng đối chiếu với giấy tờ nhà thế chấp tại ngân hàng. Thực tế, sai sót này đã xảy ra tại

K

nhiều ngân hàng, điển hìnhlà vụ việc của ngân hàng Đầu tư và phát triển Campuchia khi NH này choCông ty TNHH Đầu tư và thương mại Khởi Minh vay thế chấp bất động sản.Trong quá trình cho vay NH này đã phát hiện tài sản được thẩm định không đúng với tài sản được mô tả trên hợp đồng vay vồn.CỎ thể thấy để xảy ra vụ việc này, lỗi chủ yếu là do ngân hàng buông lỏng khâu thẩm định thực địa, khơng liên hệ với chính quyền địa phương để xác nhận chủ sở hữu đích thực của ngơi nhà đem thế chấp mà hoàn toàn tin tưởng vào KH. Tuy việc lấy xác nhận của chính quyền địa phương khơng có giá trị pháp lý bởi khơng có quy định nào buộc cán bộ phải lấy xác nhận của chính quyền địa phương, chính quyền địa phương cũng khơng có nghĩa vụ xác nhận vào biên bản của ngân hàng, xác minh với chính quyền địa phương, qua tổ dân phồ, cơng an khu vực,... chỉ là biện pháp nghiệp vụ của cán bộ thẩm định trong một sồ trường hợp cần thiết. Nhưng nếu cán bộ thẩm định cỏ trách nhiệm thì cũng sẽ phải xác minh kỹ, hỏi han, tìm hiểu đầy đủ thông tin để tránh nhầm lẫn. Nếu cán bộ thiếu trách nhiệm thì rất dễ thẩm định nhà nọ nhưng lại sọ nhà kia, thậm chí khơng đến tận nơi xem xét. Qua vụ việc này cho thấy, để hạn chế những sai sót trong cơng tác định giá TSĐB thì mỗi cán bộ thẩm định cần phải luôn cẩn trọng, đặt cao trách nhiệm của mình, thẩm định kỹ các TSĐB, tham chiếu thơng tin từ nhiều phía mà khơng chỉ là từ phía KH. Cỏ như vậy thì cơng tác định giá TSĐB nói chung và định giá BĐS thế chấp nỏi riêng mới cỏ thể hạn chế được những sai sót khơng đáng có này

2.2.1.4 Sai sót liên quan đến định giá tài sản đảm bảo là các bất động sản đặc biệt:

> Đối với bất động sản là quyền sử dụng đất thuê:

Liên quan đến tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thuê, theo điều 175 Luật Đất đai sồ 45/2013/QH13 thì các tổ chức, doanh nghiệp cỏ thể sử dụng tài sản là quyền sử dụng đất thuê của Nhà nước để thế chấp tại các tổ chức tín dụng nhằm mục đích vay vồn phục vụ sản xuất kinh doanh, mở rộng sản xuất. Tuy nhiên khi nhận loại TSĐB này, NH có thể gặp nhiều rủi ro và dễ mắc phải sai sỏt khi thẩm định giá.Vì,thơng thường hợp đồng th đất của các cơng ty với thời hạn thuê khoảng 50 năm, tiền th có thể thanh tốn thành nhiều đợt khác nhau nhưng khi

K

câp GCNQSDĐ cho DN( doanh nghiệp), cơ quan Nhà nước lại ghi nhận thời hạn sử dụng đât tương ứng với thời hạn thuê trong hợp đồng. Do đó nếu khơng chú ý thì NH (thậm chí cả các cơ quan tư vân thẩm định giá chuyên nghiệp) sẽ định giá tài sản thế châp với toàn bộ thời gian thuê (50 năm) mà không quan tâm đến việc thời gian bên thuê đã nộp tiền thuê đât, điều này dẫn đến khi cơ quan thuê đât châm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn (được cho phép trong Hợp đồng) thì tài sản thế châp tại các NH sẽ khơng cịn giá trị, như vậy rât dễ gây thiệt hại cho NH. Vì thế, khi thẩm định loại TSĐB này, các thẩm định viên nên xem xét cẩn trọng để tránh mắc những sai lầm như trên.

