các ngân hàng thương mại Việt Nam thời gian qua
2.3.1. Nguyên nhân khách quan:
- Nguyên nhân đầu tiên dẫn đến việc định giá tài sản đảm bảo sai đó là ngun nhân đến từ phía KH. KH khi đến ngân hàng ln muốn có thể vay được số
vốn mà họ mong muốn. Còn NH sẽ cho KH vay phù hợp với nhu cầu của KH và dựa trên tỷ lệ phần trăm nhất định trên gí trị TSĐB. Tuy nhiên trong nhiều trường hợp, TSĐB của KH không đủ điều kiện để vay vốn tại ngân hàng hoặc giá trị TSĐB khơng đủ để họ có thể vay được số tiền cần thiết cho nhu cầu của họ. Chính vì điều này mà nhiều KH đã gian lận trong việc khai báo tài sản đảm bảo. Họ có thể làm giả giấy tờ về quyền sở hữu TSĐB hay số liệu TSĐB, khai báo sai làm tăng giá trị TSĐB như: khai tăng diện tích đất, khai khống các TS trên đất, hệ thống cơ sở hạ tầng, điện nước, trang thiết bị,khai sai lệch số năm sử dụng hữu ích của TS là máy móc thiết bị, phương tiện vận tải, khai sai chất lượng hàng hóa... Điều này đã có những ảnh hưởng khơng nhỏ đễn q trình định giá tại các ngân hàng, đặc biệt là khi các thẩm định viên thường dựa trên những khai báo của KH mà khơng có sự kiểm chứng thực tế cẩn thận.
- Nguyên nhân thứ hai đến từ sự bất ổn của môi trường kinh tế. Hầu như hiện
nay, việc định giá TSĐB được áp dụng theo phương pháp so sánh. Vì vậy, cơ sở quan trọng của việc định giá chính là thơng tin, các thơng tin này thường được thu thập trên thị trường trong vòng một năm trở lại kể từ thời điểm định giá nên chúng đều mang tính chất lịch sử. Tuy nhiên, khi mà thị trường biến động nhanh chóng, các số liệu này trở nên lạc hậu, không phù hợp với thị trường nữa. Khi đó, việc các
K
cán bộ thẩm định sử dụng các số liệu này sẽ dẫn đến kết quả định giá khơng cịn đúng với giá trị thực của nó.
- Nguyên nhân thứ ba đến từ hệ thống các văn bản pháp luật về định giá.
Nghề thẩm định giá của Việt Nam mới xuất hiện từ những năm 1993-1994 của thế kỷ trước, còn khá non trẻ so với các nước trong khu vực và trên thế giới. Hệ thống pháp luật định giá cũng chỉ mới ra đời từ năm 2002, khi Pháp lệnh Giá được ban hành và có hiệu lực. Tiếp đó, nghị định số 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ về thẩm định giá ra đời ngày 03/8/2005 và sau đó là việc ban hành các Thông tư và Quyết định của Bộ Tài chính liên quan đến hoạt động thẩm định giá có thể coi là một bước đánh dấu sự phát triển của nghề thẩm định giá ở Việt Nam. Từ 2007 đến nay, khi nhà nước ban hành hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam với các nguyên tắc, phương pháp, quy trình định giá chuẩn, hoạt động định giá đã có những bước tiến đáng kể. Tuy nhiên, các tiêu chuẩn thẩm định giá cịn rời rạc, chưa có sự đồng bộ và thống nhất. Hơn nữa do công tác thẩm định giá chưa được quan tâm đúng mức, thậm chí cịn có sự lẫn lộn giữa định giá với thẩm định giá; thẩm định dự án,... dẫn đến mỗi Bộ, ngành được giao quản lý có những thiết kế khác nhau về cơ chế quản lý, điều hành từ đó làm nảy sinh những xung đột trong thực hiện, chồng chéo trong quản lý.Ngoài ra,một số văn bản hiện hành của Nhà nước liên quan đến một số lĩnh vực hoạt động và hướng dẫn thực hiện thẩm định giá cũng cần được tiếp tục nghiên cứu, chẳng hạn: xác định giá trị tài sản vơ hình như lợi thế thương mại, giá trị thương hiệu, phát minh sáng chế...