Ngồi ra, một sai sót trong định giá quyền sử dụng đât thuê đó là sử dụng sai phương pháp định giá.Một số cán bộ định giá do thiếu kinh nghiệm hay do cố ý đã áp dụng sai phương pháp trong q trình định giá quyền sử dụng đât. Ví dụ, khi định giá quyền sử dụng đât thuê là sân gôn, nhiều cán bộ thẩm định đã định giá theo phương pháp so sánh, lây đơn giá của một mảnh đât sản xt phi nơng nghiệp nhân với diện tích của sân gơn để tính giá trị. Tuy nhiên, mảnh đât này lại khơng hề tương đồng với đât sân gơn, do diện tích của mảnh đât này chỉ có 20.000 m2 trong khi diện tích đât sân gơn là 1.000.000 m2, đây là chưa kể mục đích sử dụng của hai miếng đât này là hồn tồn khác nhau. Vì vây, khơng thể sử dụng phương pháp so sánh trong trường hợp này mà phương pháp tốt nhât để định giá đó là phương pháp thặng dư. Theo đó, việc định giá đât sẽ được tính bằng cách tính lợi ich thu được khi cho thuê sân gơn hay bán thẻ hội viên..trừ đi các chi phí có liên quan. Như vậy, kết quả định giá chỉ có thể chính xác khi thẩm định viên áp dụng đúng phương pháp định giá cho mỗi loại tài sản khác nhau.

> Đối với bất động sản là đất ở xen lẫn đất vườn:

Khi định giá một mảnh đât mà có cả đât ở và đât vườn, các thẩm định viên thường định giá sai do không xác định tỷ lệ giữa đât ở và đât vườn mà thường chỉ định giá trị mảnh đât theo giá của một loại đât. Ví dụ, một mảnh đât được thế châp có cả đât ở và đât vườn,tổng diện tích đât là 100m2,diện tích đât ở là 40m2, diện tích đât vườn là 60m2. Các thẩm định viên định giá mảnh đât này bằng cách lây đơn

K

giá đất ở là 8 triệu/m2 nhân với tổng diện tích đất là 100m2. Như vậy mảnh đất này được thẩm định viên định giá là 800 triệu. Tuy nhiên, định giá như vậy là chưa hợp lý, do diện tích đất vườn có đơn giá thấp hơn rất nhiều so với đất ở, nếu coi tồn bộ diện tích mảnh đất là đất ở để định giá thì giá trị định giá được sẽ cao hơn rất nhiều so với giá trị thực tế của mảnh đất đó. Vì vậy, để tránh sai sót này, các thẩm định viên nên phân định rõ tỷ lệ đất ở và đất vườn, có thể tìm trong sổ đỏ xem diện tích đất ở là bao nhiêu, đất vườn là bao nhiêu, qua đó xác định tỷ lệ đất ở và đất vườn, từ đây tính ra được đơn giá trung bình của mảnh đất và xác định được giá trị hợp lý của mảnh đất này.

> Đối với bất động sản là các căn hộ trong khu tập thể:

Trong quá trình định giá TSĐB là các căn hộ trong khu tập thể, các thẩm định viên cũng thường mắc phải sai sót khi định giá các bất động sản này theo diện tích ghi trên sổ đỏ. Điều này là do đặc điểm của các căn hộ trong khu tập thể hiện nay hầu hết đều được cơi nới làm tăng diện tích đất sử dụng. Ví dụ một khu tập thể gồm nhiều căn hộ có diện tích đều là 28m2. Tuy nhiên, trong q trình cơi nới, những người chủ sở hữu những ngơi nhà này đã làm tăng diện tích đất sử dụng có khi lên tới 50m2. Vì vậy, khi định giá các căn hộ này, thẩm định viên không chỉ định giá diện tích đất ghi trên sổ đỏ là 28m2 mà cịn phải định giá cả diện tích đất cơi nới vì đất này vẫn nằm trong diện tích đất sử dụng và vẫn có giá trị khi bán trên thị trường. Ngồi ra, các cán bộ thẩm định cũng phải tính tỷ lệ đất ghi trên sổ đỏ so với tổng diện tích đất sử dụng để đưa ra đơn giá đất phù hợp, làm căn cứ tính giá trị căn hộ, vì giá trị giữa đất ghi trên sổ đỏ và dất cơi nới là khơng giống nhau. Bên cạnh đó, cũng khơng nên áp cùng mức giá đối với tất cả các căn hộ khác trong khu tập thể, vì tuy giá trị đất trên sổ đỏ của các căn hộ là như nhau, nhưng diện tích đất cơi nới của mỗi nhà sẽ khác nhau, qua đó dẫn tới giá trị các căn hộ này cũng sẽ khác nhau.

2.2.1.5. Sai sót do đạo đức nghề nghiệp của cán bộ thẩm định:

Sai sót này xảy ra khi nhân viên thẩm định giá cố ý đẩy giá bất động sản lên cao nhằm đáp ứng điều kiện về TSĐB cho KH (khách hàng) vay vốn. Thật vậy,một

K

sô ngân hàng nhỏ, năng lực cạnh tranh u đê có thê lơi kéo khách hàng đã phải chấp nhận định giá tài sản thê chấp cao hơn, thẩm định hồ sơ nhanh hơn.Cùng với mục tiêu phục vụ khách hàng nhanh chóng, thuận lợi nhiều ngân hàng đã cho phép nhân viên tín dụng đóng vai trị là người định giá tài sản, thẩm định và hồn thiện hồ sơ vay vơn cho khách.Điều này tạo ra kẽ hở khi nhân viên tín dụng móc ngoặc với khách hàng đê định giá tài sản cao hơn nhằm vay được nhiều vôn hơn. Theo một chuyên gia ngân hàng thì tại Việt Nam việc móc ngoặc này diễn ra rất phổ biên khi mà nhân viên tín dụng cần hồn thành chỉ tiêu, hạn mức cịn người vay thì mn vay được càng nhiều càng tôt. Hậu quả là hiện nay nhiều ngân hàng đang phải phát mại tài sản thê chấp nhưng vẫn khó thu hồi đủ vơn chưa kê đên lãi vay do thị trường bất động sản khó khăn, giá trị tài sản lao dơc q nhiều.

Một ví dụ cho việc cơ ý định giá tài sản cao hơn giá trị thực tê của cán bộ thẩm định đó là vụ việc định giá tại NH Navibank. Hàng loạt căn nhà ở huyện Thủy Nguyên - Hải Phòng đã được các cán bộ thẩm định giá Chi nhánh NaviBank Hải Phịng nâng khơng giá trị lên rất nhiều lần đê đảm bảo cho các khoản vay của CTCP Hồng Sơn Lâm. Điên hình như căn nhà của ơng bà Phạm Văn Quang - Nguyễn Thị Hằng nằm ở tận cùng thôn Đỏ, xã Quảng Thanh, huyện Thủy Nguyên trị giá chưa đên 200 triệu đồng. Vậy mà tài sản này được nhân viên Chi nhánh NaviBank Hải Phòng định giá thành 516 triệu đồng trong hồ sơ đê thê chấp cho khoản vay 309 triệu đồng của CTCP Hoàng Sơn Lâm. Tương tự là trường hợp nhà của ông Đỗ Văn Tề - bà Hà Thị Én (xóm 5, xã Kỳ Sơn) chỉ có một gian chừng hơn 20m2, nhưng biên bản thẩm định của Chi nhánh NaviBank Hải Phòng đã nâng lên thành nhà 1,5 tầng rộng 70m2, bêtông côt thép... Bằng cách tạo ra những thông tin không đúng về đặc điêm của các bất động sản này, các nhân viên Chi nhánh NaviBank Hải Phịng đã nâng khơng giá trị các căn nhà đê tiêp tay cho CTCP Hoàng Sơn Lâm được vay khoản tiền lớn hơn so với giá trị tài sản thê chấp. Khi Công ty này không trả được nợ, NH phải thực hiện phát mãi tài sản nhưng giá trị thu được khi phát mại lại rất thấp. Từ vụ việc này cho thấy, một phần nguyên nhân gây ra việc định giá tài sản đảm bảo không đúng với giá trị thực tê của nó tại hàng loạt các ngân hàng hiện nay

là do các cán bộ thẩm định của NH đã móc nghéo với KH để nâng khống giá trị TSĐB, cho KH có đủ điều kiện vay số vốn lớn tại NH. Khi KH không thể trả nợ, các vụ việc này mới bắt đầu được phát giác và hầu như các trường hợp, NH đều chịu thiệt hại nặng nề do việc phát mại TSĐB mang lại giá trị không đáng kể.

2.2.2. Đối với tài sản đảm bảo là động sản:

2.2.2.1. Sai sót do định giá tài sản thiếu khách quan

Theo quy định tại Điều 8, Nghị định 178/1999/NĐ-CP, ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay các TCTD có quy định “Đối với tài sản bảo đảm tiền vay không

phải là quyền sử dụng đất, thì việc xác định giá trị tài sản bảo đảm tiền vay do các bên thoả thuận, hoặc thuê tổ chức tư vấn, tổ chức chuyên môn xác định trên cơ sở giá thị trường tại thời điểm xác định, có tham khảo đến các loại giá như giá quy

định của nhà nước (nếu có), giá mua, giá trị cịn lại trên sổ sách kế toán và các yếu tố khác về giá”.Trên thực tế, chỉ khi giá trị của TSĐB là động sản lớn thì các ngân

hàng mới thuê tổ chức tư vấn, tổ chức chuyên môn xác định giá trị, còn khi giá trị của TSĐB động sản nhỏ thì các thẩm định viên của ngân hàng thường thỏa thuận với KH, chính vì thế mà việc định giá trị loại TSĐB này thường khơng chính xác, thiếu cơ sở và mang tính chủ quan.

2.2.2.2. Sai sót liên quan đến tính hao mịn động sản

Khi một khách hàng vay là doanh nghiệp vừa và nhỏ kinh doanh trong lĩnh vực xây dựng, TSĐB có thể là các loai phương tiện vận tải, các loại máy như: xe

tải, xe ben, máy ủi, máy xúc, ô tô... Các loại xe này thường được nhập khẩu từ