- Nguyên nhân thứ tư là do nguồn lực thẩm định giá còn hạn chế về cả số lượng và chất lượng .Theo số liệu tại thông báo số Số 38/TB-BTC ngày 20/1/2015
,thông báo số 74/TB-BTCngày 27/1/2015, thông báo số 194/TB-BTC ngày 23/3/2015 và 220/TB-BTC ngày 3/4/2015 của Bộ Tài chính thì ở nước ta mới có 811 thẩm định viên và 171 doanh nghiệp được công nhận đủ điều kiện hành nghề. Mặt khác, phần lớn những người tham gia vào hoạt động TĐG (thẩm định giá) đều có xuất phát điểm từ các ngành Tài chính ngân hàng và lĩnh vực khoa học nghệ thuật, rất ít người được đào tạo một cách chính quy về TĐG. Chính điều này khiến
K
cho hoạt động định giá tại Việt Nam nói chung và ở các ngân hàng nói riêng trở nên không hiệu quả.
- Nguyên nhân thứ năm, nguyên nhân đến từ vấn đề thông tin.Về mặt thông tin,hiện nay, hầu hết các ngân hàng đều chưa xây dựng được hệ thống dữ liệu có khả năng đáp ứng được nhu cầu thẩm định giá, việc thu thập dữ liệu thơng tin thị trường cịn mang nặng tính chất vụ việc, thủ cơng nên thơng tin thu thập được thường có độ chính xác khơng cao, ảnh hưởng đến chất lượng cơng tác định giá. Hơn nữa, để xây dựng được mơ hình ngân hàng dữ liệu này đơi khi vượt quá khả năng của từng ngân hàng do địi hỏi nhân lực và kinh phí khá lớn. Về cơ bản và lâu dài Nhà nước cần xây dựng một ngân hàng dữ liệu phục vụ chung cho hoạt động định giá.
2.3.2. Nguyên nhân chủ quan:
- Nguyên nhân đầu tiên đến từ phía các ngân hàng: do hoạt động chủ yếu của
các ngân hàng là cho vay, nên hoạt động định giá tại các ngân hàng thường chỉ ở mức định giá các tài sản có giá trị nhỏ, còn phần lớn là thuê các tổ chức chuyên về định giá để định giá những TS có giá trị lớn. Ở một số ngân hàng nhỏ cịn khơng có phịng thẩm định giá hoặc nếu có cũng chỉ duy trì với số lượng các thẩm định viên rất ít. Trong khi đó, khối lượng tài sản cần định giá lại khá lớn. Cụ thể, theo thống kê của NHNN (Ngân hàng nhà nước) Việt Nam,dư nợ tín dụng trong tồn hệ thống ngân hàng vào cuối năm 2014 khoảng 3.996.271 tỷ đồng, trong đó, khoảng 60% giá trị dư nợ tín dụng được đảm bảo bằng BĐS, tương đương với 2.397.000 tỷ đồng. Vì quy định của ngân hàng số tiền cho khách hàng vay thông thường là 70% giá trị của tài sản thế chấp, do vậy, giá trị tài sản thế chấp sẽ vào khoảng 2.800.000 tỷ đồng. Với số lượng tài sản thế chấp lớn như vậy đã dẫn đến sự quá tải trong công tác định giá TSĐB (Tài sản đảm bảo),các thẩm định viên muốn hồn thành cơng việc địi hỏi cần phải làm rất nhanh chóng, nhiều khi là thiếu cẩn thận nên đã dẫn đến những sai sót trong q trình định giá.
- Nguyên nhân thứ hai đến từ chính các cán bộ tín dụng. Các cán bộ định giá
K
mình. Điều này có thể là do áp lực doanh số hoặc do sự móc nghéo với KH, nhiều cán bộ tín dụng kiêm thẩm định tài sản cố tình nâng khống giá trị TSĐB nhằm giúp KH có thể vay được một khoản tiền tại ngân hàng. Bên cạnh đó, do trình độ chun mơn, kỹ thuật chưa cao, mặt khác việc định giá TSĐB khi so sánh với các TS tương đồng khác được điều chỉnh tỷ lệ khác biệt một cách chủ quan, dựa nhiều vào kinh nghiệm chuyên môn, nên giá trị TSĐB được thẩm định thường có độ chính xác và tin cậy thấp.
Ngồi ra, việc thu thập thông tin của cán bộ thẩm định cịn nhiều thiếu sót và hạn chế. Đơi khi,những cán bộ này đã bỏ qua khâu thẩm định thực tế, các thông tin về TSĐB chủ yếu được thu thập trên các trang báo mạng hay từ KH, những hóa đơn mua bán TS do KH cung cấp. Chính điều này đã dẫn đến những vụ định giá TSĐB sai lệch rất nhiều so với thực tế, gây thiệt hại lớn cho NH. Ngồi ra, việc thu thập các thơng tin về đặc điểm TSĐB dùng để điều chinh trong phương pháp so sánh còn chưa đầy đủ, nhiều khi, cán bộ thẩm định đã bỏ quên những đặc điểm về TSĐB có ảnh hưởng lớn đến giá trị của chúng dẫn đến những sai lầm trong việc định giá.